城市地價的影響因素

摘要：伴隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善，地價作為土地市場運作的重要信息和價值判斷標準，在現實土地經濟生活中的核心地位，在調節城市土地利用、優化土地資源配置方面的作用日趨明顯。在城市規模日益擴大的今天，土地資源顯得越來越緊張，土地價格也越來越高，研究土地價格的現狀及影響因素對城市未來的可持續發展具有重要意義。基于此本文就以臨沂市為例對城市地價的影響因素進行淺析。

關鍵詞：城市地價；影響因素；臨沂市

1、引言

土地不同于一般的勞動產品，土地價格不完全是人類勞動的體現。關于土地價格的實質，馬克思在資本論中作了精彩的論述，他指出：“實際上，支付的價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格。依據這一論點，段正梁提出了自己的解釋，即土地的使用價值，它是土地供給與需求共同作用的結果。對于已開發利用的土地，由于經過人工改造，投入大量人類勞動（包括物化勞動和活勞動），在此過程中創造新的使用價值。因此，已開發利用的土地不同于未開墾的、自然形態的土地，地價除了為土地所有權而支付的部分貨幣外，還包括為投入人類勞動另行支付一部分貨幣。前一種價格稱之為土地資源價格，后一種價格稱之為土地資本價格或土地資產價格。

2、臨沂市城市地價現狀分析

為主動適應市場形勢變化，積極釋放地價信號，有效調動市場需求，臨沂日前對建設用地地價有關政策進行調整完善，促進土地市場平穩健康發展。

為提高基準地價的針對性、現勢性，充分發揮地價對市場的調控作用，臨沂市決定對中心城區及部分外延鎮現行基準地價進行局部調整優化。城區商業住宅用地一、二、三級基準地價保持不變，四、五、六、七級基準地價統一下調10%；對蘭山區義堂鎮、白沙埠鎮、棗園鎮，高新區馬廠湖鎮，臨沂經濟技術開發區梅埠辦事處、朝陽辦事處，河東區湯頭辦事處范圍內商業住宅用地的基準地價，統一下調10%。

2015年臨沂市地價與房價的關系表明，地價和房價均呈上升趨勢。2015年，從房地產銷售情況看：全市房地產開發投資完成190.7億元，增長20.5%。按照用途分，住宅開發完成投資140億元，增長16.7%；商業營業用房完成投資29.4億元，增長51.6%；其它完成投資21.3億元，增長12.6%。全年商品房銷售面積640.4萬平方米，增長39.5%。商品房銷售額136億元，增長66.4%。

同時，臨沂市決定從現在開始，暫緩執行2014年1月1日起執行的中心城區商業住宅用地五級最低限價標準，適度降低項目拿地門檻，促進土地市場平穩健康發展。

針對臨沂市物流倉儲項目用地需求日益增多的現狀，根據住建部、國土資源部有關物流倉儲用地政策，臨沂市決定對物流倉儲用地按照工礦倉儲用地中的倉儲用地基準地價進行評估；定價時按照不低于宗地成本、不低于評估地價確定宗地出讓起始價；土地登記時按照倉儲用地辦理，妥善處理住建部、國土資源部物流倉儲用地分類銜接和出讓定價問題。

3、臨沂市城市地價的影響因素分析

3.1人口因素

人的數量和素質直接決定土地的需求，具體表現為人口數量、人口密度和素質三個方面。人口數量與土地價格成正相關關系，人口密度是人口數量的相對指標，人口密度高的地區，一般表示土地的供給相對缺乏，供不應求，地價水平較高；同時，人口密度高有可能刺激商業、服務業等產業的發展，因而提高土地價格。社會文明、人口平均文化程度、居民的修養也能間接地影響土地價格。居民素質較高的地區，居住環境也力求寬敞舒適，地價水平一般趨高；居民素質較低的地區，組成復雜，地價相對較低，尤其居住用地的地價會更低。臨沂市近年得到快速發展，城市化進程加快，城市規模也不斷擴大，人口不斷增加。

3.2經濟狀況因素

臨沂市經過五十多年的建設，特別是改革開放以來，經濟發展步入了嶄新階段。目前，臨沂市的國內生產總值和國民收入各占全省的1/3，財政收入、社會商品零售總額各占50%以上。臨沂市由于地形限制，能利用的土地十分有限，這一客觀的自然約束條件也無形中促進了土地價格的上漲。隨著臨沂市經濟發展，人們的收入和儲蓄都會增加，由此形成了城市人口對土地需求的購買力，城市居民通過購買商品住房而對城市土地形成的間接需求，再加上土地的供給有限，這也間接的提高城市地價水平。

3.3政策法規因素

在2008年以前，國家在房地產方面的政策均較為有利，隨之出臺大量的優惠政策促進房地產業的興盛。但從2008年以后，許多城市開始出現房地產泡沫，特別是沿海的一些大城市，房地產泡沫化極為嚴重。國家開始頒布一系列的政策抑制房地產業的快速發展。2008年8月，央行、銀監會聯合發布的《關于金融促進節約集約用地的通知》，2010年1月，國土資源部發布《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》，3月發布《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》。這些政策的提出，在很大程度上限制了房地產業的發展，同時也影響了城市地價的變化。臨沂市作為新興的城市，正處于城市化急速發展的階段，由此促進房地產業正處于快速發展時期。

4、結語

綜上所述，臨沂市地價上升的原因主要是：第一，2012年下半年以來，我國宏觀經濟運行整體放緩，經濟增速繼續回落，臨沂市表現不明顯。第二，供給方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通過房地產業拉動本地經濟增長，以及完成土地供給計劃的壓力，下一階段各地土地供給的力度應會進一步加大。在土地市場供給與需求兩方面都趨升的力量作用下，土地市場的交易面積會有所增加，土地價格可能會出現一定程度的上升。第三，從投資方面看，由于經濟復蘇尚不穩固、經濟增長對住房市場的依賴仍較大，因而政府短期內并沒有大力抑制住房投機的政策空間，甚至在經濟增長低于預期時，政府還可能進一步加大住房需求刺激力度。

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