我國房地產稅征收存在的問題

(北京工商大學 北京 100000)

2018年7月31日中共中央政治局召開會議，房地產市場問題再次被強調。會議要求，下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。這次會議我們可以看出，中央決心解決高房價問題，而作為長效機制重要內容的房地產稅立法進程將加快。

2018年9月10日，全國人大網公布了《十三屆全國人大常委會立法規劃》，在十三屆全國人大常務委員會任期內，擬將116件法律草案提請審議，而房地產稅法作為人民群眾比較關心的一部稅法，歸在第一類項目：條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案(69件)之中。通過全國人大常委會的立法規劃及相關表述，表明了官方的態度，包括房地產稅在內的多部法律將在五年內被提請審議，這意味著房地產稅立法已經進入立法軌道。

多年來，持有環節征收房地產稅一直被認為是懸在樓市頭上的一把利劍，隨時都有可能落下，卻始終沒有落下。為什么房地產稅的征收總是雷聲大雨點小呢？實際上主要是因為房地產稅的征收是一個復雜的工程，征收工作千頭萬緒，并且此前的征收條件并不成熟。主要存在的問題為：一個是立法問題，另一個是具體制度設計問題。

一、房地產稅征收的立法問題

在我國現行的稅制中有關房地產的稅制共有10個，包括直接以房地產為課稅對象的5中，即契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅；與房地產緊密相關的稅種5種，即增值稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅。這些稅種發生在房地產的取得、保有、流轉三個環節。其中發生在房地產取得環節的稅種有：契稅、耕地占用稅；發生在房地產保有環節的稅種有：房產稅、城鎮土地使用稅；發生在房地產流轉環節的主要有增值稅、土地增值稅、個人所得稅、企業所得稅、城市維護建設稅、印花稅。

我國現行房地產稅征收的立法問題主要為稅制存在問題，稅制還不健全。主要表現為：(1)稅種設計不合理，各稅種之間沒有主輔之分，存在不同稅種之間共用同一稅基，存在較為嚴重的重復征稅現象，一些稅種的直接計算方法存在相似性，實際工作中也很容易造成重復征稅問題；(2)稅收政策不合理，從租和從價相比稅率差別較大，一般會對個人采取適用較低的稅率，對單位采取適用較高的稅率；(3)征稅環節設置不合理，流通環節與保有環節稅負不均；(4)立法層次低，稅權劃分不合理，暫行條例較多。目前在所有的房地產相關稅種中，9個是國務院頒布的暫行條例，這些條例也沒有得到及時的修正，時效性欠缺，立法層級也不高。

二、房地產稅征收的具體制度設計問題

房地產稅征收的具體制度設計問題主要包括征收范圍、免征額、稅率水平和稅收優惠等制度的確定。

(一)征收范圍的確定問題

理論上，房地產稅的征稅范圍應盡可能地包括所有地區、所有類型的房地產。這就將房地產稅的征收范圍擴大，房產的類型也將擴大。根據我國現有的社會經濟發展狀況，在房地產稅立法的征稅范圍設計上，有以下幾方面的問題。

一是目前我國住房產權的類型眾多，包括國有房產、軍產、央產、集體所有產權、私有房產、小產權房等，個人住房也包括普通商品房、經濟適用房、兩限房等社會保障性住房。如何對這些房產征稅，也是征稅范圍設計上的難點。尤其是對小產權房，還涉及到如果對其征收房地產稅，是否導致違法問題合法化的爭議。

二是房地產稅征收的功能定位是什么，是為了增加地方財政收入還是為了調節人們的收入，這也決定著房地產稅征收范圍的大小。如果國家征收房地產稅是為了增加財政收入，那么，完全可以將房地產稅的征稅范圍擴展到最大；如果是為了調節收入差距，將房地產稅定位為調節功能，則房地產稅的征稅范圍將會縮小。

(二)免征額問題

目前，房地產稅免征額的設計存在一定問題，主要涉及免征額是按照住房套數或住房面積，還是按房產評估值的一定比例進行設計。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區域的房產價值差別過大，且每一家庭的家庭情況也不一樣。如果是按人均扣除面積，面積標準是全國統一，還是規定上限由地方具體確定。

另外，房產的“評估值”的確定也是一個重要問題，房地產稅征收的稅基是對工商業房地產和個人住房等各種類型房產的“評估值”，“評估值”本身的確認就是一個復雜的計算過程，涉及的外部影響因素也較多，也很難做到準確的確定。

因此，免征額應考慮到房產的性質，房產的“評估值”，房產的數量、面積、位置以及家庭人口數等多方面來加以確認。

(三)稅率水平的確定問題

房地產稅開征后其稅收負擔應當是多少較為合適，是人們普遍關注的一個問題，也是房地產稅制度設計上的核心和難點。

房地產稅作為對企業和居民個人不動產的征稅，尤其是對個人所擁有的不動產征稅，其稅率水平的設計，不僅僅需要考慮房地產稅本身的稅負問題，還要結合由居民個人承擔的整體稅負狀況，所有這些稅種形成的整體稅負不能超過居民個人的承受能力。即要綜合考慮按照我國目前居民的收入狀況是否能夠承擔得起，會不會出現人們擔心的所謂“買得起房，養不起房”的問題，是否會由于納稅人無力納稅而出現比較嚴重的欠稅等問題。尤其需要考慮到在采取銀行按揭方式購房情況下的居民個人負擔問題。

(四)稅收優惠的確定問題

房地產稅的優惠政策設計上主要涉及到的問題包括:一是對屬于單位性質主體的納稅人，包括國家機關、各級政府、人民團體，軍事、外交機構，事業單位，以及宗教和慈善等社會公益性組織是否給予免稅;二是對不具備納稅能力的住房是否給予減免稅。國內房產上的特殊情況是擁有房產多少和納稅能力不成正比，需要解決納稅人稅負與納稅能力不相匹配的問題，考慮部分低收入群體的減免稅問題。

按照國家財稅體制改革中對稅收優惠政策提出的要求，房地產稅應盡可能少地設計稅收優惠。但基于國內房地產類型和居民個人收入水平的實際狀況，也需要給予部分稅收優惠政策設計。

總體上，房地產稅優惠政策設計應遵循以下幾方面的原則:一是應遵循量能負擔的原則，綜合考慮納稅人擁有的財富和實際收入水平，尤其是擁有房產多少和納稅能力不成正比的特殊情況，對部分低收入者和特殊群體給予優惠政策。二是應遵循法定原則，屬于中央規定的房地產稅優惠政策一經確定，各地政府應嚴格執行。三是應遵循地方授權原則。基于全國各地經濟水平和房地產發展的不均衡性，也有必要賦予地方政府適當的稅收優惠上的減免權限，以使稅收優惠能夠正確地發揮作用。

總之，我國進行房地產稅的征收還存在一些問題，國家應該綜合考慮各種存在的問題，盡快制定房地產稅法。