新時期房地產(chǎn)工程造價的管理創(chuàng)新與模式分析

摘要：伴隨著城市居民對住房的需求增大，城市房地產(chǎn)發(fā)展變得越來越快，但是城市的工程造價也因此變得越來越高，相應(yīng)的成為一個熱門的話題，如何在保證工程質(zhì)量和利潤最大化的前提下對房地產(chǎn)工程造價進(jìn)行動態(tài)維護(hù)，本文就針對這一問題展開論述，并且對房地產(chǎn)工程造價的管理模式提出一些創(chuàng)新性措施。

關(guān)鍵詞：新時期；房地產(chǎn)工程造價；管理創(chuàng)新；模式分析

引言：

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，如何在激烈的房地產(chǎn)市場競爭當(dāng)中爭取到一席之地？如果想要在房地產(chǎn)企業(yè)中取得較大的市場份額和利潤空間，就要降低建筑設(shè)計(jì)等工程項(xiàng)目的成本，這是取得房地產(chǎn)市場成功的必要的前提，但是由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目牽涉的內(nèi)容和環(huán)節(jié)都相對來說較多，從項(xiàng)目的起始環(huán)節(jié)到結(jié)算過程當(dāng)中都要對成本進(jìn)行管控，其中最主要的就是對工程的造價進(jìn)行管控。

1、有關(guān)房地產(chǎn)工程造價控制原理

控制原理指的是一定條件下行為主體為了實(shí)現(xiàn)某一目標(biāo)而采取相應(yīng)的辦法對其他主體進(jìn)行控制，這一過程包括對對象進(jìn)行對比、檢查以及引導(dǎo)糾正等過程。主要步驟就包括對目標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)、檢查的整體實(shí)施狀態(tài)、以及誤差等糾正。

那么控制三步驟即：事前、事中以及事后的控制。那么工程造價的控制就包括五個部分即投資決策控制段、設(shè)計(jì)控制段、招投標(biāo)段、建筑施工階段以及工程結(jié)算階段。為了保證項(xiàng)目的順利完成必須隨時隨地對項(xiàng)目進(jìn)行糾正。坐待前后之間互為補(bǔ)充，互為制約的效果，共同促進(jìn)工程造價的控制系統(tǒng)。作為一個系統(tǒng)化的工程造價控制體系，其涉及的內(nèi)容是很多的，因此在控制當(dāng)中要主動進(jìn)行事先的控制，這樣既可以放映投資決策控制。也可以反映出設(shè)計(jì)和施工等整個過程。但是整個過程還是處于不確定當(dāng)中的，只有最后竣工了還算是最真實(shí)可靠的。

2、房地產(chǎn)工程造價控制措施

2.1房地產(chǎn)工程決策階段工程造價控制內(nèi)容

工程估價是房地產(chǎn)工程投資決策階段的又一主要工具，也是房地產(chǎn)為項(xiàng)目進(jìn)行融資、房地產(chǎn)建設(shè)成本管控和投資效率的主要依據(jù)。因此就需要對經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行調(diào)研，努力將投資估算做到最精確。做到對整個投資決策做到可以控制的范圍之內(nèi)，也成為為籌集資金向銀行貸款的主要依據(jù)。在投資方面的估算有利于為設(shè)計(jì)施工方面做出貢獻(xiàn)。

2.2 房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段工程造價控制

房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)階段也是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目估算當(dāng)中的重點(diǎn)之一。在設(shè)計(jì)的初始階段當(dāng)中，項(xiàng)目投資的控制施工可能性都在75%以上的影響力。其房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目投資控制的在于施工前的主要階段，而且設(shè)計(jì)當(dāng)中的費(fèi)用也是占全工程項(xiàng)目當(dāng)中1%以下。所有房地產(chǎn)工程涉及的幾個階段包括設(shè)計(jì)的方案優(yōu)化，從而做到有效的控制造價成本。還有就是在審查當(dāng)中一定要注意設(shè)計(jì)的完整性和完善性。從實(shí)際出發(fā)，我們首先要做到的就是以利潤最大化為前提，采用更加積極的技術(shù)方法和方案來優(yōu)化。再則通過房地產(chǎn)施工設(shè)計(jì)的監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督，使得整個房地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案趨于完善合理化，把整個工程的造價控制在一個合理的范圍之內(nèi)。還有就是為了促進(jìn)建設(shè)設(shè)計(jì)單位改善整體的經(jīng)營管理，優(yōu)化建設(shè)設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)，提高建設(shè)的水平，做到整個建設(shè)設(shè)計(jì)的完美性。還有就是在限額的設(shè)計(jì)過程當(dāng)中嚴(yán)格按照國家批準(zhǔn)的方案進(jìn)行可行性分析，做好投資的報(bào)告和估算，還有就是編制出合理的設(shè)計(jì)和施工圖紙。此外為了保障各個專業(yè)合理的情況下，進(jìn)行合理分配和限制，保證投資在有效的范圍內(nèi)進(jìn)行。還有就是對整個項(xiàng)目工程的投資總額和工程總量進(jìn)行有效設(shè)計(jì)和控制。將投資的各個方面控制在有效的范圍內(nèi)。但是，當(dāng)前我國房地產(chǎn)工程項(xiàng)目往往只是對某些關(guān)鍵的項(xiàng)目的重點(diǎn)部位進(jìn)行方案的優(yōu)化和比較，而忽視其他部分，造成整個方案的設(shè)計(jì)不足和存在一定缺陷，導(dǎo)致造成一定損失。但是在整個房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)圖紙的過程是可以做到控制的，將圖紙的技術(shù)、施工以及價格進(jìn)行控制到位的并且進(jìn)行審核處理。還有就是在每個角度對圖紙進(jìn)行分析對比，避免錯誤的發(fā)生，提高工作效率之余來降低工程的難度。

