我國土地評估現狀探析

摘要：土地是最重要而稀缺的基本資源和重要資產，是人類賴以生存和發展的基礎。地價是關系到我國社會主義經濟和企業經營的最有影響的因素。土地估價是隨著土地使用制度的改革和市場經濟的發展產生的，是一項對實操性和技術性都要求很高的行業，隨著我國市場經濟的發展，土地估價已成為推動我國土地市場建設的重要力量，而土地估價師也已成為目前根據我國社會主義市場發展的客觀需要而設置的六類資產評估專業資格之一，它不但要求我們擁有堅實的理論基礎，同時也要求我們擁有豐富的實踐經驗。

關鍵詞：土地評估；現狀分析

1、土地估價及其目的和作用

土地估價就是專業的土地估價師依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按土地的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益情況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。近些年，土地市場和房地產行業的繁榮，有力地促進了土地評估行業的發展，土地評估機構和評估隊伍迅速壯大。作為服務機構，我們應該為客戶提供優質的服務，這就要求我們在保證評估質量的前提下，還要講究時效，因此在估價前必須有良好的組織和工作計劃，以事半功倍，根據《城鎮土地估價規程》，聯系我們在實際估價中的流程，土地估價一般按照以下程序進行：

1 接受估價委托，明確估價基本事項

2 擬定估價作業計劃

3 資料收集與實地查勘

4 對資料進行整理分析

5 選用適宜的估價方法，進行估算

6 對試算價格進行調整，確定宗地估價結果

7 撰寫估價報告書

8 內部審核估價報告

9 出具并提交估價報告

10 資料歸檔

2、我國土地評估存在的問題

2.1土地評估人員素質有待提高

一些土地評估機構的人員違反職業道德和執業要求，從事違法違規活動，估價機構為了自身利益的需要，迎合委托人的無理要求，做出不符合市場情況的估價報告，高估或者低評估價對象價值，給使用當事人造成經濟損失，造成國有資產流失等后果。

2.2承接超出勝任能力的估價業務

在執業中出現了“非不為也，實不能為”的窘境。此外，國內評估機構內部培訓機構落后，許多從業人員很難有機會學習，難以適應日益復雜的經濟業務類型，但為了追求利益，承接自身難以勝任的估價業務。

2.3土地評估企業脫鉤，改制工作力度尚需加強

當前大部分土地評估企業已經完成了事務所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場中介組織在原掛靠的權力部門下，憑借掛靠機關的行政權利，壟斷中介業務，分割中介服務市場，仍有一些主管機關出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設置障礙，或鉆改制的空子，嚴重影響整個評估行業的規范運作與公平競爭，急需引起有關部門和行業協會的高度重視，進行徹底的清理整頓。

2.4制約不力

對地價評估的技術規程以及職業道德標準至今仍停留于理論探討，沒有出臺一部有權威.的系統科學的法律或法規，因此評估機構和執業人員沒有一個遵循的規則，全憑個人悟性或自由發揮，往往同一宗或條件相似的房地產評估結果相差甚遠。有些機構和人員違反職業道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業務，有的出賣評估機構的資格（即為沒有資格的機構或人員所做的評估報告蓋章收費），有的甚至搞欺詐，使其從事的評估業務偏離了公平、公正、科學、合法的軌道。而對于低劣的評估報告和不正當的經營行為沒有評判的依據，更無處罰的手段，攪亂了評估市場，禁錮了評估行業的發展。

2.5競爭不當

出于沒有形成市場競爭和行業的約束機制，行業管理不到位，有關部門該管的管不過來，不該管的又相互交叉和插手，因此評估市場比較混亂，承接業務不擇手段，有的靠行業壟斷，有的靠壓價，有的靠回扣，有的甚至以評價結果迎合委托評估單位的需求（即有評估價值的彈性吸引客戶）。上述現象敗壞了評估行業、評估機構和估價人員的信譽，導致國有資產流失，有關當事人的權益得不到保障，引發了經濟糾紛。

2.6土地評估方法選擇上須與國際慣例接軌

按照我國土地制度和土地管理的特點，政府為加強對地產市場的宏觀調控手段，建立了以基準地價和標定地價為核心的地價體系，基準地價一般二至三年調整一次，很多地方基準地價超過三年也未更新一次，基準地價無論從時效上，還是作用上都不是很適合日常的土地評估，不能反映現實的市場行情。評估方法的選擇應更多的運用國際通行的市場比較法、假設開發法、收益還原法等評估方法。

3、解決我國土地評估行業存在問題的對策和建議

通過對我國土地評估行業存在的問題以及其原因的分析，總結出以下幾點對策和建議。

3.1 要完善我國相關土地評估行業的政策和制度

只有國家和政府出臺一些相關制約行業的政策，才能使得評估行業真正的受到約束，步入正規。比如說，在土地評估中，可以選用招標的方式來進行公平的競爭。而對于土地評估的執業人員更要制定嚴格的行為規范，對于嚴重違規者給予相應的處罰，乃至處于法律的制裁。

3.2 要建立和完善相關的行政監管機構

目前我國法律和法規對于土地評估行業的規范還不夠，所以土地行政部門應該主動發揮其行政的職能，配備一些專業的人員，制定相關的政策和制度，對土地評估機構進行不定期的審核和考察，以防止土地評估行業出現違法違規現象。

3.3 要加強從業人員執業素質和道德的培養

長期以來，經營理念落后，服務意識淡薄，經營行業不規范、誠信度不高一直是制約中介機構發展的主要問題，如果不迅速扭轉這種局面，將會嚴重削弱在國內市場競爭能力。評估機構應加強學習，拓展思路，更新用人觀念，積極引進具有先進經營理念和管理經驗的人才，建立系統培訓制度，提高評估人員的整體素質。相關部門應該定期組織培訓對從業人員進行相關的素質教育，讓他們真正的理解到土地評估行業對整個土地資源利用發展的重要作用，提高從業人員自身的執業能力和水平，樹立執業風險的意識。而對于違規違法的從業人員，要給予嚴厲的打擊。

隨著我國土地市場的逐漸完善，土地評估行業的地位及其作用也在逐漸凸顯。文章主要對于我國土地評估行業存在的問題進行了分析，并提出了具體建議，希望能夠產生積極的影響，使得土地市場更加完備。