日照市住宅小區物業管理現狀及趨勢

(山東師范大學　山東　濟南　250014)

一、研究背景

隨著我國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，并逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業管理是新生事物，受地域經濟發展水平、政策規范、城市規劃、設計環境和建筑質量等諸多因素的制約和影響，其規范化、規模化發展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業管理的現狀及應采取的對策進行分析。

二、研究意義

結合其它市區住宅小區物業管理的相關問題，對日照市住宅小區物業管理出現的問題進行了總結與原因分析，并提出一些建議。希望能為日照市住宅小區物業管理今后的發展工作和改進服務有一定的作用。

三、日照市住宅小區物業管理存在問題的原因分析

(一)開發商與物業公司之間的利益關系。就物業管理現存的形式來看，現在的物業公司一般分為:開發商的子公司或者合作公司、獨立的物業公司。新出臺的物權法規定，業主可以自己管理物業，也可委托物業公司管理。開發商與物業公司的關系目前有兩種關系；一、開發商自己成立的物業公司，一般稱為父子關系。二、在新建小區入伙前期，開發商向社會進行公開招標，中標的物業公司與開發商之間的關系稱為合作關系。開發商的子公司因為處于中間地位，一方面是老板，另一方面是業主，兩方面都要搞好關系，都不能得罪。開發商在實行招投標制的過程中，它是從自身利益出發的，所以只有符合開發商利益要求的物業公司才能中標。那么相應的，物業公司為了獲得這個服務項目，會盡可能的滿足開發商提出的要求，即盡可能的向開發商妥協。我們提到的這兩類物業都會滿足開發商的利益，由此產生以上突出性問題。

(二)物業管理相關法律法規落后，權責主體難以明確。在沒有對物業管理的工作進行規范化的情況下，小區中出現了問題之后，業主難以找到應該負責的對象，籠統的把一些責任都歸咎于物業公司。由于設施龐大或者修復所花費的資金難以支付，物業公司也沒有能力負起責任。

(三)物業公司急于獲得服務項目，導致合同服務條款實施粗化。物業公司在生存壓力下，為獲得服務項目，合同擬定的盡可能完美。等得到服務項目之后，卻對服務條款不能認真的執行，而此時對于業主的意見，物業公司也就不那么重視了。

(四)物業公司沒有建立現代企業制度。一個物業公司要想樹立起自己的品牌，做大做好，就要符合市場發展形勢，跟隨潮流前進，那么建立起現代企業制度就是必須的一步。現代企業制度是以市場經濟為基礎，以企業法人制度為主體，以有限責任制度為核心，以產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學為條件的新型企業制度。

(五)沒有對業主就物業管理工作進行良好的宣傳。為統一思想，提高職工素質，增強凝聚力，塑造物業公司良好形象，推動企業文化建設，要更好的做好新形勢下的物業宣傳工作。宣傳的內容包括公司重大經營決策、發展大計、工作舉措、新規定、新政策等；與物業相關的法律法規；物業知識；先進事跡、典型報道、工作創新、工作經驗、企業文化宣傳等。

四、針對日照市住宅小區物業管理存在問題提出的建議

(一)政府應提高物業公司的市場準入門檻。某項產品或服務進入一個市場所必須達到的最低標準即市場準入門檻。將必須達到的最低標準提高，也就整體提升了市場上物業公司的管理水平，對于與開發商存在千絲萬縷的聯系的各種物業公司也就有了很好的抵制作用。這樣就能為業主尋求更能滿足要求的公司，從而使物業公司擺脫開發商的“變相脅迫”，與業主進入一個互幫互助的良性工作循環。

(二)政府應針對物業管理制定詳細的法律條文，明確責任主體。對物業管理的提供明確的法律規定，更能在問題的出現后找出責任主體，讓責任主題為擔負起相應的物業管理法律責任。物業管理法律責任是指由于違反物業管理法律規范行為而應當承擔的法律后果。違法行為是法律責任的前提，法律制裁是法律責任的必然結果。國家工作人員、公民或法人拒不執行法律義務或作出法律所禁止的行為，并具備違法行為的4個構成要素，便應承擔這種違法行為所引起的法律后果，國家依法給予相應的法律制裁。

(三)物業公司應參與開發商的前期工作，并及時提出意見。優良的工程質量和齊全的配套設施是做好小區物業管理的重要前提條件，但近些年，我國很多地方不少開發商重建設，輕管理，追求短期經濟效益，設計規劃缺乏長遠考慮，建筑施工質量粗糙，配套設施不全。

(四)物業公司應建立現代企業制度。現代企業制度有利于物業公司提升服務質量，優化公司自身的經營結構。現代企業制度的主要內容有：(1)企業法人制度。企業法人制度是現代企業制度的核心。企業法人制度，是出資者為了進入市場，參與競爭，獲取利潤，出資構造的一種經營組織并使其人格化，具有獨立的法律地位，能夠享有民事權利和承擔民事責任。(2)有限責任制度。實行有限責任是現代企業制度的一個重要特點。有限責任制度有兩層意思：一是企業只以全部法人財產為限，對債務承擔有限責任：二是當企業破產清盤時，出資者只以投入企業的資本額為限，對企業承擔有限責任。(3)科學的組織制度。科學的組織制度使企業的權力機構、監督機構、執行機構之間的責任明確，并且互相制約，使每一方的利益得到保障，同時，企業行為又受到合理的約束。

(五)對業主進行良好的物業宣傳。對物業管理的相關內容進行的宣傳有利于業主對物業工作的了解，從而會體諒物業工作人員。優質服務就是形象，優質服務就是市場，優質服務就是效益，把“用戶滿意、永恒追求”作為檢驗物業工作的標準，力爭達到“服務無缺憾、業主無怨言”。為了全面將服務對象服務管理好，在日常工作中，物業公司將嚴格按國家優秀小區考評驗收標準實施日常管理和服務。嚴格執行工作內容時效期，服務標準承諾制，工作質量回訪制和客戶來訪首問制。在服務工作中急業主之所急，想業主之所想。