不動產抵押登記的特殊情況與規(guī)范建議

摘要：不動產抵押是抵押人在向銀行申請貸款、辦理財產抵押時的重要內容與組成部分，起到償還擔保與物權擔保的目的，在《不動產登記暫行條例》出臺之前，不動產抵押登記的程序、材料比較繁瑣，登記行為缺乏規(guī)范，2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》正式實施，整合了不動產登記的權責，規(guī)范了登記程序與行為，提升了服務效能，以行政法規(guī)的形式保護了權利人的合法權益，但是在不動產抵押登記的具體實施中，卻面臨一些特殊情況與特殊問題，文章將對這些問題進行探究，并提出相應建議以規(guī)范不動產抵押登記實際操作。

關鍵詞：不動產；抵押登記；特殊情況；規(guī)范建議

引言

今年以來，隨著不動產統(tǒng)一登記制度全面落地實施和不動產登記工作不斷深入，各地由于過去分散登記遺留的歷史問題和疑難問題逐步顯現，給不動產登記工作帶來了極大的困擾，不動產登記辦事效率低等問題時有發(fā)生，群眾對于不動產登記特別是涉及房屋不動產登記的信訪和訴訟明顯增多。如何在妥善解決歷史遺留問題的同時，探索解決不動產登記工作中的疑難問題，提高不動產登記辦事效率，成為當前不動產登記工作亟需解決的問題。本文就不動產登記工作中幾個熱點和難點問題提出了解決思路和辦法。

1、案例概況

甲與乙發(fā)生民事訴訟，甲勝訴，但乙不履行人民法院生效的判決。甲遂申請人民法院執(zhí)行，法院受理后，乙請求法院暫緩執(zhí)行，但法院要求其提供財產作暫緩執(zhí)行的擔保。案外人丙自愿用其不動產為乙作擔保，法院經審查后予以許可，即向登記機構送達協(xié)助執(zhí)行通知書，要求登記機構在丙的不動產上記載因執(zhí)行擔保產生的抵押權登記。

有觀點認為，不動產登記機構在受理此類人民法院的協(xié)助執(zhí)行要求時，不能應人民法院要求，直接在擔保人的不動產上作抵押權登記，而應當盡告知義務，即告知人民法院由當事人憑相關登記申請材料向登記機構申請抵押權登記。筆者不支持此觀點。

擔保人、債務人不得在明知或者應知擔保履約義務確定發(fā)生的情況下簽訂跨境擔保合同。國家外匯管理局或其授權的分支局，不對擔保各方當事人設定擔保物權的合法性進行審查。擔保各方當事人應自行確認擔保合同內容符合境內外相關法律、法規(guī)和行業(yè)主管部門的規(guī)定。擔保人與債權人之間因提供抵押、質押等物權擔保而產生的跨境收支和交易事項，已存在限制或程序性外匯管理規(guī)定的，應當符合規(guī)定。因執(zhí)行擔保產生的抵押權的登記內容。在不動產登記實務中，《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號）附《不動產登記簿樣式及使用填寫說明》規(guī)定，基于申請人提交的登記申請材料，登記簿應當記載的抵押權的內容有：抵押權人、抵押人、抵押不動產的類型、抵押方式、登記類型、登記原因、被擔保主債權的數額、債務履行期限等。按《民事訴訟法》第231條規(guī)定，法律設立執(zhí)行擔保制度，旨在保障執(zhí)行的完成，在非因人民法院的原因而使本應完成的執(zhí)行不能完成，或不能充分完成時，人民法院可以執(zhí)行擔保財產。且如前所述，基于執(zhí)行擔保產生的不動產抵押權登記與為了保障民事活動中建立的債權實現而產生的不動產抵押權的登記不盡相同。因此，根據法律設立執(zhí)行擔保制度的目的，結合《不動產登記簿樣式及使用填寫說明》規(guī)定的登記簿上應當記載的抵押權的內容考慮，因執(zhí)行擔保產生的抵押權的登記內容主要有：抵押權人、抵押人、登記原因。即根據人民法院送達的執(zhí)行文書，登記簿上應當記載的抵押權人登記為人民法院或其指定的組織，抵押人為擔保財產的權利人，登記原因為執(zhí)行擔保。

