對房地產面積測繪中常見問題的分析

摘要：在地產面積測繪中只有概念清晰，才能很好的理解規(guī)范，按規(guī)范去操作；為房地產開發(fā)、經營單位準確提供測繪成果數(shù)據， 維護房地產交易當事人的合法權益。

關鍵詞：測量的精度；面積誤差；面積分攤

引言

隨著我國房地產業(yè)的迅猛發(fā)展，房產測繪工作顯得目益重要。正確處理好房產測繪中的技術問題，為房地產開發(fā)、經營單位準確提供測繪成果數(shù)據，切實維護房地產交易當事人的合法權益具有重要意義。現(xiàn)就房產測繪中的幾個常見問題進行如下淺析，愿與同仁共同研討。

1、房屋邊長測量的精度要求分析

國家標準《房產測量規(guī)范》（GB/T 17986—2000）中僅規(guī)定測量房屋面積的精度要求與限差規(guī)定，而對相應的邊長測量精度與限差沒有具體的規(guī)定，本人認為要達到所測房屋面積的精度等級，應當考慮相應邊長測量精度和限差要求。如果房屋面積測量無明顯系統(tǒng)誤差，隨機誤差占主導地位時，邊長測量誤差與房屋面積誤差均服從于正態(tài)分布，則可根據算式△D=（MO+MD/D*D），計算出各等級房屋面積誤差需對應的邊長測量精度。

式中：△D一房屋邊長中誤差，m；

M0-邊長測量中邊長誤差中的固定誤差，m；

MD/D一房屋邊長誤差中比例誤差的比例系數(shù)；

D一房屋邊長。

需要說明的是，在邊長測量中，邊長誤差和房屋 面積誤差不一定都服從從正態(tài)分布，—旦房屋邊長誤差接近限差，且符號相同，面積差便會超差，這成為“不利情況下的邊長測量誤差”

在不利情況下邊長測量誤差的限差，適用于特殊要求（或在非常嚴格的情況下）的面積測量對邊長測量誤差的限差。

2、 正確區(qū)分房產測量面積“精度”與商品房銷售合同中“面積誤差”的不同含義

國家標準《房產測量規(guī)范》（GB/T17986-2000） 中規(guī)定，房產面積測量的精度以中誤差為評定標準，以國家二級精度為例，其公式為S=O.04S1/2+0.002S 式中：S--房產面積M2； MS--面積精度。

房產測量人員在測量房屋的建筑面積以及產權面積時，由于儀器、天氣、地質環(huán)境、技術水平等 各種因素的影響，對某一測量面積數(shù)據經過不同人員或不同次數(shù)的測量，產生的結果不一定相同，必定產生誤差。而《商品房銷售合同》中面積誤差的定義是產權登記面積與合同約定面積之差，其誤差比絕對值要求不超過3%。選擇3%作為標準，主要目的是為了解決當前商品房銷售中出現(xiàn)的面積糾紛。考慮到在當前的商品房買賣中，許多房地產開發(fā)企業(yè)對面積誤差不作約定或單方面作出規(guī)定的現(xiàn)實，為了充分保護處于弱勢地位的買受人的利益，規(guī)定了合同未作約定的處理方式。這樣一方面提示買受人如何進行約定面積糾紛的處理原則，另一方面，為合同中未作約定時，對面積糾紛的處理提出方法，防止房地產開發(fā)企業(yè)在面積上進行“惡意欺詐”。產權登記面積就是有房產測量資格單位根據《房產測量規(guī)范》的規(guī)定測量計算，由房地產行政主管部門確認 并進行產權登記的面積；而合同約定面積是通過自己估算或者設計部門提供的圖紙面積或者是通過有關房產測量部門預測的數(shù)據。這個數(shù)據即便與實測的面積以及該處房屋的真實面積非常接近，而且假定其面積誤差也在《規(guī)范》規(guī)定的精度范圍內，但它不能用3%這個誤差概念來替代測量精度。《商品 房銷售合同》中的面積誤差比絕對值不超過3%的概念，只能以房產主管部門登記的產權面積與合同約定面積之差來認定，也就是說，合同約定面積只能以確權面積為比照對象，絕不能把合同面積差與 房產測量的面積精度混為一談。

3、多功能綜合樓的分攤原則

多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物，這幢建筑物內有住宅，商業(yè)用房，也有辦公用房，各共 有建筑面積的功能與服務對象也各不相同。因此對多功能綜合樓就不能和普通住宅樓一樣，用一個分攤系數(shù)一次進行分攤，而是考慮各功能區(qū)的共有建筑面積的構成，按各自的功能和服務對象分別進行分攤，即多級分攤。

按照國家標準《房產測量規(guī)范》 （GB/T17986—2000）的規(guī)定，采取由高到低，由上而下，由整體到局部的分攤模式，即先分攤整幢的共有建筑面積，把它分攤至各功能區(qū)；功能區(qū)再把上級分得的共有面積和功能區(qū)自身共有建筑面積加 在一起，再分攤至功能區(qū)內各層；然后層再把分攤的面積和層自身的共有建筑面積加在一起，最后分攤至各套或各戶。套內建筑面積加上分攤面積，就得到了各套或各戶的產權面積。若功能區(qū)內，各層的結構相同，共有建筑面積也相同，則可免去層級分攤，由該功能區(qū)直接分攤至套或戶。

4、 明確房屋規(guī)劃設計面積、房屋產權面積和房屋實際測量建筑面積的含義及相應關系

房屋規(guī)劃設計面積指房屋建筑在動工建設前由當?shù)匾?guī)劃設計部門根據當?shù)氐囊?guī)劃設計規(guī)定而 批準的房屋建筑面積，它由房屋設計規(guī)范和當?shù)赜嘘P政策的規(guī)定、標準而確定的。房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所 有權的房屋建筑面積，房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。

房屋實測面積，是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關主管部門審核合格，開發(fā)商依據國家規(guī)定委托具有測繪資質的房屋測繪機構參考圖紙、預測 數(shù)據依據國家測量規(guī)范對樓宇進行的實際勘測繪圖、計算而得出的面積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依 據，是業(yè)主辦理產權證、結算物業(yè)費及相關費用的最終依據。

以上三者既互相聯(lián)系，又有因果關系。沒有規(guī)劃設計建筑面積，就沒有竣工房屋的建筑面積，沒有實測的房屋建筑面積，就沒有房屋產權登記面積；反過來，最后的產權面積可以檢核房屋的竣工面積和規(guī)劃設計面積。在計算房屋建筑面積過程中，如果規(guī)劃部門和房產測量部門執(zhí)行的標準是一致的，且施工單位施工過程中未超出施工誤差，那么，上述三種含義的建筑面積在數(shù)據上應該是統(tǒng)一到房屋產權面積上來。所以這三個建筑面積是不同 的三個概念，在實際工作中應當把握好，不能混淆。

參考文獻：

[1]呂永江.房產測量規(guī)范與房地產測繪技術。