淺議租賃權的權利性質

(延邊大學法學院　吉林　延吉　133000)

租賃權，又稱使用收益權，是指承租人依租賃合同，在租賃物交付后對租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權的總稱①。目前，對于租賃權的法律性質，有三種學說-債權說、物權化的債權說、物權說。

債權說。債權說是傳統上法學界對租賃權的認識，最早源自羅馬法。羅馬法中規定：“承租人不能針對干涉其活動的第三人行使訴權，而只能因出租人違反其平安無憂地享用物而對其提出訴訟”②。受到這一規定的影響，長久以來各國學者都將租賃權歸類為債權的一種，將租賃關系定義為債權關系，將承租人對租賃權的占有、使用、收益的權利理解為從屬于所有權人所有權的權益，而非直接支配租賃物的獨立權利。這種學說因德國民法典中建立的買賣不破租賃原則的出現與廣泛擴散而逐步退出主流舞臺，現在基本已被大部分國家的法律和學界所拋棄。

物權化的債權說。隨著買賣不破租賃原則被世界各國的立法和學界所廣泛接受，物權化的債權說逐漸成為對租賃權法律性質的新的主流解釋。該學說認為，由于買賣不破租賃賦予了租賃權以遠超債權的排他性質，因此租賃權具備了物權化的特性。這種特性使租賃權在一些物權變動情況下(出現所有權的轉移)，得以對抗第三人。但由于這種對抗效力僅限于法律所明文規定的情形，并不完全等同于完整的物權效力，因此，支持該學說的學者們依舊堅持其本質上的債權性質，主張租賃權是物權化(強化)的債權。目前這種學說為世界的主流學說，被德國、日本、中國大陸等國家的立法所采納。但需要注意的是，這種觀點其實是一種投機取巧的解釋，并沒有完全解決租賃權的性質問題，且這種違背傳統的物權、債權兩權并立的取巧性解釋只會擾亂基本權利體系，無益于相關問題在法理上的梳理和法律上的明確。

物權說。持物權說的學者認為，租賃權本質上是對物的支配，這種支配理應歸為物權范疇。因此，租賃權除了現在法律所明確規定的對抗新所有權人和抵押權人之外，還應當可以對抗任意第三人，并得以對抗所有權人和其他第三人對租賃權的不當侵犯。現有的租賃權物權說還可以進一步分為三種，第一種是將房屋租賃權、土地租賃權以及動產租賃權全部納入到物權范圍中的觀點，第二種是僅對房屋租賃權和土地租賃權等不動產租賃權認可為物權的觀點，第三種是只將最具價值的土地租賃權歸為物權，房屋租賃權不歸為物權但參照物權效力的觀點。出現這些差異的原因在于，學者們對于用益物權所要求的較長時間的穩定用益，登記的公示方式的理解不同。如，持第一種觀點的學者認為不論用益的期限長短，只要是同等的租賃權，就不應當厚此薄彼，應當同樣給予物權效力，而第三種觀點的學者則更傾向于具有最大價值，最長用益期間的土地租賃權才應當認可為用益物權，與土地相比雖時間不那么長，價值也沒那么大，但在現實生活中出現頻率很大的房屋租賃權比照土地給予物權效力，而動產租賃權則不應當具有物權效力。

筆者贊同租賃權物權說，認為租賃權應當是一種用益物權。

目前，反對租賃權物權說的主要理由有如下幾項，第一、物權法定原則下，我國的法律并沒有將租賃權列為一種物權，因此租賃權不是一種物權。第二、認為租賃權的產生源自租賃合同，而作為最為典型的債權合同，租賃合同必然產生的是債權關系，基于債權關系出現的也自然是債權。第三、從現實的角度出發，將租賃權歸為物權的話，保護成本太高，不具有效益性。物權以公示作為生效的要件，如果租賃權要歸為用益物權，則必然需要將租賃權進行登記才能認定其物權性質。但對于現實生活中大量出現的短期、低價值物的租賃來說，這種要求缺乏可操作性，且將租賃權作為物權保護，成本過高，不具備法效益性。

對于第一個理由，筆者認為不應當過于教條地去理解物權法定原則。從根本上來說，作為對客觀世界中物與事的理性評價，任何法學理論都應深深扎根于我們對物的價值的理解與評價之上。物權之所以要法定，是因為在法學理論中物權債權兩權并立的設計中，物權效力被設計的過于強大，有必要對物權的種類和內容進行明確，以限制亂設物權可能帶來的權利間的沖突與混亂。但這種法定化是對物權性權利的確認，而不應理解為法律規定賦予了該種權利以物權效力。如果這么理解，那這就是本末倒置。在越來越注重物的流動與使用價值的現代社會，我們不應當過于陷入傳統思維下的物權法定主義禁錮之中，應當從更為根本和實用的角度去理解物權法定主義。租賃權，作為一種對物的用益的利用，由原所有權中的使用、占有、收益的權益剝離而成，它的效能及于第三人-如買賣不破租賃，優先續約權等，租賃權人可以排他地支配租賃物，可見，租賃權已具備了用益物權的實質內涵，所差者，不過是法律的明文規定而已。因此，筆者認為，法律并未規定只是形式上的缺陷，并不能成為否認租賃權物權性質的充分理由。