因執(zhí)行擔保產生的抵押權登記中可能產生的爭執(zhí)的調處。《關于建立和完善執(zhí)行聯動機制若干問題的意見》第23條規(guī)定，執(zhí)行聯動機制工作領導小組由各級政法委員會牽頭，定期、不定期召開會議，通報情況，研究解決執(zhí)行聯動機制運行中出現的問題，確保執(zhí)行聯動機制順利運行。據此可知，在因執(zhí)行擔保產生的抵押權登記中，如果因人民法院送達的執(zhí)行文書載明內容不能明確抵押權人、抵押人、登記原因的，登記機構應當建議執(zhí)行員予以補正。如果執(zhí)行員不采納建議而向登記機構作留置送達，登記機構仍然應當按執(zhí)行文書載明的內容及時在登記簿上進行記載，同時將此執(zhí)行中產生的問題書面向執(zhí)行法院及對該執(zhí)行法院有領導權的政法委員會和登記機構所在地政法委員會報告，以求得爭執(zhí)的調處。

2、不動產抵押登記規(guī)范建議

2.1各地統(tǒng)一辦理不動產登記所需材料

對《不動產登記暫行條例》以及其實施細則之中關于不動產登記申請所要提交的材料進行明確規(guī)定，“等必要材料”具體包含哪些材料，材料的范圍如何限定需要進行統(tǒng)一規(guī)范，盡可能對全國范圍內不動產抵押登記申報所需材料進行統(tǒng)一，減少各地登記機關增加不動產抵押登記申報材料的可能性，精簡流程，提高工作效率，減少不動產抵押登記辦理時間，避免增加申報成本。

2.2提升登記效率實施業(yè)務流程再造

市不動產登記中心對登記的業(yè)務流程和要件進行全面梳理、優(yōu)化再造，編寫完成《XXXX市不動產登記實務操作手冊》《登記申請材料清單》《權籍調查工作操作手冊》、辦事指南等規(guī)章制度，確保業(yè)務執(zhí)行過程中標準統(tǒng)一、環(huán)節(jié)流轉通暢；壓縮辦理時限，首次登記由30個工作日縮減至20個，變更登記由15個工作日縮減至10個，轉移登記由15個工作日縮減至10個，抵押登記由10個工作日縮減至5個，抵押注銷登記當場辦結；實行登記業(yè)務分級審批制度，建立嚴格的質量檢查制度，做到登記風險可控。同時，對窗口、流程、要件和服務進行明確規(guī)范，明確受理、審核、繕證（發(fā)證）及歸檔崗位職責，做到自覺接受組織和群眾的監(jiān)督。

2.3推動不動產統(tǒng)一登記全面實施

好的政策的實施效果如何，是否能最大限度發(fā)揮作用效能，關鍵在于具體的落實，地方是不動產統(tǒng)一登記的落實基礎，也是不動產統(tǒng)一登記工作推進的關鍵，其中市級、縣級是不動產登記工作進行的具體承擔部門。各省與直轄市應該推動不動產統(tǒng)一登記在地方的落實，給予人力物力資源支持，各地方部門應該加快不動產登記職能與部門整合，吸納培養(yǎng)專業(yè)性不動產登記管理人員，嚴格按照《不動產登記暫行條例》的具體細則實施辦理，推動不動產統(tǒng)一登記全面實施。

2.4建立微信公眾平臺拓展信息發(fā)布渠道

市一級不動產登記中心應不斷加大信息資源整合和共享力度，按照省、市政府加快推進“互聯網+政務服務”的工作安排部署和要求，強化推進登記信息化水平，讓信息多跑路，群眾少跑路，努力實現不動產登記“最多跑一次”的目標。加強與銀行、地稅部門的信息服務模式研究，強化信息公開及社會化運用；將各類服務事項與常見問題編制成溫馨小貼士、小短信、手插畫等，通過政務服務網、局門戶網站以及微信公眾號、短信平臺等媒介向廣大群眾進行宣傳。

2.5完善不動產抵押權人規(guī)定

不動產抵押權人除了金融機構，企業(yè)和自然人也應該能夠成為抵押權人，在進行不動產抵押登記時，主體明確，責任明確，能有效避免登記機構確認抵押權人的困難局面，國土資源部應該出臺相關政策法規(guī)，完善關于不動產抵押權人的認定范圍的相關規(guī)定，便于企業(yè)、自然人之間辦理不動產抵押，保護不動產權益人和債務權人之間的合法權益，為我國不動產抵押登記拓寬渠道。人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書，要求登記機構辦理因執(zhí)行擔保產生的抵押權登記的，登記機構應當辦理。《物權法》第179條規(guī)定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。抵押權是保障民事活動中依法產生的債權實現的擔保物權。在不動產登記實務中，《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第66條第1款規(guī)定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人持不動產權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。據此可知，為了保障民事活動中依法產生的債權實現而設立的不動產抵押權，應當由抵押當事人向登記機構申請登記，同時提交相應的登記申請材料。即為保障民事活動中建立的債權實現而設立的不動產抵押權，才須由申請人持相關材料向登記機構申請登記。

