當前不動產統一登記工作的實施路徑

摘要：《物權法》頒布實施之后，不動產登記引起了公眾的高度關注。但是由于不動產登記流程繁瑣、要求較多，在實際管理中還有待進一步完善，這就需要登記部門對具體工作展開細致分析，對其進行綜合處理，以提高不動產登記管理成效。本文將重點針對不動產登記工作中的重點、難點問題做出分析，并對登記工作的開展提出一些可行建議。

關鍵詞：不動產統一登記；實施路徑；政策建議

《物權法》的頒布體現出政府對不動產管理力度的增加，為了保證不動安交易規范安全，管理部門需要進一步落實登記工作，制定細化的登記管理規范，明確不同部門的責權利配置。結合實際深刻認識不動產登記的價值和意義，從而使公眾對于這項工作的開展給予更多支持。對于登記人員則需要給予相應的專業培訓，從而使不動產登記工作趨于規范化、制度化，促進管理質量和登記效率的提高。

1、不動產登記的必要性

為了全面落實《物權法》相關規定，國家在不動產登記方面投入了大量人力物力，從而保證不動產權益和交易合法規范。國內房地產市場管理起步較晚，因此在不動產管理方面還存在不少缺陷，登記流程不完善造成管理缺乏統一性，地方性政策較多，在登記工作中容易出現“五龍治水”的問題。為了規范不動產登記管理，相關部門要嚴格劃清權力界限，在工作中合理分工，做到責權一致，通過高效規范的法律保障機制提高不動產登記質量。

由于以往在不動產登記中采取分散管理模式，因此造成權益主體、保障內容存在較大差異。如城鎮居民宅基等級中出現房地分離，房屋產權與土地使用權不一致、房屋實際面積和宅基證不一致問題等。這些問題會造成不動產管理混亂，缺乏統一監督管理作用，而且還會由于部門權力交叉、職能重復造成行政資源的大量浪費。一旦有問題或者糾紛發生，管理部門無法根據其歸屬權做出客觀判斷，從而使不動產權益人利益受損，甚至引發威脅社會和諧的極端事件。

多頭登記問題則容易導致政府管理資源浪費，大量人力物力出現無用功，尤其是等級資料分散更容易造成當事人權益主張受限，如不動產買賣中購房者需要到房管局、土地局、測繪局、規劃局、財務部門等進行手續登記，不同部門對于審核資料的要求不同，購房者往往會在補辦各種手續中身心疲憊，還可能由于手續不全難以及時辦理不動產交易。費事、費時、費力的同時，還會增加購房者的經濟負擔。從上述問題來看，不動產登記改革已經勢在必行，而且是民心所向。

2、不動產統一登記的難點分析

2.1體系問題

不動產管理體系建立之后，不少部門仍以分散式管理為主，尚未針對管理整合要求真正落實，這就造成管理過程中不同部門之間出現利益失衡。分散管理容易造成不動產物權發生矛盾，對后續規范管理、物權所有人進行交易等造成不利影響，進而出現權屬糾紛，這些都會造成權利人無法主張自身正當權益。從當前不動產登記情況來看，市區及其周邊的不動產登記工作職能已經完成了初步整合，當前需要應對首要問題是的登記流程改革以及原來各部門在登記完本方面的整合，雖然地方政府已經針對不動產登記做出相應的管理規定，但是與實際登記工作需求還有一定距離。尤其是換證工作涉及層面較廣，業務操作難度較大，這就需要政府在具體登記制度的制定中進一步細化，突出細節管理，從而使登記工作更具指導性。

2.2制度問題

在不動產登記管理當中，當前制度還有很多不完善之處，造成管理框架內責權利配置不清晰。完成具體登記目標必須對權力關系進行重新梳理，并以統一性管理對其實施統籌分析。但是在實際管理中，不動產登記仍面臨制度結構方面的難題，造成登記管理難度增加，不但需要確保其立法完成性，同時還需要突出其創新成效，對專項管理模型進行細化處理，通過制度管理保證登記工作順利運行。而從當前登記管理情況來看，統一登記仍是一大難點，由于受到政出多門的影響，在不動產登記中需要參照物權、土地管理、承包法、土地流轉、房屋管理等多方面法律條文進行衡量，這些多頭管理制度嚴重影響了不動產登記進程，而且迄今尚未形成統一的登記管理辦法，因此在制度管理方面還需進一步完善。

