國有土地上房屋拆遷糾紛的解決機(jī)制分析

摘要：本文首先分析了當(dāng)前國有土地上房屋拆遷糾紛產(chǎn)生的原因，接著研究了解決仿佛拆遷糾紛的機(jī)制，旨在說明我國的房屋拆遷現(xiàn)狀，為國有土地的房屋拆遷工作提供一些合理的建議和意見。

關(guān)鍵詞：國有土地；房屋拆遷糾紛；解決機(jī)制

1、國有土地上房屋拆遷糾紛產(chǎn)生的原因

（1）公益拆遷和非公益拆遷混為一談

對(duì)國有土地而言，總體的運(yùn)作權(quán)利歸于政府。當(dāng)開發(fā)商想要開發(fā)國有土地時(shí)，需要向政府進(jìn)行招投標(biāo)或土地拍賣，之后才可對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)和使用。也就是說，政府出讓的是凈地，是沒有任何加工的土地。按理說，當(dāng)政府出讓土地后，對(duì)土地上所建造的房屋的運(yùn)作權(quán)利應(yīng)屬于購買這塊土地的開發(fā)商，拆遷房屋的拆遷人也應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商。然而，在目前的房屋拆遷問題上，不管是公益的拆遷還是非公益的拆遷，拆遷人都是政府，這就造成了拆遷性質(zhì)的混亂。

一般來說，拆遷的性質(zhì)取決于被拆房屋占據(jù)土地的開發(fā)性質(zhì)，主要分為公益型土地、商業(yè)型土地和混合型土地三類。其中，公益型土地包括城市道路、橋梁、公用設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、國防等滿足公眾利益的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所占據(jù)的土地；商業(yè)型土地包括商品房、寫字樓、娛樂場(chǎng)所等非公益的以盈利為目的開發(fā)的土地；混合型土地包括學(xué)校、醫(yī)院等既屬于公益型又屬于非公益型的機(jī)構(gòu)建設(shè)的土地。如果在面臨房屋拆遷問題時(shí)，對(duì)拆遷性質(zhì)不加以區(qū)分，全部歸結(jié)于政府，則可能導(dǎo)致拆遷時(shí)被拆遷人對(duì)政府的不滿，容易造成地方的社會(huì)動(dòng)蕩問題。

（2）拆遷補(bǔ)償不公正

拆遷補(bǔ)償?shù)牟还F(xiàn)象也是導(dǎo)致拆遷糾紛的重要因素之一。在補(bǔ)償?shù)慕痤~上，是完全補(bǔ)償，還是合理補(bǔ)償，或是適當(dāng)補(bǔ)償，可謂眾說紛紜。目前，一種補(bǔ)償方式就是按照被拆遷房屋的面積、用途等進(jìn)行市場(chǎng)估價(jià)，而沒有考慮到土地的使用價(jià)值，從而造成了補(bǔ)償不公正的現(xiàn)象，引起了拆遷糾紛。雖然《拆遷條例》有了明確的規(guī)定，給被拆遷人以公正的拆遷補(bǔ)償，但在實(shí)際情況下，由于被拆遷人面臨著住處的更換，就醫(yī)、就學(xué)等現(xiàn)實(shí)問題的影響，補(bǔ)償問題則成為了拆遷糾紛中最普遍的問題。

（3）拆遷程序不完善

在目前的房屋拆遷制度設(shè)計(jì)上，過于重視行政管理方面的問題，沒有切實(shí)建立完善的拆遷程序，也沒有充分保護(hù)被拆遷人的知情權(quán)和參與權(quán)。在拆遷過程中，被拆遷人始終處于被動(dòng)的地位，沒有申辯和質(zhì)疑的機(jī)會(huì)。也就是說，拆遷部門沒有通過與被拆遷人的協(xié)商調(diào)解就進(jìn)行拆遷，這是非常不可取的。

（4）強(qiáng)拆設(shè)計(jì)不合理

由于拆遷性質(zhì)沒有進(jìn)行公益和非公益的劃分，同時(shí)拆遷過程中也沒有給被拆遷人發(fā)表意見的機(jī)會(huì)，也就是說，不管被拆遷人同不同意，房屋都是要被拆的，這在很大程度上造成了“強(qiáng)拆”的現(xiàn)象。為了達(dá)到快速有效的拆遷目的，很多時(shí)候的政府拆遷都屬于強(qiáng)拆性質(zhì)，其影響是非常惡劣的。在我國的《拆遷條例》中，就規(guī)定政府可以實(shí)行強(qiáng)制的拆遷工作，這在一定程度上造成了地方政府濫用職權(quán)的現(xiàn)象，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆课葸M(jìn)行強(qiáng)制拆遷，引起了群眾的不滿。

（5）拆遷救濟(jì)渠道失靈

拆遷救濟(jì)是為解決城市房屋拆遷補(bǔ)償和安置拆遷糾紛的重要途徑。然而在實(shí)施過程中，實(shí)現(xiàn)拆遷救濟(jì)的救濟(jì)渠道卻失靈了。一方面，由于拆遷人是政府部門，而拆遷裁決機(jī)關(guān)同樣也是政府部門，這就造成了行政決策的失效，無法為被拆遷人提供應(yīng)用的保護(hù)和救濟(jì)措施；另一方面，由于我國行政和民事訴訟制度的不完善，導(dǎo)致因?yàn)樾姓脹Q提起的行政訴訟不能得以合理的判決，從而不能為被拆遷人提供有效的救濟(jì)。

