國(guó)內(nèi)中高端養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)模式報(bào)告

數(shù)說(shuō)養(yǎng)老

老齡化率：2015年全國(guó)60歲及以上老年人口約2.22億人，占總?cè)丝诘?6.1%，其中65歲及以上人口1.44億人，占總?cè)丝诘?0.5%，預(yù)計(jì)到2025年，60歲以上人口將達(dá)到3億，我國(guó)成為超老年型國(guó)家。目前國(guó)內(nèi)剛性需要介助介護(hù)的老人數(shù)量約為6000萬(wàn)，其中失能半失能約4000萬(wàn)，完全失能1000萬(wàn)，失智老人約1000萬(wàn)。

高凈值人群：40～60歲人群占比超過(guò)70%，首批高凈值人群已經(jīng)跨入老年，這個(gè)群體的頤養(yǎng)思維和支付能力對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將是巨大的推動(dòng)。 伴隨人口拐點(diǎn)：隨著第二次生育高峰（1962—1972年）人口步入老年，2022年將迎來(lái)老年人口的井噴期。

每千人床位數(shù)：“十三五規(guī)劃”確定的養(yǎng)老目標(biāo)是“城市日間照料社區(qū)全覆蓋，每千老人床位數(shù)35～45張”（到2020年我國(guó)養(yǎng)老床位數(shù)量應(yīng)在800萬(wàn)張以上），目前每千人床位約26張，城市日間照料社區(qū)覆蓋率70%，整體床位缺口高達(dá)200萬(wàn)張（發(fā)達(dá)國(guó)家每千人床位數(shù)通常在50～70張）。

養(yǎng)老服務(wù)人員：管理人才、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才（包括醫(yī)療衛(wèi)生、康復(fù)護(hù)理、營(yíng)養(yǎng)調(diào)配、心理咨詢(xún)、社會(huì)工作等）、養(yǎng)老護(hù)理員均缺失嚴(yán)重。全國(guó)最少需要1200萬(wàn)名養(yǎng)老護(hù)理員，目前持證上崗的僅6萬(wàn)人，缺口高達(dá)99.5%。

市場(chǎng)容量： 2014年—2050年，老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)潛力由4萬(wàn)億元增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元，占GDP比例從8%增長(zhǎng)到33%。如果市場(chǎng)拓展措施得力，規(guī)模可以從5萬(wàn)億元增長(zhǎng)到133萬(wàn)億元，占GDP比例從10%增長(zhǎng)到42%。未來(lái)10到15年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金年代。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、旅居養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老共同構(gòu)成了目前國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的四種養(yǎng)老模式。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是目前涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一個(gè)較為合適的切口，盈利能力相對(duì)較好。活力老人旅居養(yǎng)老和目前的特色文旅小鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合是一種很時(shí)尚的養(yǎng)老探索。

地產(chǎn)轉(zhuǎn)型（萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、樂(lè)城）、保險(xiǎn)公司（中國(guó)人壽、泰康人壽）和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)（親和源、匯晨）組成了國(guó)內(nèi)中高端養(yǎng)老護(hù)理機(jī)構(gòu)的三大陣營(yíng)。

盈虧平衡：綜合統(tǒng)計(jì)來(lái)看如果不算前期投入，在入住率穩(wěn)定在75%以上后，中高端養(yǎng)老院在3年左右能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)金流的平衡；但如果算上前期投入，輕資產(chǎn)大概需要10年左右回本，重資產(chǎn)則可能需要15年才能收回成本。

利潤(rùn)率：民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的利潤(rùn)率通常在8%～10%之間。

基于對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)容量的預(yù)判及時(shí)機(jī)的把握

2013年開(kāi)始大資本大規(guī)模介入點(diǎn)燃了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)群雄并起的競(jìng)爭(zhēng)格局，每個(gè)公司結(jié)合自身的資源和特征探索了屬于自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，具體分析如下：

地產(chǎn)轉(zhuǎn)型類(lèi)公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

1.整體定位：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老相結(jié)合，以剛需類(lèi)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主。

2.客群定位：以半自理、不自理及失智（阿爾茨海默癥）剛需為切入點(diǎn)，逐漸延伸至健康活力型老人。

3.服務(wù)特色：特設(shè)失智癥護(hù)理專(zhuān)區(qū)。

4.物業(yè)類(lèi)型：以“自建”及盤(pán)活原有物業(yè)形式獲得為主，租賃模式為輔。

5.空間規(guī)劃：利用地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)綜合人居環(huán)境營(yíng)造的經(jīng)驗(yàn)控制公共配套空間占比近50%以上，重金邀請(qǐng)知名機(jī)構(gòu)參與建筑、裝修、布局設(shè)計(jì)，注重設(shè)計(jì)美學(xué)，檔次較高。

6.運(yùn)營(yíng)特色：尤其注重人文內(nèi)涵的導(dǎo)入及一老一少代際融合。

7.非核心服務(wù)外包：居家服務(wù)外包給第三方家政公司，專(zhuān)心提供養(yǎng)老照護(hù)及健康服務(wù)

8.選址策略：大城市近郊，環(huán)境宜居，有二級(jí)以上醫(yī)院配套，首選租賃毗鄰成熟社區(qū)物業(yè)。

9.專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)：管理團(tuán)隊(duì)（日本、美國(guó)外聘）+護(hù)理團(tuán)隊(duì)（三甲醫(yī)院護(hù)士）+醫(yī)療團(tuán)隊(duì)+飲食團(tuán)隊(duì)（養(yǎng)生專(zhuān)家）