2.3技術問題

當前，不動產黨際已經實現了多部門聯網，管理運作體系逐步趨于完善，但是在登記信息處理中還有一些問題存在，如信息的時效性、真實性、規范性，有些登記信息不夠完整，有些則在不動產界定范圍上存在歧義，還有一些登記說明模棱兩可，這些都影響了不動產登記的規范性和有效性。政府要求在不動產登記中要實現數據、信息、管理框架、登記模式的全面創新，在暫行管理條例中明確規定不動產登記簿應當為電子介質。但實際上不少管理部門仍以紙質介質進行登記管理，基層登記管理技術尤其落后，難以實現信息技術的全面應用。

2.4人員問題

在不動產登記管理中，需要結合“人隨事走”的編制原則，將專職登記人員劃歸到不動產登記隊伍中，從而保證工作的專業性和規范性。但實際工作中會與原登記部門利益形成沖突，因此在人員劃歸方面敷衍了事，不少登記人員都是原分散管理部門人員，專業技能有限，而且還會受到原部門制度的管理局限，在專業知識方面視野狹隘。尤其是在不動產統一登記中，由于缺乏系統學習，專業性不足，不少工作人員很難適應新的工作崗位。基于此，在不動產登記人員培訓中還需進一步強化實施力度，提高人才質量，才能更好的開展這項工作。

3、當前不動產統一登記工作的實施對策

3.1優化登記平臺體系

在不動產登記過程中，工作人員要針對具體問題做具體分析，以實際需求為出發點，制定更完善的統籌管理規劃，建立穩定的系統管理平臺，確保管理控制與實際情況相符。相關部門要根據實際需要建立數據運行平臺，結合權益人的權益范圍制定更完善的保障機制。登記人員要對不動產登記資料進行全面審核，在信息登記過程中要態度嚴謹。對登記項目進行逐一梳理，根據登記要求進一步細化監督管理職能，從而構建起更科學有效的管理體系。從基礎管理工作方面加強監督管理力度，能夠及時發展登記工作中出現的問題，并采取有效措施進行防范和解決，從而為不動產登記管理提供完善的平臺保障。

3.2優化項目管理制度

根據不動產登記制定科學的項目管理制定，在管理體系內引入先進的信息技術，從而提高登記數據的真實性和穩定性，進而構建起登記、證照辦理、檔案管理等多重功能為一體的系統平臺，根據具體管理要求制定有針對性的管理制度，保證信息的真實性和管理的規范性，提高管理的綜合性價值，通過平臺式管理提高制度執行效率。建立起完善的制度執行監督體系，并根據實際執行情況確定獎懲標準，從而確保各項制度落到實處，為不動產登記改革的全面實施創造良好條件，實現系統內信息共享。

3.3優化項目技術模型

在不動產登記中要突出項目技術優勢，建立科技含量更高的技術模型，從而形成一體化、協調運作的登記體系。針對當前登記管理技術方面的不足對現有問題進行分析，積極引入先進技術，提高登記管理的專業性和運行效率。在技術管理中采用GIS技術、物聯網技術等先進科技，加速管理部門技術升級，從而使登記工作的開展更加規范有序，通過技術優化提高登記管理能效。

3.4強化登記環境基礎建設，軟硬件并重

不動產登記工作人員是確保登記質量的核心要素，相關部門要加大工作人員專業培訓力度，通過人力資源優化提高崗位工作水平，使工作人員具備登記管理素養的同時，更具備信息化技術素養，能夠在數據共享中提高工作效率，保證數據的完整性、真實性、時效性。改變以往不動產登記中以紙質載體為主的工作模式，要實現網絡化、無紙化辦公，實現網絡數據的統一登記、檔案信息的電子化管理。通過培訓競爭上崗，以優化不動產登記工作隊伍。

在登記體系建設中則需要突出科學高效特色，國內在不動產登記中信息體現較為單一，而國外在這些方面已經形成了較為成熟的運作體系，不但能夠體現不動產數量、面積，而且還會體現建筑外觀、建設圖紙以及建筑朝向、所處環境等全部信息。這就需要在不動產登記中積極借鑒國際先進經驗，在軟件、硬件建設中不斷升級，進一步提高不動產登記管理質量。

結語

不動產登記管理是落實《物權法》的重要形式，在完善管理制度的同時，管理部門還需要進一步優化登記管理模式，重視技術升級，積極借鑒先進經驗，促進不動產登記規范有序進行，提高登記管理質量及工作登記效率。

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作者簡介：

姓名：劉玉清出生年月：1967.11.性別：女民族：漢族籍貫：四川省廣元市學歷：大專研究方向：房地產市場經濟