2.3 招投標(biāo)階段工程造價的控制

在實(shí)際招投標(biāo)的過程當(dāng)中，除了審查投標(biāo)單位對項(xiàng)目的報(bào)價之外，還有進(jìn)行對投標(biāo)單位的整體報(bào)價進(jìn)行分析對比，如果重點(diǎn)的項(xiàng)目報(bào)價高的話，實(shí)際過程當(dāng)中經(jīng)常采用的方法就是不平衡的報(bào)價處理法則，有效處理此類問題的滋生。比如在總價保持不變的情況下，可以將項(xiàng)目的單位或者說項(xiàng)目進(jìn)行變更處理以此來降低價格。如果項(xiàng)目的單價增大的話，那么就會造成在竣工的結(jié)算過程中導(dǎo)致一定麻煩。因此對項(xiàng)目的總體造價以及每個項(xiàng)目的單向價格進(jìn)行合理性分析、運(yùn)算以及處理，最后達(dá)到中標(biāo)單位最優(yōu)的目標(biāo)。之后對施工的合同條款進(jìn)行優(yōu)化處理，進(jìn)行問題的產(chǎn)生和責(zé)任的推諉。那么建設(shè)施工合同在整個施工過程當(dāng)中顯得特別的重要，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)該對施工合同條款具有很熟悉的了解。那么合同的管理也必須是全方面、多層次、系統(tǒng)化的一個過程、這個過程既要包括合同的洽談、合同的草擬以及合同的簽署、直到合同的生效以及廢止等。因此在這一過程當(dāng)中，我們不單單注意到合同簽訂前的管理，更要重視合同簽訂后的管理。這一系統(tǒng)的過程必須完全重視并且了如指掌。一旦出現(xiàn)錯誤可以進(jìn)行合同的變更和處理。

2.4 房地產(chǎn)施工階段工程造價的控制

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工階段是最重要的一個過程，這個過程是實(shí)物的建設(shè)階段，這一階段必須滿足人力、物力以及財(cái)力等多方面的要求，這一過程當(dāng)中涉及的過程量的巨大，影響的內(nèi)容和波及范圍也是最多，加上施工周期的漫長以及政策性的一些變動和調(diào)整，還有就是材料設(shè)備等相關(guān)物品的價格上漲等等，這些都會影響整個工程的造價，甚至嚴(yán)重可以影響到建筑工程的質(zhì)量以及投資的回報(bào)率，因此在整個工程施工當(dāng)中應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督管理等職能的運(yùn)用，還有就是對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)行一整天全方位、多層次的管控。還有就是由于房地產(chǎn)建設(shè)工程的復(fù)雜性和多變性的特點(diǎn)，也會產(chǎn)生一些意想不到的費(fèi)用和支出。還有就是產(chǎn)生一些不必要的管理支出費(fèi)用等，這些都是需要在考慮范圍之中的。為了杜絕浪費(fèi)，應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督。建立嚴(yán)格的監(jiān)督管理制度，明確相關(guān)人員的權(quán)責(zé)范圍，杜絕一些弄虛作假的行為產(chǎn)生。

3、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目過程當(dāng)中，應(yīng)該對房地產(chǎn)項(xiàng)目造價進(jìn)行嚴(yán)格控制，更新自身的建設(shè)觀念和理念。將項(xiàng)目造價控制在有效的范圍內(nèi)，同時在項(xiàng)目的前期建設(shè)當(dāng)中，必須做到很好的投資預(yù)算等相關(guān)工作，做好未雨綢繆的準(zhǔn)備和進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)處理。還有就是利用周期建設(shè)過程當(dāng)中產(chǎn)生的一些相關(guān)信息，對市場進(jìn)行重新分析和處理，嚴(yán)格把握當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動向和脈搏。減少一些不必要的經(jīng)濟(jì)損失和建設(shè)重復(fù)，造成資源和經(jīng)濟(jì)的浪費(fèi)，從而最大效度的提高投資的回報(bào)率和利潤的最大化處理。從而建設(shè)出一套完善的項(xiàng)目工程造價和管理系統(tǒng)。只有這樣才能把房地產(chǎn)工程項(xiàng)目從工程的造價、項(xiàng)目的審查管理、項(xiàng)目的確定、項(xiàng)目的結(jié)預(yù)算以及項(xiàng)目的制度化建設(shè)、規(guī)范化發(fā)展以及系列化過程形成良好的系統(tǒng)和體系。從而建立起一整天的強(qiáng)有力的監(jiān)督、檢查和管理制度，做到資源的有效利用和管理，做到物盡其用人盡其才，使得社會資源得到有效的處理和運(yùn)用，這樣才能取得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。促進(jìn)社會的經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和提高和改善人們的居住水平和居住條件。

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