房地產合作開發糾紛法律問題的思考

摘要：房地產開發已經成為我國的主要支柱產業之一，其運行需要團隊的共同參與，需要市場營銷、資本運營、建設工程等多方面整體配合。近年來由于各種原因經常會出現各種矛盾和糾紛。為此，論文以房地產合作開發為研究對象，從房地產合作開發概念及基本類型入手，探究當前房地產合作開發糾紛的主要類型及其解決對策，并據此提出進一步防范的措施。

關鍵詞 房地產；合作開發；糾紛；法律問題

中國的房地產市場近年來進入到高速發展階段，由于其巨額的利潤和不菲的報酬，使得大量投資者和從業者蜂擁涌入。我們還要清醒地看到房地產開發與建設是一項關系國計民生的重大事情，與國民經濟的發展息息相關，與民眾的個人權益息息相關，因此，我國也制定了一系列的法律、法規對房地產開發進行規范，并不斷提升其市場準入門檻，以進一步合理規劃和引導我國的房地產開發事業。

1、房地產開發及房地產合作開發的內涵

我們一般所指的房屋開發即；在土地完成開發的基礎上，建筑起包括寫字樓、住宅樓、廠房等在內的建筑物。因而，房地產開發的涵義可簡單描述為根據城市規劃和社會發展的需要，在一定區域內有步驟、有計劃性地進行土地開發和房屋建設的行為。而房地產合作開發則是在房地產開發的基礎上適當的外延。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第2條明確規定：房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上，進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產合作開發并不是一個簡單、單一的概念，而是一個過程的概括，中間涉及多方面的因素與問題，與法律關系相關的更是不少。

2、房地產合作開發基本模式

由于房地產開發的專業性和復雜性使得合作開發模式較為適合產業發展的需要，近年來，房地產合作開發的基本模式主要有以下三種：一是法人型聯營合作開發模式，即根據房地產合作開發項目成立專門的合作公司，由一方現金出資，另一方出建設用地使用權，二者合作設立新的項目公司，并通過該項目公司共同投資、共擔風險、共享利潤。二是契約型聯營合作開發模式，即一方以現金投資，另一方以建設用地使用權作價投資，雙方訂立合同，不成立新的項目合作公司，按照合同約定的條款來進行項目合作開發。三是合伙型聯營合作開發模式，由雙方或多方合作參與。根據《中華人民共和國民法通則》第 52 條有關規定，雙方及雙方以上的多方聯營合作開發需依照各方出資比例或合同約定，承擔各自所承擔的民事責任，并依據法律相關規定負連帶責任。

3、當前房地產合作開發常見的幾種糾紛及處理對策

對于合作方而言，在共同開發房地產項目，履行房地產共同開發合同過程中，最容易引發糾紛的莫過于各方投資額的增加減少、投資利潤的分配以及風險分擔等問題。現將目前房地產合作開發常見的糾紛及相應的解決對策列出如下：

3.1投資人與項目公司間的糾紛及處理

現階段房地產合作開發中多采用法人型聯營合作開發模式，在此種合作模式中，項目公司一般都是由項目投資人在合作開發過程中共同設立的新的法人公司。在大部分房地產合作開發項目中，投資各方為了減小投資經營風險，都選擇設立新的項目合作公司，或者是成立相應的子公司，以此來減少或避免多方過度干預而造成項目進度拖延、內耗增大等問題的產生。

成立項目公司之初，需要明確項目公司所需承擔的責任范圍及相關法律依據，并在項目公司設立的協議條款中作明確規定，并依據協議條款決定投資人的具體義務，以此來規避投資人與項目公司間的糾紛。

3.2因投資人的開發資格所引發的糾紛及處理

我國的房地產開發行業設有較高的行業準入門檻，對項目合作的各方主體都具有明確的資格審定。一般地，房地產合作開發的主要參與主體包含建設用地使用權提供者、具有房地產開發資質的公司、具有房地產經營資格的投資各方。參與主體的范疇直接規定了房地產合作開發投資人的參與資格，對一些不符合資質要求，不具備行業準入資格的投資人，不允許他們參與到房地產開發建設事業中來。一旦不具備資格的投資人參與其中，勢必會引起相應糾紛。

針對這一爭議性問題，就需要從司法角度入手，允許法院在進行司法審判過程中，對當事人的民事行為給予一定的寬容空間，允許當事人采取相關的補正救濟措施。

3.3因劃撥用地引發的糾紛及處理

依據我國法律的規定，房地產開發用地只能通過出讓方式取得，原則上不允許將劃撥土地作為房地產開發用地，若要使用，則需按照有關規定報批。關于劃撥用地引起的房地產合作開發糾紛問題，則可以依據《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）第16 條規定，從中尋找到處理的對策。司法解釋第 16 條明確規定：劃撥土地不能作為投資與他人合作開發房地產。為避免行政權和司法權的沖突，解決因劃撥用地用于房地產開發的糾紛，地方法院在審理相關房地產合同糾紛案件時，可以依據司法解釋第 16 條規定的“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。

4、加強房地產合作開發糾紛的防范措施建議

針對前文所述的關于房地產合作開發項目可能產生的各類糾紛，在逐一針對處理的同時，更要加強防范，爭取做到在糾紛產生之前，就能“先防先治”。具體的防范措施可以從以下三個方面入手：一是制定合同示范文本，加強對房地產合作開發合同訂立的指導。二是加強政府的監督管理力度，不斷規范房地產合作開發行為，切實保障房地產開發建設行業的健康發展。三是從立法角度不斷完善房地產合作開發相關法律制度，建立健全法律的預防、監督、制約、追究等機制，為防范和解決房地產合作開發領域的各種糾紛提供有力的法律依據和立法保障。

5、結語

從上文的論述中可知，房地產開發集知識密集程度和過程復雜性于一體，使得我國房地方合作開發過程中會出現各類的法律糾紛，而每類糾紛的產生都有其各式各樣的影響因素。通過本文的論述，希望能為正確認識房地產合作開發糾紛、正確處理及有效預防提供一些有益的幫助和參考。

參考文獻：

[1] 朱華穎.房地產合作開發糾紛法律問題的思考[J].法制與社會，2016.08

[2] 王現兵.論單位合作開發房地產的合法性[J].重慶交通大學學報（社會科學版）2011.04