《民事訴訟法》第231條規(guī)定，在執(zhí)行中，被執(zhí)行人向人民法院提供擔保，并經申請執(zhí)行人同意的，人民法院可以決定暫緩執(zhí)行及暫緩執(zhí)行的期限。據此可知，人民法院在執(zhí)行程序中的擔保制度，是基于法律的規(guī)定設立的。但《民事訴訟法》不同于保護民事主體的合法權益、調整民事關系、維護社會和經濟秩序的民法，即《民事訴訟法》不是私法，而是保護當事人行使訴訟權利，保證人民法院查明事實，分清是非，正確適用法律，及時審理民事案件，確認民事權利義務關系，制裁民事違法行為，保護當事人的合法權益的公法。《民事訴訟法》的規(guī)定建立的執(zhí)行擔保制度，是公法對民法中的擔保抵押制度的引進和利用。筆者據此認為，基于執(zhí)行擔保產生的不動產抵押權登記與為了保障民事活動中建立的債權實現而產生的不動產抵押權登記不能等量齊觀。因此，基于執(zhí)行擔保產生的不動產抵押權登記與保障民事活動中建立的債權實現而設立的不動產抵押權的登記，也不盡相同。

在不動產登記實務中，《細則》第19條第2款第1項規(guī)定，人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產登記機構辦理登記的，不動產登記機構應當直接辦理。據此，人民法院持生效的法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求登記機構辦理登記的，登記機構應當根據人民法院送達的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書及時在登記簿上作記載，不得附加中間環(huán)節(jié)。因此，開篇提到的問題中，人民法院向登記機構送達協(xié)助執(zhí)行通知書，要求登記機構辦理執(zhí)行過程中案外第三人提供的執(zhí)行擔保產生的不動產抵押權登記，登記機構應當及時辦理，無須告知人民法院需要由當事人持相關登記材料申請登記。

2.6不動產登記機構在具體操作中審查義務不同模式的比較

不動產登記的審查模式，是指登記機構依據法律規(guī)定就當事人所申請登記事項在登記程序中究竟采用何種方式、審查何種范圍來決定是否準予當事人所提出的登記事項。目前各國在對審查方式的規(guī)定上總體而言包括形式審查和實質審查兩種。形式審查是指登記機構對登記申請事項進行審查時，僅需審查當事人所提供的材料是否符合法定形式，即只對當事人所提交的法定材料進行形式上的真實性審查，而不對材料進行內在真實性的審查，只對登記的程序合法性進行把關，不涉及引起不動產登記的原因關系的審查，不動產抵押登記就屬于此種形式審查。

2.7補充賠償責任

受害人先使用其他方法得到賠償，然后如果在后續(xù)的追究責任過程中都無法獲得應該的賠償，就可以提出行政賠償的訴訟，讓登記機構來進行補充賠償的責任。就是受害人首先要對民事行為人提出民事的訴訟，然后再尋找救濟。如果這種方法不能讓當事人的賠償得到解決時，受害人才可以提出行政的賠償訴訟。雖然受害人可以同時進行民事和行政方面的訴訟，但是只有在民事結果不能夠起到效果的情況下，再實行行政判決結果。用這種方法，對行政訴訟的時間做出了要求，在經過民事訴訟之后，已經超出了行政起訴的時間。為了讓這些問題得到解決，在目前的法律之中，可以有兩種方法解決。第一，受害人可以在同一時間提出民事和行政方面的賠償訴訟，在民事的賠償過程中先停止行政的訴訟。第二，把不動產抵押登記機構作為被告，把民事行為人作為第三人提出行政賠償訴訟，法院可以直接進行判定行為人負責賠償的責任，相關的登記機構來進行補充賠償的責任。在這兩種過程中第二種方法和訴訟的經濟標準更加適合，在登記的失誤中和民事行為中共同出現錯誤產生時，應該注重把直接責任和補充責任分開。由于國家的賠償方式是最后的解決方法，登記機構需要負責的是補充賠償責任，所以在出現損失時，受害人可以提出這兩種訴訟，法院應該還在民事過程中先通知行政方面的訴訟，也可以把不動產抵押登記機構作為被告，用民事行為人當作第三人提出行政的賠償訴訟，通過判定民事行為人負責直接的賠償結果，不動產抵押登記機構負責補充賠償的責任。

3、結語

綜上分析，基于我國現行法律適用的“物權、債權區(qū)分”的原則，是否辦理物權登記與抵押合同是否發(fā)生效力并不掛鉤。因此，未辦理抵押登記并不能當然免除抵押人承擔責任的義務與可能性，因此抵押人不要以為只要拒不辦理抵押登記就可免于承擔擔保責任。而未辦理抵押登記的不動產抵押合同也并非毫無作用，只要不動產抵押合同成立，那么抵押權人仍然可以通過不動產抵押合同向抵押人主張相應權利。

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