基于新時期回歸居住本源中國房地產市場研究新思路探析

摘要：當前我國城市化發展速度日益提升，房地產行業在這個過程中獲得了高速增長。為了滿足多種需求，對于不同地段戶型的設計種類也是日益豐富。在這個過程中，城市等級市場規模變化的同時，其熱門地段的變化情況也是不同。因此，研究熱門地段戶型需求與城市等級市場規模的耦合情況，有利于認清當前房地產行業發展新的方向與趨勢，促進我國房地產行業的進一步健康可持續發展。

關鍵詞：房地產行業；回歸居住本源；戶型需求；市場規模；研究新思路

引言：

隨著時代的發展，房地產行業也是出現了全新的變化，其戶型的變化不僅是考慮到用戶的需求，還與整個城市的發展之間存在著較大的關聯，在這樣的背景下，對于城市等級市場規模的分析已經作為熱門地段戶型需求分析的基礎與前提。為了進一步研究熱門地段戶型與城市等級市場規模之間的關系，本文對熱門地段戶型需求與城市等級市場規模之間的耦合關系進行初步探析，并給出相應的指導建議，有利于促進我國房地產行業的進一步發展，滿足社會對于房地產行業的多種需求。

1、城市等級市場規模與回歸居住本源概述

1.1城市等級市場規模的內涵

城市規模是衡量城市大小的一個數量概念，包括了城市的人口規模與城市地域規模兩種指標，其外延是指城市人口的多少以及城區土地面積的大小，而其內涵則更多的是指城市的結構、功能以及城市的素質，城市的吸引力以及城市對外的輻射力等一系列的內容。在對城市市場進行劃分的過程中，需要根據城市規模進行，當期啊對于城市規模劃分比較常見是五種類型，包括小城市、中等城市、大城市、特大城市以及超級大都會（超級城市）等類型，劃分的依據是根據城市的人口數量。當然，在房地產開發的過程中，還可以根據城市主建成區面積和建筑體量量衡量，小城市（縣級市）主要是指該面積小于20平方公里，地級市多是在20～50平方公里之間，而中等城市則是在50～100平方公里，較大城市則是在100～200平方公里，特大城市在200～400平方公里。

1.2房地產回歸居住本源的內涵

古人云：安居才能樂業。房地產不應只是民生的必需品，價格的奢侈品，資本的保值品，市場的計劃品。在過去，房地產行業的發展秉持著唯資本化論調，或者是僅僅考慮市場化機制，一味地強調房地產價格屬性及資本屬性，對于房地產居住的民生屬性奢侈品化并沒有給與過多的關注，這種結果導致在房地產行業發展的過程中，其居住屬性被弱化，更多的是一種資本的保值品，與房地產的本質之間相差甚遠。近年來，隨著時代的發展，我國房地產行業逐步成熟，對于房地產的地位有了全新的認知，房地產回歸居住本源的認識是符合認識規律與行業發展的潮流，是當前我國房地產行業發展的大勢所趨。

2、熱門地段戶型需求與城市等級市場規模的耦合分析

在房地產回歸居住本源的基礎上，本文認為房地產戶型的選擇應該與城市市場之間相匹配，滿足不同城市發展過程中對于房地產居住的需求，只有這樣才能夠建設處符合該城市消費需求的戶型，解決用戶被排除在房地產戶型格局功能設計決策之外的問題，實現房地產行業市場細分、用戶細分以及產品細分的目的。

2.1戶型選擇的原則

在對不同地段戶型選擇的過程中，不僅是要考慮到城市的規模，還要在此基礎上確保其最佳效益面積的原則。相對來說，商業物業規模與效益并不是一種正比例的關系，當超過一定規模以后，其經濟效益反而呈現出遞減的規律。因此，在對戶型選擇的過程中，首先要考慮的一個原則就是最佳效益面積原則。

另一方面，開發規模與消費者購物行為之間一致性原則。不同的城市發展規模在較大程度上約束了城市人口的收入，在對房地產戶型開發的過程中，需要考慮到該城市中常住人口的消費行為，相關研究表明，人在保持某種狀態的時間是比較有限的，長時間的保持狀態必然會導致疲勞，所以，在戶型選擇的過程中需要根據人們的消費行為、休息行為等，確保能夠滿足滿足基本消費的基礎上，實現建筑面積的最有效利用。

2.2戶型選擇的建議

當前，對于房地產的需求已經逐步向著回歸居住本源的方向發展，所謂回歸居住本源主要是指由于房價走勢一直是人們關心的熱點內容，房地產行業的平穩發展雖然對于經濟有著重要的作用，但是，過度的倚重房地產的經濟增長不具備可持續性，為了扭轉這種情況帶來的不利影響，提出了房地產回歸居住本源的理念，這是對我國經濟、房地產行業正確認知的結果。為了實現該目的，在對戶型選擇的過程中最為重要的一點就是差異化定位。眾所周知，任何一個房地產項目的實施，其定位都是至關重要的。借鑒與此，本文認為在熱門地段戶型需求選擇的過程中，也同樣需要對城市發展準確分析，并在此基礎上確定該城市人口結構以及購房承受總價，根據其人口結構以及所能承受購房總價范圍的基礎上，確定差異化的戶型，在盡可能滿足城市人口對于居住戶型的要求，實現房地產向居住本源的回歸。

3、結論

隨著城市化的推進，居住空間生活方式多元化的需求，房地產行業對于經濟發展的作用日益提升，但是，對于房地產熱門地段戶型需求的分析并不明確，為了解決該問題，本文結合新時期回歸居住本源的中國房地產市場為例，初步探析熱門地段戶型需求與城市等級市場規模之間的研究新思路，正本清源，并在此基礎上給與了房地產企業戶型開發的建議。但是由于篇幅的限制，對于其具體的影響并沒有過多的贅述，將在后期研究中針對于耦合機制的進行細化，進一步實現對熱點城市、熱門地段戶型需求與城市等級市場規模的耦合分析。

參考文獻：

[1]李震，楊永春.基于GDP規模分布的中國城市等級變化研究——等級結構扁平化抑或是等級性加強[J].城市規劃，2010（4）：27—31.

課題立項號：NGZ20140142