城市房屋征收補償制度的完善

摘要：我國作為人口大國，人均土地面積本來就少，而在城市的建設發展中，對于土地的使用更是要重視。而在房屋的征收工作中，國家為公共利益而對其實現有償的征收工作是有著一定的現實意義的，這就要求我們在以后的實際工作中必須對其實現進一步研究探討。

關鍵詞：城市房屋；征收補償制度；完善

1、國有土地房屋征收補償制度的問題

1.1公共利益界定不清

《國有土地上房屋征收與補償條例》與之前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，一個根本性的變化便是進一步明確了征收房屋的前提——公共利益。但是，由于“公共利益”的判斷標準不明確，便給某些部門以公共利益需要為名，強行征收民宅，侵害公民財產權利提供了可能。因此，“公共利益”目的的提出是進步，但界定不清也為適用條例增加了新的問題。

公共利益界定的范圍上，我國的法律并沒有明確規定公共利益的范圍和界限。公共利益，是政府實施征收土地和房屋的前提要求。從行政法的角度看，公共利益也是國家行使憲法賦予的行政征收權的啟動條件。即只有公共利益真正需要國家出面，以保護更廣大人民的利益時，權力才能從法律的牢籠中被暫時釋放出來。假使私人也想獲得他人的財產，是絕對沒有合法性授權的。對于這種情況，恐怕只有去市場中通過合法交易達到目的。通常情況下，我們看到拆遷的場景，馬上就會主觀臆斷地認為國家又在強迫民眾。這種想法是不對的，至少拆遷從基本分類上還存在公益拆遷和商業拆遷之別。前者是因公，后者則是因私。前者的合法性在于國家出于公共事務管理需要，為了保護更多數人的利益，而要求私權利主體讓渡出部分權益。其結果往往是，讓渡權利的人，雖然暫時財產上受到了一定的損失，卻在長遠上獲得了更穩定的權益補償。這種類型歸屬于行政法的范疇，國家與個人是不平等主體之間的法律關系，甚至是命令與服從的關系。假使允許權利人漫天要價，或無理由拒絕，損失的將是更廣泛的公共利益。因此，必須用行政法的專門制度，對民法上的所有權進行適當限制。而這種限制勢必造成合法權益的損失，按照法理學權利和義務總量相等的理論，國家須對受損的利益給予公平的彌補。于是，即便是行政手段，也會設立了對私人權益保護的規定。商業拆遷的法律支持，則是物權法中“所有權的處分”理論，完全是平等主體之間的法律關系，完全可以交給市場去自主解決，法律的強制干預才是多余。

1.2征收程序不健全

現行的《國有土地上房屋征收與補償條例》與之前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，發生了巨大的改變，突出的一點就是征收程序上更加透明化。新條例在對社會公眾意見的征求方面得到了較大的改善，對征收補償方案的專家論證、及時公布與征求民意，讓被征收人第一時間得到準確信息；引入聽證程序，在對征收補償方案異議的情況下，必須組織被征收人和公共代表參加的聽證會，并對當事人提出的合理要求予以采納等。雖然和以前的條例相比，已經有了質的飛躍，可仍然存在著一些不足之處。

1.3補償范圍不明確

目前對于城市房屋征收的補償標準，主要以房屋、附屬物等直接損失為限，而對于無形損失、可得收益、精神損失等方面卻根本未考慮在列。如果房屋補償后，拆除行為前，房價上漲了，是否應該計算損失？如果高于平均價賣出房子，政府卻要征收，該如何賠償？如果房子寄托了幾代人的回憶，是否能夠賠償？如果征收后，再不能買到同樣便利的房屋，該如何確定補償金額？這些問題難道不值得進入我們的思考范圍嗎？按照目前法律的發展水平，無形損失、可得利益損失等，不僅需要納入補償范圍，而且需要給予公平合理的補償。

2、房屋征收補償制度的完善

2.1完善征收制度的立法

首先，《征收條例》規定應屬于法律保留事項。有人認為《征收條例》屬于授權立法，但是對于房屋的征收工作包含有公民的人生權、居住權以及私有財產，這些都應該是受到法律保留的事項。其次，《征收條例》屬于行政法規，其法律位階低于《土地管理法》和《物權法》等部門法。并且《征收條例》的主要內容要比較籠統一些，明顯已經不能滿足我國的實際發展步伐。特別是在我國城鎮化水平不斷發展的今天，城市土地拆遷征農村的土地征地矛盾及問題是愈演愈烈。所以對于《征收補償法》的制定，可以進一步規范政府的土地征收補償行為，有效解決好法律法規的混亂問題，并且能夠在一定程度上提高整個社會的法律意識，讓公民懂得用法律權益來維護自己的利益。

2.2規范我國拆遷制度程序問題

1）補償程序：保證對合理補償價格的確定?？梢苑e極的引入現代化的第三方評估制度，主要由政府委托房地產評估機構，根據房屋的實際情況以及征收工作開展評估工作。房地產評估機構隸屬于地方政府，難免不公平。即使審查的規定，但如果走出地方政府的范圍，其司法公正公平性不能很好的得以保證。因此，在實際工作中，針對異地的審判、巡回審判等等制度要實施好，或在我國民事法院的裁決，新的巡回法院的援助，為了獎勵補償價格公平，防止政府壓低補償，消除被拆遷人的獅子大開口；2）房屋有償征收是一種行政行為，統一的歸責原則沒有得到具體的實施。許多人用各種手段肆無忌憚地征收，踐踏了法律的底線，這畢竟是我國沒有徹底落實的“責任”制度。

2.3加強對拆遷行為的正面宣傳

作為拆除工程的好壞，要在具體開展過程中更加的重視其優勢，加強對積極方面的宣傳。比如在一些偏遠的農村地區搬城市住房。這些都有助于政府和群眾更好地達成共識，以進一步消除拆遷矛盾，最終實現利益的雙贏局面。與此同時，要做好房屋工程的拆遷的區域普法工作，要要居民真正了解自己的權利和義務，維護自己的權益，合理的應用有關法律手段，防止暴力反拆遷，生活反拆遷等重大事件。

3、結束語

對于房屋的征收主要是對于一種物權的變動情形，是國家獲取所有權的方式。在房屋的征收工作中，國家是其主體，一般情況下是當地的政府作為國家的代表來執行行政命令，主要是有關的房屋征收部門以及政府的建設部門在對房屋工程進行摸底之后，實現對居民的有償回收。

參考文獻：

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