房地產的寒冬來了嗎？

2018年9月底，萬科董事長郁亮說“未來三年只要活下去”，融創則高喊樓市已經進入冬季，人們才恍然發現，房價還沒怎么松動，房企大佬們似乎已經悲觀到如此地步了。房地產市場是否真的到了大型房企所表現的那么悲觀呢？房地產市場的寒冬是否真的到來了呢？

一個冬眠，一個尋死覓活，兩大開發企業——融創與萬科，在利用各種不同方式表達對房地產市場前景不樂觀甚至悲觀的情緒。顯然，這是既有真實的因素，也有人為的因素，既是內心獨白，也可能是一種策略。

對開發企業來說，發出悲觀的聲音，首先應當來自于對暴利消失的無奈和失望。要知道，這些所謂的大型開發企業，都是得益于房地產市場的暴利才成就目前的規模和效益的。沒有了暴利，自然日子會越來越難過，越來越不敢對未來充滿美好想象。“活下去”當然會成為企業的一種呼聲，也是一種獨白。

發出如此悲觀的聲音，與樓市調控力度的不斷加大也是有密切關系的。所謂調控，說到底就是控制房價上漲，讓開發商不再有暴利。那么，開發企業的日子自然會越來越難過，尤其是大型開發企業，過去那種一日數億金的好日子也就很難再有。在這樣的情況下，發出“活下去”的聲音，表達自己已經開始冬眠的態度，一定程度上，也是給決策層施壓，想以此來讓決策層放松調控，以維持開發企業的暴利。

只是，經歷了十多年快速上漲的房價，已經沒有了繼續快速上漲的空間，沒有了保持房價快速上漲的基礎與條件。如果繼續上漲，誰也無法保證，不會出現巨大風險。因為，所有開發企業，包括萬科等大型開發企業，都是用債務在維持生存的，是依靠銀行為其賺錢做支撐的。更直接地說，它們都是風險比較集中的企業。

不過目前，一、二線城市限購帶來了較大的溢出效應，因此三、四線城市房價維持高增長有了較有力的支撐。“上午一開盤，全款和首付八成的買家先看房，下午首付七成、五成的看，等到晚上，你就只能收到短信通知：沒房。”一家龍頭房企佛山公司拓展經理對筆者說，在他的印象中，佛山房價從2016年初開始上漲，到2018年中，佛山城區的房子漲了一倍左右。

這一時期，在距佛山700多公里的泉州，樓市也異常火爆。“大量需求涌入后，泉州新房不得不采取搖號購買，熱門樓盤搖中幾率是1∶10，可以說搖中就發財。”另一家龍頭房企廈門公司負責人告訴筆者，自從廈門限購強化后，資金大量涌向泉州，泉州距離廈門坐高鐵不到半小時，但房價卻不到廈門的一半。廈門新房均價4.1萬元，全國第四，泉州還不到2萬元，是明顯的投資洼地。

從2016年開始，三、四線城市房價進入快速上漲軌道，像佛山、泉州這樣暴漲的城市還有很多。千人搶房到凌晨，夜宿街頭打地鋪，這些只能在—、二線城市搶房時見到的景觀，開始在三、四線城市頻頻上演，甚至網友們有更“勵志”的打趣：比你有錢的千萬富翁都在淋雨排號，你有什么理由不努力。

“有杭州的旅游團剛下車，一個人就能買幾十套。”碧桂園？北海印象的一位銷售人員稱。他所在的樓盤2018年初開盤，過了五一就差不多售罄。“我們是140平方米以上的大戶型賣得不快，北緯21度那個盤因為是小戶型還臨海，一開盤就瘋搶。”他說。

什么原因刺激了三、四線城市房價的暴漲？一、二線城市限購、限價、約束信貸帶來的溢出需求，城鎮化發展中的棚改貨幣化安置政策，以及A股市場的不景氣都是刺激因素。

2017年3月，廈門出臺了號稱有史以來最嚴的“限房、限貸、限離婚、限社保”的限購政策。泉州雖然也限購，但相對寬松，比如繳納社保滿一年就有購房資格，廈門則是三年。在北海的購房者中，當地人和旅游客各占了一半。海南限購之后，很多海南沒有買到房的購房者來到北海。北海的地理位置和海南只隔了一個北部灣，坐船大約10個小時就能到達。現在，外地人在北海只可以購買一套住房，但在2017年之前，外地人購房不受限制。