其次，對于第二個理由，不能簡單的認為，合同產生的只有債權關系。例如，買賣合同中作為典型的債權關系，其直接產生的是雙方互相要求對方移交標的物所有權的行為之債，但合同的最終目的并不是指向這個行為，而是最終獲得物的所有權，即，產生物權的變動。同理，租賃合同直接產生的是出租人要求承租人支付租金的債和承租人要求出租人轉移租賃物的債，但在完成租賃物的交付之后，承租人獲得的就是對房屋占有、使用、收益的權利。這種權利不需要所有權人的任何積極的行為去實現，是承租人可以自由的對租賃物加以利用并從中受益的權利，是可以對抗其他人的權利，顯然它具備了所有物權的實質性特點。因此，不能認為租賃權因租賃合同出現就認為他是債權，租賃權的內涵遠不止租賃物交付請求那么簡單。

最后，對于第三個理由，由于中國人固有的消費習慣以及近些年各地房產價格的大幅上漲，不動產租賃在現實生活中的價值已經比較高昂，鑒于現實中已大量出現高價格、長時間的租賃合同，進行登記以確認物權的成本已不再難以接受。特別是在經營性用房、商業樓、寫字樓等高價值房產的租賃上，由于其租賃后承租人會進行裝修等一系列的后續投入，且這類租賃一般簽訂的時間也會較長，因此租賃權所包含的利益進一步擴大，相應的，需要保護的利益也會成倍增加。更何況，抵押權未進行登記，同樣也只產生抵押合同的債權效力，我們大可將進行登記以確認其物權效力的自由交給合同當事人，使租賃權的保護更加靈活，適應社會現實的需求。除此之外，近些年國內部分地區已開始施行房屋租賃登記制度，盡管這些規定的強制程度不同，但從登記的內容上看，已與一般的物權登記事項并無大的差異。這種做法的推廣，也使得租賃權登記成本過高不再是確認租賃權物權性質的阻礙。

從正面的角度來說，我們也有充足的理由將不動產租賃權歸類為用益物權。第一，租賃權具備了物權的所有法律特征。首先，租賃權是權利人直接支配物的權利。租賃權不以他人的積極或消極行為作為權利實現的要件，承租人在取得租賃物的占有后可以直接支配租賃物，占有、使用租賃物并從中收益。其次，租賃權是權利人直接享受物的利益的權利。在出租人交付租賃物后，承租人直接利用租賃物，從中獲得利益，不再需要經過其他人的積極或消極作為。最后，租賃權是具有排他性的權利。這種排他性體現在買賣不破租賃中對新所有權人的對抗能力上，體現在同等條件下的優先購買權上，體現在即使目前租賃權沒有被完全承認為物權的情況下，如果遭受侵害，承租人仍可以基于占有的事實，得以要求排除侵害上。可見，我們的法律雖未明確指出，但在一些關乎承租人基本權益的問題上，早已賦予租賃權以與物權類似的地位。第二、租賃權具備了用益物權的所有基本特征。首先，租賃權以對標的物的使用、收益為主要內容，并以對物的占有為前提。這一點與用益物權完全相同。其次，租賃權是他權利、限制性權利和有期限的權利。租賃權是承租人具有的，在所有權人的物上設立的權利。同時，租賃權限制所有權人對物的占有、使用和收益。而且，租賃權是根據租賃合同，有明確存續期間的有期限權利。第三、承認租賃權的物權性質更符合現代市場的交易特點和民法理論的發展趨勢。隨著經濟的全球化和快速發展，越來越多的資源以更加復雜和多樣的形式被組合利用，產生巨大的經濟效益。這種資源的快速、多樣化的組合和變化使市場中的動態中的靜態利益更加凸顯出來，即，相比過去注重物的交換價值，現在的市場具有更加注重物的使用價值的歸屬問題。相應的，法學界也越來越注重法律對物的動態利益的保護。租賃權作為集中體現物的占有、使用、收益等使用價值的權利，理應受到更多的關注和保護。而確認其根本物權屬性，為其提供更加有力的保護，顯然符合這種趨勢和要求。

綜上所述，租賃權理應被認定為一項實質上的用益物權。

【注釋】

①租賃權，是一種內涵豐富的權利，既包括基于租賃合同要求所有權人交付租賃物的請求權，也包括承租人取得租賃物后對租賃物占有、使用并從中收益的權利。基于租賃權的核心權能為租賃物交付后對租賃物的占有、使用、收益部分，故本文采用如上的定義。

②巴里·尼古拉斯著，黃風譯：《羅馬法概論》，北京法律出版社，第195頁

【參考文獻】

[1]楊柳，《房產買賣、抵押、租賃權利競合的處理》，《法律適用》,2009第2期；

[2]程嘯，《論抵押財產出租時抵押權與租賃權的關系——對《物權法》第190條第2句的理解》，《法學家》，2014年02期；

[3]李雪嬌，《論不動產抵押物轉讓中當事人間利益的平衡》，西南政法大學,2012

[4]龍明珠，《論不動產抵押制度中的權利并存與協調》，中國知網

[5]孫鵬、王勤勞，《抵押權與租賃權的沖突與協調》，《法律適用》2009(2)

[6]葉鴻，《抵押權與租賃權沖突中對抵押權人的保護》，《法制與經濟》(中旬刊)，(2010年12期)

[7]張炳生、王玲玲，《租賃權的法律性質研究》，《寧波大學學報》，2016年3月刊

[9]宋剛，《論我國用益物權的重構-以租賃權性質展開》，《河南社會科學》，2005年第3期

[10]董鑫園，《從房產租售比探討抵押不破租賃》，《法律雜談》，(2015年03期)

[11]陳華，《買賣不破租賃不能對抗在先變動的物權——廣東江門中院判決彩艷公司訴華聯公司、勝昌公司物權保護糾紛案》，人民法院報，2016年2月25日刊