2、國有土地上房屋拆遷糾紛的解決機(jī)制

（1）明確區(qū)分公益拆遷和非公益拆遷

由于國有土地歸國家所有，任何人想要進(jìn)行土地建設(shè)，都必須從國家取得土地的使用權(quán)。如果在國有土地上建設(shè)私有房屋，即為了非公益項(xiàng)目的而使用國家土地，則要面臨著非公益拆遷的現(xiàn)實(shí)。也就是說，在房屋的拆遷性質(zhì)上，應(yīng)明確公益拆遷和非公益拆遷的不同，完善房屋拆遷的相關(guān)制度。可以從以下方面進(jìn)行：一，在立法上，將兩種性質(zhì)的拆遷分別立法，公益拆遷的拆遷人是政府，而非公益拆遷的拆遷人是開發(fā)商；二，在程序上，公益拆遷要通過人民代表大會(huì)等第三方主體對(duì)拆遷目的進(jìn)行確認(rèn)，非公益拆遷則需要開發(fā)商和房屋所有權(quán)人進(jìn)行協(xié)商；三，在補(bǔ)償上，公益拆遷需要政府根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行公正補(bǔ)償，非公益拆遷則通過開發(fā)商和房屋使用者協(xié)商補(bǔ)償；四，在強(qiáng)拆設(shè)置上，公益拆遷需要由人民法院執(zhí)行，不得由政府執(zhí)行，非公益拆遷需要由開發(fā)商申請(qǐng)法院執(zhí)行解決，政府不得干預(yù)。

（2）完善拆遷補(bǔ)償制度

由于公益拆遷和非公益拆遷的補(bǔ)償機(jī)制不同，因此需要區(qū)別對(duì)待。一般來說，公益拆遷是為了保護(hù)大多數(shù)人的利益而犧牲小部分人的利益。在公益拆遷的補(bǔ)償上，需要根據(jù)相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償制度進(jìn)行補(bǔ)償；在非公益拆遷的補(bǔ)償上，則除了考慮房屋補(bǔ)償外，還要考慮被拆遷人潛在的經(jīng)濟(jì)損失，按照市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。在拆遷補(bǔ)償上，還要考慮土地動(dòng)態(tài)增值的問題，在拆遷補(bǔ)償時(shí)，要考慮到因土地增值所帶來的其他經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，拆遷后的土地開發(fā)商要給予國家相應(yīng)的補(bǔ)償。

（3）合理設(shè)計(jì)拆遷程序

根據(jù)公益拆遷和非公益拆遷的不同特征，在拆遷程序上也應(yīng)分開設(shè)計(jì)。在公益拆遷的程序設(shè)計(jì)上，首先是對(duì)城市房屋拆遷進(jìn)行規(guī)劃和立項(xiàng)，接著確定評(píng)估機(jī)構(gòu)并完成價(jià)格的評(píng)估，再擬定補(bǔ)償協(xié)議，再建立拆遷補(bǔ)償安置專項(xiàng)資金，最后頒發(fā)拆遷許可證進(jìn)行拆遷；在非公益拆遷的程序設(shè)計(jì)上，首先要確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目符合規(guī)劃需求，接著開放商與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商，確定評(píng)估機(jī)構(gòu)并完成房屋的價(jià)格評(píng)估，再簽訂房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，由開發(fā)商向國家繳納土地出讓金額，并領(lǐng)取國有土地的使用許可證，最后領(lǐng)取拆遷許可證進(jìn)行拆遷。

（4）改革強(qiáng)制拆遷

針對(duì)當(dāng)前強(qiáng)制拆遷的中的問題，應(yīng)對(duì)強(qiáng)拆制度進(jìn)行優(yōu)化。明確規(guī)定強(qiáng)拆只能用于公益拆遷中，不得用于非公益拆遷中。在商業(yè)拆遷等非公益拆遷過程中，拆遷人只能通過訴訟的方式，由人民法院來決定是否拆遷，對(duì)于明顯損害被拆遷人合法權(quán)益的情形，則不準(zhǔn)許拆遷。

（5）完善拆遷救濟(jì)制度

針對(duì)政府部門既是拆遷人又是行政裁決的問題，應(yīng)當(dāng)成立專門的行政裁決機(jī)構(gòu)，保持裁決態(tài)度的中立和公正，切實(shí)將眾多數(shù)量的拆遷補(bǔ)償進(jìn)行落實(shí)。針對(duì)法院訴訟不能提供有效救助的問題，可以根據(jù)糾紛性質(zhì)的不同，分別在行政訴訟和民事訴訟中進(jìn)行解決。非公益拆遷中的補(bǔ)償糾紛屬于民事訴訟，其余糾紛則屬于行政訴訟。在行政裁決的情況下，在進(jìn)行行政訴訟時(shí)，也應(yīng)將民事訴訟一并帶上，從而將補(bǔ)償糾紛有效解決。

3、總結(jié)

綜上所述，對(duì)于國有土地上房屋拆遷的糾紛問題，要從拆遷的法制體系出發(fā)，通過多元化的解決機(jī)制方能有效解決。在具體措施上，首先要明確拆遷的性質(zhì)，然后根據(jù)拆遷性質(zhì)的不同采用不同的糾紛解決措施，保障被拆遷者的合法權(quán)益和經(jīng)濟(jì)利益，確保拆遷工作的順利進(jìn)行。

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