房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施探究

摘要：隨著科技的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的金融業(yè)發(fā)展也十分迅猛。房地產(chǎn)金融是關(guān)系老百姓住房問(wèn)題的重要金融類別。但是在金融全球化的大環(huán)境下，當(dāng)前的房地產(chǎn)金融在實(shí)際發(fā)展過(guò)程當(dāng)中存在較大安全隱患，導(dǎo)致越來(lái)越多的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)遭到經(jīng)濟(jì)政治全球化、國(guó)家政策不健全等眾多不利因素的影響。因此，積極有效地分析房地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀以及相應(yīng)的對(duì)策分析，研究其相關(guān)問(wèn)題的成因和解決辦法，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行以及其相應(yīng)的制度措施的完善起到積極的促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)分析；防范措施

引言

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的極為迅速，尤其是在最近幾年，呈現(xiàn)出一種迅猛的發(fā)展趨勢(shì)。在城市之中，房?jī)r(jià)仍然是人們熱衷的話題，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，我國(guó)政府相繼頒布一系列措施，但其中的問(wèn)題仍然沒(méi)有有效將其解決。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與金融行業(yè)密不可分，其中所隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅會(huì)抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)绊懙轿覈?guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。所以，分析金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，總結(jié)出具體的防范措施便顯得尤為重要。

1、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述

所謂的風(fēng)險(xiǎn)，指的是在進(jìn)行融資的過(guò)程中，一些不可預(yù)測(cè)的因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)主體受到影響的可能性。正常的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中，都存在受到金融風(fēng)險(xiǎn)影響的可能性，這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)使得金融資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)，嚴(yán)重時(shí)可能會(huì)結(jié)構(gòu)惡化產(chǎn)生資產(chǎn)負(fù)債。其中房地產(chǎn)金融作為為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)的一種金融活動(dòng)，其工作內(nèi)容就是通過(guò)不同的方式渠道來(lái)籌集資金，用于房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)工作。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指的就是因?yàn)橥獠凯h(huán)境或者企業(yè)內(nèi)部的決策管理等問(wèn)題，是金融資產(chǎn)受到破壞的一種可能性。

2、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

2.1政策與法律風(fēng)險(xiǎn)

2017年12月20日，財(cái)政部長(zhǎng)在人民日?qǐng)?bào)發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度（認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神）》文章。文中明確指出：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。政府的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的規(guī)定，相關(guān)法律法規(guī)的修訂以及房地產(chǎn)行業(yè)自身的變動(dòng)等問(wèn)題都會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，所以現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)金融行業(yè)都存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。除此以外，我們國(guó)家的某些對(duì)地產(chǎn)金融行業(yè)的規(guī)定和制度存在不完善的地方，這無(wú)疑是大大抬升了中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)的概率，而某些領(lǐng)域的政策缺失也會(huì)加大其風(fēng)險(xiǎn)。比方說(shuō)有些土地的占有權(quán)沒(méi)有通過(guò)招標(biāo)、競(jìng)拍等合法的方式得到，導(dǎo)致其最終只能進(jìn)行私下簽訂合同，這是違規(guī)的方法，并且還存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張，越來(lái)越多的人開(kāi)始炒房，使得房?jī)r(jià)一路飆升，導(dǎo)致很多人因此無(wú)法承擔(dān)過(guò)高的房?jī)r(jià)，進(jìn)而選擇更加具有依賴性的房地產(chǎn)金融行業(yè)。這種情況的發(fā)生，開(kāi)始使得越來(lái)越多其實(shí)空置的房子無(wú)法賣出去，使得房產(chǎn)商的資金無(wú)法周轉(zhuǎn)。這種情況一旦持續(xù)下去，就會(huì)導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是一個(gè)案例。這樣不但會(huì)危及房產(chǎn)金融業(yè)，甚至給其貸款的銀行都有可能受到極大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3操作風(fēng)險(xiǎn)

由于中國(guó)現(xiàn)在的銀行制度還有諸多不夠完善的地方，法律法規(guī)也不夠齊全，所以在金融業(yè)務(wù)中會(huì)有很多操作上的不合理而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。比如銀行不能及時(shí)了解國(guó)家的政策法規(guī)，因此不能做到及時(shí)調(diào)節(jié)自己的業(yè)務(wù)，從而加大了其遭受風(fēng)險(xiǎn)的概率。當(dāng)然銀行自身還存在著許多不足的地方，比如不能做到深入評(píng)估貸款人的信用度、盲目給企業(yè)貸款等問(wèn)題，這些都是操作上對(duì)地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1建立多層次住房供應(yīng)體系

