“營改增”對房地產開發公司的影響

摘要：從2016年5月1日起，我國房地產業開始全面實施營業稅改增值稅政策，如今已實施了一年有余，根據現實情況，它對房地產開發公司的稅負水平、開發成本等方面都產生了一定程度的影響。房地產開發公司須結合自身的企業實際經營結構，進行合理的稅收籌劃，為減輕企業的稅負壓力做好充足的準備，以更好地應對“營改增”帶來的機遇和挑戰。

關鍵詞：營改增；增值稅；房地產；稅負影響；稅收籌劃

2016年5月1日，我國全面擴大了營業稅改增值稅的試點范圍，由最初的交通運輸業和部分現代服務業擴大至建筑業、房地產業、金融業以及生活服務業，至此，改革已攻下最后堡壘，增值稅全面代替營業稅。其中“營改增”政策對房地產行業及其上下游有著尤為重要的深遠影響。

“營改增”政策的目的是減少多環節重復征稅，減輕企業稅負，提升企業活力。但是由于房地產行業本身建設周期長、資金回籠慢等特點，短期內還未見成效，是否能切實減輕這一行業的稅負和成本成為大眾尤為關心的問題。

1、“營改增”政策影響房地產開發公司的稅負情況

由于“營改增”的實施時間較短，而房地產開發、銷售的周期通常在2年以上，因此在此“過渡期”，以老項目為主的國內房地產企業一般納稅人大多采用簡易計稅方法（5%）。為了更明確此項改革前后的稅負變化，本文選取位于南京的一般納稅人A地產公司2016年的營業數據做一般計稅方法的模擬測算。

根據A地產公司2016財務報表，該年營業收入52.2億元，同比增長34.5%，其中地產開發銷售收入占62.05%，凈利潤9.27億元，同比增長9.23%。房地產業務的合同銷售面積為53.06萬平方米，同比增長63.92%。

1.1營業稅稅負測算

根據該公司的主營業務收入構成（見表1）進行營業稅稅負模擬測算可知，營業稅額為5%（4.9999%）。

1.2增值稅稅負測算

1.2.1銷項稅額稅負測算

按照“營改增”對新項目增值稅銷項稅額的政策，將含稅銷售額（扣除土地成本8.5億元），換算為不含稅銷售額，最后可得銷項稅額2.34億元（見表2）。可以觀察到由于增值稅稅率的上升，稅額明顯增加，但最終的應納增值稅還應考慮進項稅額（應納增值稅=銷項稅額-進項稅額）。

1.2.2進項稅額

根據實地調查得到的A公司2016年在房地產開發銷售方面的成本支出數據（可能與實際數據有所出入），按照各項成本適用的增值稅率，可計算出可抵扣進項稅額約為0.91億元（見表3）。

1.2.3應納增值稅

根據上述的相關數據整理計算可得應納增值稅稅額為1.84億元，除以不含稅銷售額可得總體稅負約為8.63%，與營業稅額相比，應納稅額增長了0.23億元，上升了3.63%。由這些數據可以看出，盡管“營改增”之后可以抵扣進項稅額，但仍有大部分成本無法獲得抵扣，致使納稅額呈現大幅增長，因此對進項稅額的籌劃顯得尤為重要。

2、“營改增”政策影響房地產開發公司的開發成本

房地產行業在國民經濟紐帶中處于重要的一環，許多產業如建材、金融、勞務派遣等與房地產行業息息相關，在“營改增”政策實施之后，上游企業能否開具增值稅專用發票影響到下游企業的抵扣。短期來看，大部分上游企業如零散的建材供應商、服務公司、建筑工人都無法開具增值稅專用發票，這就意味著房地產企業的大部分成本費用無法作為進項稅額抵扣，一定程度上增加了企業納稅壓力。

另外，由于房地產項目周期較長，開發商往往會在完成建設之前進行樓盤預售，因此實際上項目交付后仍會有未結算或未按時提供發票的款項，這就會導致開發公司的進項與銷項差距過大，從而引發企業的資金問題。

3、房地產企業的應對策略與建議

針對“營改增”帶來的以上一系列影響，房地產企業可從戰略、經營、財務等方面進行收稅籌劃。

在戰略方面，企業應考慮股權架構的設計，注冊資本的出資形式，與政府部門的合作談判能力以及行業內發展前景預測，更重要的是對上游企業的挑選，需要考慮供材方是否具備開具增值稅專用發票的資格，這關系到企業能否獲得足夠的稅額抵扣，不可因小失大。

在經營管理方面，設計的住宅戶型、車庫或停車場大小、商業住宅與普通住宅的比例決定了企業營收規模與成本的比例，產品購買合同與銷售合同也應做出相應的稅收政策與稅收計劃的調整，開發周期與報建形式決定了企業資金回籠的快慢，精裝房與毛坯房涉及兼營與混合銷售的問題，同時家電、裝修材料的成本則可通過銷售精裝房收回，從而獲得更多的進項稅額。政策實施后，房地產企業會計的賬務處理比之前更加復雜，對企業的能力要求更高，企業應當針對自己的項目的真實情況選擇合理的計稅方式，并據此作出正確的賬務處理。企業的賬務處理影響到企業的稅負情況，對企業的財務人員提出了挑戰，同時也影響到整體的核心競爭力，因此，企業必須加強對財務人員的培訓，進一步規范企業的稅負核算。

財務方面，根據政策規定，不同的成本費用有不同的稅率（6%，11%，17%），因此當一些較模糊、邊緣性的成本費用發生時，選擇計入什么科目決定了其是否能作為進項稅額抵扣；費用分攤標準的設立例如房產企業的固定資產折舊應選擇在申購當月抵扣還是分攤12個月抵扣決定企業能否更大限度地節稅；向上游資金方的借款年限與利息的規劃應使資金成本控制在預算范圍之內。

稅收籌劃是一項非常細致且專業性及強的工作，進行稅收籌劃的前提是必須對國家相關政策及公司核心財務數據非常了解，因此，房地產企業應在此過渡時期加強政策學習，及時改進戰略管理、經營管理、財務管理等方面的應對策略，從而充分發揮“營改增”政策的積極作用。

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