房地產在精細調控中走向成熟

不久前，國家提出以“租購并舉”的方式推進住房制度改革，這標志著在熱點城市培育和發展住房租賃市場將是下一個階段的重頭戲。其實，去年伊始，各地政府除了堅持房地產調控政策的連續性、穩定性，還一直在完善、細化各類措施。

據市場研究機構統計，去年全國有110個城市累計發布了250多次調控政策，是“因城施策、分類調控”的一次全面落實。調控最早可追溯至2016年9月，表現為“范圍廣、手段嚴”，多地在原有的限購、限售、提高首付等調控政策外，又增加了限價、限貸、加大土地供給、增加租賃供給等多種手段。

業界普遍認為，此輪調控在理念上與以往有明顯不同，其貢獻在于重新確立以住宅的“居住屬性”為導向構建國家基本住房制度，“房子是用來住的，不是用來炒的”漸成社會共識和改革共識，各項調控政策也收到了預期效果。央行發布的統計報告顯示：2017年末，人民幣房地產貸款增速明顯回落，比上年末放緩6.1%。其中，個人住房貸款余額為21.9萬億元，同比增長22.2%，增速較上年末降低了14.5%。

自2017年一季度北京市率先發力房地產調控以來，截至目前，全國大部分熱點城市的房地產市場，大致形成如下幾個基本調控態勢：

房價止漲，預期回落，住宅去投資化趨勢顯現。國家統計局2018年1月18日發布的2017年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示：一線城市及部分熱點二線城市的新建商品住宅房價降幅在0.2—0.3個百分點之間。其中一線城市房價同比連續15個月回落。實際上從2017年5月份開始，上海和北京便出現房價環比“零增長”，深圳房價環比下跌；8月份，15個熱點城市房價環比全面止漲，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現房價集體停漲；至10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產市場呈集體降溫之勢，去投資化趨勢顯現。

土地供應減少，交易下滑，地價平均溢價率環比下降。中國指數研究院發布的數據顯示，2018年1月份，全國主要城市土地市場供應和成交量環比均出現回落，監測的全國300個城市共推出土地2696宗，環比減少11%；土地出讓金總額為3715億元，環比減少7%；從價格層面來看，今年1月份全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點。

部分三四線城市房地產庫存去化迅速，供求關系出現逆轉。一些三四線城市房地產已從庫存積壓變成了房價快速上漲，迫使調控政策開始向這些城市深入：山東東營、聊城、廣西柳州等城市加入限售行列，揚州則針對二手房提升限售年限，一些城市如廊坊等地還加入了限價行列。

發展租賃市場迎來政策利好，租購并舉成為調控熱詞。據不完全統計，目前總計有超過50個城市發布了鼓勵發展住宅租賃業務的新政策，地方政府紛紛加大了租賃型物業的用地供應。上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市陸續開啟“只租不售”模式，絕大部分地塊由國有企業“零溢價率”拍得。同策研究院統計的數據顯示，截至2017年底，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計26宗。加快建立租購并舉的住房制度，逐漸成為完善房地產長效機制的發力點。

在去年的銷售進程中，去庫存和棚改貨幣化安置貢獻了不小的部分，成交回落的速度較以往更為平緩。2018年，預計棚改效力稍有減弱，而去庫存政策逐漸退出可能對成交影響較大，商品房成交增速將繼續下滑，或回落至-10%至-5%。

理由有二：一是棚改貨幣化安置效應將不會出現明顯褪色。從棚改三年攻堅計劃的目標來看，2018年—2020年比上一個周期2015年—2017年更為溫和謹慎，改造各類棚戶區的任務總量從1800萬套降至1500萬套；而棚改貨幣化安置比例將繼續提升趨勢，2017年預估為60%，2018年該比例保守預計將達到65%以上。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、消化市場庫存2.5億平方米測算，貨幣化安置套均去庫存85平方米，2018年棚改貨幣化安置還能帶來至少2.76億平方米的商品房銷售。

二是去庫存政策逐漸退出將對成交影響較大。“房住不炒”定位強化，“四限”嚴控的大環境不會改變，一線和部分二線城市或好于2017年，但難以出現明顯起色。黨的十九大以后“去庫存”的提法不再是主流，在銷售面積中占比60%以上的三四線城市將逐漸退出各項去庫存的刺激政策，這將使商品房成交失去重要支撐。總的來看，2018年商品房銷售面積同比增速將有一定的回落，三四線城市銷售動力減弱，增速將再次落至一二線城市之下。

