論“營改增”環境下房地產開發企業目標成本管理控制

摘要：隨著我國經濟的快速發展，人們的住房需求也越來越高，一方面為房地產行業帶來了豐厚的利潤，另一方面，房地產企業也面臨著新的挑戰。隨著房價的不斷上漲，也帶來了一些問題，國家對此逐漸加大了對房地產行業的宏觀調控力度，與此同時經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發的\"營改增\"稅改方案也直接影響了企業成本中的繳稅部分。怎樣在“營改增”的大環境下控制成本，提高企業的綜合實力，是每個房地產企業所面臨最急切的問題。

對于房地產行業來說，為了應對行業帶來的種種挑戰，成本的管控是提高競爭力和持續發展的重點。控制成本的辦法就是將成本控制在同行業的平均值下，以成本的差距提高競爭力，這樣就可以實現以不降價的競爭方式將利潤率提高。成本控制的方法有了，更為關鍵的步驟是在精細化管理實施方面，怎樣對成本的管理，能夠領先于其他公司就成了房地產企業需要考慮的問題了。

關鍵詞：房地產；營改增 ；成本控制；措施

1、營業稅改增值稅對房地產企業的影響

1.1經營成本提高

經營成本的提高最先表現的是材料成本的提高。建筑行業因為稅負的提高所以只能將額外提高的稅款轉嫁到房地產行業上，于是房地產行業的材料成本就隨之提高了。第二表現為人力資本的提高。人工成本在建筑成本中是不可忽視的關鍵部分。目前，人工成本處在一個持續提高的過程，在工程造價中該部分成本也持續提高。而同樣當建筑行業的人工成本提高后，建筑行業同樣會把提升的成本轉嫁到房地產公司。經營成本提高還表現在費用成本的提高。除上述兩個成本外，機械設備的費用也占經營成本的大部分。無論是購買還是租賃設備以及后續的維修費用都包括在里面。

1.2導致房地產企業的資金周轉出現問題

當房地產公司的經營方式是項目公司的話，那么房地產公司需要先交納項目的稅款，等到項目完成后，收益才會進入到公司賬戶。也就是說，房地產公司在項目未完成前就要交納增值稅，再加上經營成本的提高，可能在項目未完成前，公司資金的周轉就出現問題，難以維持正常的運營和項目的建設費用。這無疑對公司十分不利。

1.3由于政策剛實行可能導致企業出現損失

政府對于企業正在建設和正在銷售的項目沒有頒布相應的政策，這可能讓企業遭受巨大損失。如果企業在營業稅改增值稅政策頒布之前收購了項目，但是卻在營業稅改增值稅政策實施后進行轉讓，那么企業就需要支付全額的銷項稅，而且企業沒有可以用于抵扣銷項稅的進項稅，所以政府若沒有頒布過渡時期的政策，那么房地產公司將面臨巨大的損失，這不利于房地產行業的發展。

2、房地產企業中成本控制的對象

眾所周知，房價一直居高不下的原因之一在于成本過高，所以只要控制住了成本，房價才有可能下降。房價下降以后無疑對企業的競爭力有促進作用，當企業競爭力提高后，利潤也就隨之而來了。對于成本的控制要從收購項目開始后進行，貫穿招標，實施等階段。

3、成本控制的辦法

3.1設計階段的成本控制

（一）、通過合同來控制造價

利用合同來控制造價主要是因為部分設計師在設計時沒有依據一定的標準進行，設計師想更改即更改，行為不受約束。所以為了解決這種情況，企業在設計合同時，應該把該種情況列入合同中，對設計師的行為進行一定的約束，設計師的更改不能超出約定范圍。這樣既對設計師的設計行為進行了約束，同時對于工程的質量有了保障，對于預算也得到了控制。

（二）、實施設計招標，選擇優秀的設計公司

為了減少企業的工作量和成本的支出，企業更愿意將工程主體和其他配套設施一起讓設計公司投標，設計公司投標以后，企業需要組織專家評審團來對每個投標方案進行評審，通過對比選出最優秀最符合企業目的的設計公司，這樣做還能實現創新項目整體的效果。

（三）、實施限額設計，控制造價

為了控制建造價格，企業應該設立設計責任制。對設計師的素質應嚴格把關，設計師應該對工程預算等操作了然于心，具備專業技能。設計師應該根據項目進行預算評估，根據評估控制概算，進而再設計施工圖。對于設計，設計師不能憑個人意愿進行隨意更改，否則就會超過投資限額，增加企業的成本。企業中的造價師和設計師應該及時的進行溝通交流，確保信息的雙向流通。

3.2招投標過程的成本控制

（一）、招標時的成本控制

設備設施等和施工的投標都歸屬于工程投標。對這些實施投標能夠讓企業選擇出較優秀的施工單位，這樣對于工程的質量都有了保障。

（二）、簽訂合同

房地產企業在簽訂合同時應對每一條款都認真閱讀，若有疑義當場提出，以免后續麻煩，同時雙方應就費用等進行明確的約定，不能含糊不清。若企業認為某項費用超出了承受范圍，企業可與對方進行協商，盡最大努力降低費用。另外，為了降低和規避風險，企業應盡力得到擔保和保險等。

3.3施工階段的成本控制

（一）、 以經濟手段調節項目投入

對于房地產公司而言，控制施工成本的一個有效方法就是減少管理費和宣傳銷售費用的支出，可以使用效果好的廣告策劃來達到降低成本的效果，減少非動態支出。

（二）、 利用技術手段控制投資

為了控制投資支出，企業應該以技術方案為前提，最大限度的利用新材料，降低支出。可以說沒有了技術的支持那么項目投資的成本就很難降低。

（三）、 從管理模式上控制投資

房地產企業應該根據有關法律法規的規定，以不違背法律法規的基礎上，實施投資的控制制度，并且在每個月月末的時候要對項目的進程款項進行審查，這樣可以實時掌握資金情況，以免出現不可控情況。工程進度款的支付要依據相關程序進行，不得有誤。

3.4竣工階段的成本控制

在竣工時對成本的控制是企業最后階段。企業需要依據相關法律規定，對工程款項進行仔細地審查，依據審查結果對工程量進行核驗，從而得出簽證費，要以此得出實際的造價。

5、小結

如何對成本進行有效的控制需要運用到學科知識，在各方面都綜合發展的情況下，成本控制才能成功發揮作用。為了保證資金的有效周轉，企業需要對影響成本的各個因素進行控制，這樣資本才能合理流動。

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