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)突出問(wèn)題是住房供給結(jié)構(gòu)不合理，高檔商品房過(guò)度供給，普通商品房與一般性的保障性住房供給不足。為優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，應(yīng)堅(jiān)持“總量控制、區(qū)域平衡”原則，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房，加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房，建立“商品房—經(jīng)濟(jì)適用房—廉租房”為主的住房供應(yīng)體系。為緩解住房市場(chǎng)供給不足、房?jī)r(jià)上漲的壓力，有必要健全房屋租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)。當(dāng)前我國(guó)房屋賃租市場(chǎng)存在管理無(wú)序、誠(chéng)信缺失等問(wèn)題，二手房市場(chǎng)也存在市場(chǎng)不規(guī)范、嚴(yán)重的信息不對(duì)稱、誠(chéng)信缺失等問(wèn)題。因而，需加大力度整頓房屋租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)，構(gòu)建良好的住房市場(chǎng)秩序。

3.2嚴(yán)控商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金來(lái)源，控制商業(yè)銀行貸款可以從根本上抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱。為此，政府需要加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸行為的監(jiān)管，減少房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的消極影響。加強(qiáng)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管，控制房地產(chǎn)貸款在全部貸款中所占比重，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行資本充足率、資產(chǎn)流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)管控能力等監(jiān)管，引導(dǎo)商業(yè)銀行通過(guò)金融手段規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的動(dòng)態(tài)管理，有效甄別投機(jī)性房地產(chǎn)需求，阻斷房地產(chǎn)投機(jī)的融資渠道，減少房地產(chǎn)投機(jī)行為。

3.3加強(qiáng)土地市場(chǎng)的管理

高房?jī)r(jià)之所以長(zhǎng)期存在，地價(jià)持續(xù)提高也是重要的原因之一，所以必須要完善現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備和供給制度。各級(jí)政府要建立和完善土地儲(chǔ)備庫(kù)，不同用途的土地對(duì)其進(jìn)行差異化管理。以市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向，對(duì)土地的供給和使用進(jìn)行合理劃分，避免地方政府在土地供給上的絕對(duì)壟斷權(quán)力，打破土地供給的壟斷性，增加城市土地供給主體。城市經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓，采用公開(kāi)透明的招投標(biāo)方式，同時(shí)，有序引導(dǎo)農(nóng)村集體土地進(jìn)入城市建設(shè)用地市場(chǎng)，提高城市建設(shè)所需的土地供給量，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)。

3.4建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制

過(guò)去十多年，政府為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上升，出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終未能解決房地產(chǎn)業(yè)的核心矛盾，甚至出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)越調(diào)越高”局面。為此，政府要著力建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，重點(diǎn)實(shí)施差異化調(diào)控手段。政府需改變?cè)小邦^痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳”房地產(chǎn)調(diào)控房地產(chǎn)，在深化房地產(chǎn)相關(guān)體制機(jī)制改革的基礎(chǔ)上，將主要職能放到增加土地供應(yīng)和建設(shè)保障房上，避免過(guò)度強(qiáng)調(diào)行政干預(yù)，引導(dǎo)市場(chǎng)有序調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)。

3.5嚴(yán)格控制投資

在房地產(chǎn)行業(yè)之中，最為普遍的現(xiàn)象便是投資，這種投資不僅造成供給小于需求的局面，而且也在一定程度上將房屋價(jià)格提升。所以，政府需要對(duì)其采取一定措施，用以降低房地產(chǎn)投機(jī)，以及投資需求人，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是如今的熱門行業(yè)，國(guó)家利用扶持房地產(chǎn)來(lái)確保整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，但同時(shí)又存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。為了更好地發(fā)展，無(wú)論是企業(yè)還是銀行都要做出舉措，企業(yè)要擴(kuò)大融資渠道，相互之間分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)銀行加大審查力度，完善企業(yè)環(huán)境，避免使無(wú)資質(zhì)企業(yè)或者資金不良的企業(yè)有開(kāi)發(fā)的資格，銀行的貸款對(duì)象資質(zhì)提高。

參考文獻(xiàn)：

[1]敖青.我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)演進(jìn)與風(fēng)險(xiǎn)抑制研究[J].廣東省社會(huì)科學(xué)院，2015（6）.

[2]李永強(qiáng).新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策研究[D].華中師范大學(xué)，2015.

[3]林雪，顏廷峰.我國(guó)房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀與對(duì)策分析.哈爾濱學(xué)院學(xué)報(bào)，2016（12）.