值得一提的是，在2017年度中國房企銷售排行榜上，銷售業績“千億俱樂部”已擴容至17家，其中碧桂園、萬科、恒大銷售額破5000億大關，主流房企大都超額完成年度目標，行業集中度也有了較快提升。排名前10、前50和前100房企的市場占有率已分別達到24.1%、45.9%和55.5%，提高幅度較2016年更為明顯。在緊融資和嚴管控的樓市調整期，房企的持續經營更有賴于雄厚的資金實力和資源稟賦，大型房企的品牌優勢和資源整合能力將更加凸顯，行業并購進程和集中度提升有望加速。

不久前，國土資源部部長曾表示，“我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法……政府將不再是居住用地唯一提供者”。這一表態將有利于盤活企業手中的存量土地，以及推動農村土地制度改革，促進宅基地入市。不過，需要更具體的方案出臺，“轉為住宅用地”很可能是作為租賃用地，商品房用地供應仍由政府主導。

因此，對于2018年及未來的房地產市場，預計銷售增幅縮小、金融監管加強和資金鏈不斷收緊依然會對后續開發投資形成制約，但新開工和土地成交增速不低將使開發投資增速相對平穩，不會大幅下滑，或還能實現5%以內的正增長。

1.從趨勢看，“鏈條邏輯”未變。房地產行業自身具有周期性特征，從拿地開工到預售交付，一般需要約2～3年的時間；從銷售回款到開發投資，一般滯后期為3～9個月。有時行業政策或宏觀環境的改變會使“銷售—投資”的資金鏈條變得敏感或遲鈍，但周期性特征和鏈條邏輯沒有改變，成交增速下滑將拖累投資增速趨勢性下行。

2.從幅度看，新開工和推地的相對活躍使投資保有動能。其一，租賃接棒棚改，新開工依然不低。棚改目標套數和新建比例雙雙調降，意味著棚改新開工總量將明顯減少。按2016年棚改貨幣化安置比例48.5%、減少回遷房建設面積2.05億平方米計算，新建棚改房的套均面積約為70平方米，2018年棚改新開工面積或小于1.23億平方米。

不過，租賃接棒成為新開工的“發動機”，或可基本抵補棚改新開工減少的部分。黨的十九大提出以“租購并舉”方式進行住房制度改革，在熱點城市培育和發展住房租賃市場無疑是下個階段的重頭戲。從已明確具體目標的京滬來看，租賃住房建設重點城市將出現較高的新開工增長。例如，上海要完成“十三五”期間70萬套的租賃住房新增供應，2018年至少需開工14萬套。在套均面積50平方米/套和90平方米/套兩種規格下，對應的租賃住房開工面積分別為700萬平方米和1260萬平方米。租賃住房因素對上海或北京總的房屋新開工面積增速的貢獻率約有30%～50%。

其二，土地市場還能保持相對的活躍度。土地市場作為房地產市場的源頭，在當前發生了重要變化。在庫存周期和供地數量掛鉤的政策鞭策下，緊握土地資源的熱點地區地方政府從“舍不得”變得“大方”。2017年以來土地市場一改過去三年連年縮減的頹勢，成交面積同比增速由負轉正并“持續在線”。2018年熱點地區地方政府還將繼續加大推地，大型房企手中的土地儲備在過去一年也下降較快，除部分2017年補貨充足的房企以外，多數大型房企的補庫存意愿依舊強烈，預計商品房用地市場交易將保持活躍。

除了商品住宅供地以外，發展租賃住房離不開大規模、低價格的地塊供應，主要試點城市推動的體量將不小。以上海為例，“十三五”期間計劃推出1700公頃土地用于租賃住宅建設，即在2017年7月到2020年末的三年半時間內年均推地485.7公頃。自2017年7月首推“只租不售”地塊起，上海已經累計推出29宗租賃住宅用地，力度不可謂不大，但推地也僅約90公頃，進度只占年均目標的零頭。這意味著，要完成任務目標，后續地方政府推地速度將加快，還有更大規模地塊會被推出。總之，未來的中國房地產市場，在政府的精細化調控之中將逐步走向穩健。