同樣，由于廣州限購，溢出的購買力推動了這一波佛山房價的上漲。2015年5月1日，佛山取消了限購政策，在信貸方面，從2016年開始，佛山購房首付也由三成變成了兩成。

一位佛山碧桂園的員工稱，2016年環廣州區如南海、順德北浯、禪城中心漲得都比較厲害，都是廣州客過來購買。他2016年底在佛山買的新房，現在漲了80%。據他介紹，地鐵開通也刺激了房價上漲，尤其是新房。從2017年開始，佛山進入地鐵2.0時代，又對接了廣州線，對房價的影響立竿見影。

我國仍處于城鎮化中期，三、四線城市的城市化率仍然較低。近年來，隨著交通基礎設施的改善和產業的內移，三、四線城市進入城市化提速階段，吸引當地農村人口以及外出農民工回流。在收入提高的背景下，農村居民結婚和子女入學更傾向于進城，對三、四線城市住房自然形成需求。

棚改貨幣化安置是指政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而后居民再到商品房市場上購置住房。因為違規操作，產生了很多拆二代，有的甚至身家過億，這也炒熱了三、四線城市的房價。地方政府在其中受益頗多。地方政府在國開行拿到低息貸款后，把錢補償給拆遷戶，然后再把拆遷后的土地高價賣給開發商，這一過程中既推高了房地產的成交量、房價，也增加了地方財政收入。

據國開行相關部門負責人介紹，2015年、2016年、2017年國開行分別發放棚改貸款7509億元、9725億元、8800億元。截至2018年上半年，累計發放棚改貸款38684億元，其中今年發放4609億元。“三四線城市的棚改金額，今年明年應該不會有明顯增長。”瑞銀證券房地產及教育行業分析師諶戈表示。

雖然地方政府—直在積極尋找轉型的新支柱產業，但土地出讓金—直是其收入的重要來源。財政部數據顯示，2017年全國地方政府本級財政收入和政府性基金收入分別為9.1萬億元和5.8萬億元，房地產相關收入占兩者合計之比達到45%，其中賣地收入占比35%，房地產相關稅收占比10%。

前述龍頭房企廈門公司負責人介紹，從去年開始泉州成交量很大，基本把這幾年攢的本地需求消化完了。現在受市場信心影響，廈門來泉州購房的人群已經大幅減少，之前稍微邊緣一些的樓盤，曾經是2∶1或更高的認簽比例，現在也就剛剛完售。“我覺得會冷一些，但是畢竟泉州價格沒有非理性上漲過，所以應該也不會冷到廈門、漳州這樣。對于泉州，城市化進程的影響更大一些。”

這一影響在2018年8月、9月兩個月的成交量數據上已經有所顯現，不少城市連續兩個月出現銷量下降，房價漲幅收窄和下跌的城市逐漸增多。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2018年1—9月百城住宅價格累計上漲4.05%，漲幅較去年同期收窄1.85個百分點；9月，部分城市二手房價環比下跌，二手房市場率先進入調整期。

因而，有人預計2019年三、四線城市的房地產銷量可能會輕微下降，但是幅度不會太大，房價會相對比較穩定。但這并不影響部分房地產商的熱情，比如2018年上半年，保利在三、四線城市的土地拓展面積由2017年年底的37%升至50%；碧桂園一直深耕三、四線，三、四線城市新增土地儲備占總土地儲備的比例由2017年年底的61%升至72%。

中原地產首席分析師張大偉認為，上述數據并不意味著未來三、四線城市房價會繼續走高，只能說明開發商預期房價上漲，最后上漲與否還是要看銀行的信貸調控力度。2018年10月15日，央行下調存款準備金率1個百分點。此次央行降準釋放了7500億元資金，這是2018年以來央行進行的第四次降準。其他分別是2018年1月、4月、6月。

回顧2008年、2011年和2015年三次降準，房地產市場銷售明顯恢復，且持續時間在一年以上。張大偉表示，“雖然國家希望資金可以流入實業，但我們也會擔心這部分資金被企業用來炒房，又走回以前的老路。降準對房市的影響，主要還看后期的監管”。