10.醫(yī)療服務(wù)：醫(yī)療專(zhuān)家每周兩次坐診，老人急病搶救為二甲級(jí)及以上醫(yī)院。

11.照護(hù)服務(wù)：不超過(guò)1：3的照護(hù)率，使護(hù)理服務(wù)最優(yōu)化。

12.人力成本：每個(gè)月人力成本支出占總成本的60%左右。

13.盈利模式：短期：押金+房費(fèi)+護(hù)理費(fèi)+醫(yī)療費(fèi)+餐費(fèi)；長(zhǎng)期：現(xiàn)金流持平的情況下，對(duì)賭優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)升值。

保險(xiǎn)類(lèi)公司的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

1.整體定位：以醫(yī)養(yǎng)集合的候鳥(niǎo)式養(yǎng)老為核心，同時(shí)涵蓋醫(yī)療康復(fù)、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老，以高端CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）式養(yǎng)老社區(qū)為主。

2.物業(yè)類(lèi)型：所有養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目均為自建，社區(qū)養(yǎng)老多為公建民營(yíng)。

3.運(yùn)營(yíng)保障：通過(guò)整合國(guó)內(nèi)外一線專(zhuān)業(yè)康復(fù)、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，加上培訓(xùn)體系也多與國(guó)際受信任的非營(yíng)利養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行人才培養(yǎng)計(jì)劃。

4.商業(yè)模式：會(huì)員制+保單理財(cái)式養(yǎng)老服務(wù)。

5.智慧養(yǎng)老：與華為聯(lián)手，創(chuàng)立智慧養(yǎng)老聯(lián)合創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室，打造中國(guó)人壽智慧養(yǎng)老云平臺(tái)，結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)應(yīng)用、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能等戰(zhàn)略性前沿技術(shù)實(shí)現(xiàn)智慧社區(qū)、智慧家庭、智慧生活、智慧健康、智慧金融。

養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

1.整體定位：以剛需類(lèi)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主，逐步延伸至社區(qū)養(yǎng)老和候鳥(niǎo)式養(yǎng)老。

2.物業(yè)類(lèi)型：受制于高昂的建設(shè)成本，養(yǎng)老物業(yè)多以公建民營(yíng)為主。

3.護(hù)理模式：引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的護(hù)理技術(shù)和服務(wù)模式，現(xiàn)已形成自有培訓(xùn)體系，并對(duì)外品牌輸出。

4.運(yùn)營(yíng)保障：大多成立技術(shù)公司，自主研發(fā)養(yǎng)老信息化管理系統(tǒng)，同時(shí)，導(dǎo)入NEC定制的智慧養(yǎng)老系統(tǒng)，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算深入挖掘老人數(shù)據(jù)。

5.收費(fèi)模式：押金+床位費(fèi)+護(hù)理費(fèi)+醫(yī)療費(fèi)+餐費(fèi)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很復(fù)雜的系統(tǒng)工程，做好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要如下一個(gè)科學(xué)而循序漸進(jìn)的步驟來(lái)實(shí)現(xiàn)。1.戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)，精準(zhǔn)定位；2.謹(jǐn)慎選址，甄選物業(yè)；3.空間規(guī)劃，服務(wù)設(shè)計(jì)；4.組建團(tuán)隊(duì)，人員培訓(xùn)；5.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范流程；6.品牌營(yíng)銷(xiāo)，口碑至上；7.調(diào)整改善，優(yōu)化成本；8.增值服務(wù)，連鎖復(fù)制。

不同類(lèi)別養(yǎng)老項(xiàng)目的選址建議

康養(yǎng)綜合體

1.離城市中心不超過(guò)20公里。

2.與子女居家距離不超過(guò)1小時(shí)車(chē)程。

3.環(huán)境安靜，風(fēng)景美麗，有必需的生活配套。

4.交通方便，至少有一項(xiàng)公共交通工具可直達(dá)。

5.20分鐘車(chē)程內(nèi)至少有一家二甲及以上醫(yī)院。

城市綜合養(yǎng)老院

1.主城區(qū)成熟社區(qū)，8萬(wàn)人以上常住人口。

2.生活安靜、便利，生活配套設(shè)施較為完善。

3.車(chē)輛通達(dá)性較好，兩分鐘以上公共交通直達(dá)。

4.5公里范圍內(nèi)至少有一家二甲以上醫(yī)院。

5.0.5公里范圍內(nèi)有社區(qū)醫(yī)院尤為佳。

旅居型養(yǎng)老度假區(qū)

1.省會(huì)級(jí)城市1小時(shí)輻射圈。

2.4A級(jí)及以上景區(qū)周邊優(yōu)先。

3.20分鐘范圍內(nèi)至少有一家二甲及以上醫(yī)院。

運(yùn)營(yíng)保障幾點(diǎn)建議

1.醫(yī)療保障體系，建立三甲醫(yī)院綠色通道。

2.三甲醫(yī)院專(zhuān)家定期坐診。

3.打造特色康復(fù)服務(wù)項(xiàng)目（如：腦康復(fù)、肢體復(fù)等）。

4.針對(duì)重點(diǎn)病癥，配置特殊的康復(fù)設(shè)備和康復(fù)療法（如：高壓氧、水療等）。

5.充分發(fā)揮中醫(yī)特色治療在康復(fù)、養(yǎng)生中的價(jià)值。

6.通過(guò)可穿戴設(shè)備、智能硬件持續(xù)采集老人的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

7.引入藍(lán)卡模式。