房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠有效實(shí)施和完成的關(guān)鍵，只有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管理，才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在設(shè)施的過(guò)程中，以最小的投入獲得最大的收益，真正促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。本文探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題及對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；對(duì)策

前言：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制不僅是項(xiàng)目施工的理論依據(jù)，也融合項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。隨著項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項(xiàng)目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益化。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題

1.1在缺乏完善的市場(chǎng)調(diào)查情況下盲目地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，完善的市場(chǎng)調(diào)查不但能夠使得開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確掌握當(dāng)前所在地區(qū)房地產(chǎn)諸如價(jià)格、購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)、需求以及不同區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀等實(shí)際情況，同時(shí)更重要的是使其可以借助于調(diào)查所形成的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期市場(chǎng)可行性報(bào)告判斷是否進(jìn)行開(kāi)發(fā)。然而實(shí)際情況卻不容樂(lè)觀，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前由于受到諸如樓市發(fā)展情況過(guò)于樂(lè)觀、節(jié)約市場(chǎng)調(diào)查費(fèi)用等因素所影響，致使他們不做或者只做簡(jiǎn)單的項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查便盲目決定進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，如此一來(lái)極有可能產(chǎn)生房產(chǎn)項(xiàng)目與購(gòu)房人群定位錯(cuò)誤、售價(jià)過(guò)高等情況，進(jìn)而致使企業(yè)因所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)銷售不利而經(jīng)濟(jì)效益大幅下降。

1.2管理制度不健全

房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)進(jìn)行深人研究理解不夠深人。工程管理制度普遍不夠完善，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本和進(jìn)度方面失控。如近年來(lái)出現(xiàn)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在延遲交房，原因是成本過(guò)高而難以控制房?jī)r(jià)，管理費(fèi)用居高不下等等超出預(yù)期很多。

1.3設(shè)計(jì)制度不規(guī)范出現(xiàn)造價(jià)預(yù)算偏差

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額度是在決策階段或者設(shè)計(jì)階段確定。設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位存在不緊密配合甚至脫節(jié)的現(xiàn)象，施工階段對(duì)于工程的造價(jià)管理出現(xiàn)極大的偏差，使得大量設(shè)計(jì)問(wèn)題在施工中頻繁出現(xiàn)。比如開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段不重視設(shè)計(jì)的合理性，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多，導(dǎo)致在施工階段出現(xiàn)問(wèn)題而對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行更改，既造成了成本上的浪費(fèi)和管理上的混亂，引發(fā)連續(xù)性的一系列的變動(dòng)而可能增加工程造價(jià)，使得工程進(jìn)展變得緩慢。

1.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在著項(xiàng)目工程驗(yàn)收收尾工作上的難度

這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的施工階段驗(yàn)收，對(duì)工程項(xiàng)目施工階段各分項(xiàng)、分部及單位工程驗(yàn)收工作存在疏忽遺漏或形式主義，及在與施工單位簽訂合同的時(shí)候，沒(méi)有對(duì)相關(guān)的質(zhì)量要求及合同細(xì)則予以很好地完善落實(shí)，以至于在工程驗(yàn)收收尾的過(guò)程中，出現(xiàn)了一些條約界定不清楚的現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，不僅要注意工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的一些問(wèn)題的管理，還應(yīng)該注重工程項(xiàng)目在收尾階段的管理，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收尾驗(yàn)收工作的管理，更好的提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，確保房屋交房后滿足業(yè)主使用的合法權(quán)益。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理的對(duì)策

2.1落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可從以下兩方面著手做好市場(chǎng)調(diào)查工作：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查定位要準(zhǔn)確，例如所開(kāi)項(xiàng)目是高端或是改善型定位、購(gòu)房人群定位在普通工薪階層或高層白領(lǐng)等，從而在提升所獲取調(diào)查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性基礎(chǔ)上為下階段可行性報(bào)告制定奠定基礎(chǔ)；②開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)后，根據(jù)其從經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面著手制定出市場(chǎng)可行性報(bào)告。以該報(bào)告中經(jīng)濟(jì)合理性研究為例，開(kāi)發(fā)企業(yè)除了應(yīng)注重對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與回報(bào)分析外，更應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的合理性進(jìn)行嚴(yán)格論述，以此確保建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程項(xiàng)目管理

2.2.1質(zhì)量?jī)?yōu)化策略

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前，工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商需要與施工單位簽訂合同，并且在施工過(guò)程中要求雙方嚴(yán)格遵守合同中的各項(xiàng)規(guī)定，不僅需要嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)條款，而且還應(yīng)該明確規(guī)定施工安全、款項(xiàng)支付、驗(yàn)收、工期、工程質(zhì)量等內(nèi)容，這樣才能夠避免后面雙方產(chǎn)生矛盾。加強(qiáng)施工質(zhì)量的控制，對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行控制是施工管理中重點(diǎn)工作。協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理等各個(gè)單位，共同完成施工中的質(zhì)量控制。對(duì)質(zhì)量監(jiān)理的工作人員進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)施工企業(yè)嚴(yán)格監(jiān)督，保證在施工進(jìn)程的各個(gè)環(huán)節(jié)都能達(dá)到工序的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2.2.2成本優(yōu)化策略

工程的成本控制，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言至關(guān)重要，前期的方案設(shè)計(jì)階段是工程項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵，選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計(jì)單位更是關(guān)鍵中的關(guān)鍵，簡(jiǎn)而言之，勘探和設(shè)計(jì)是工程成本控制的決定性環(huán)節(jié)。地下情況負(fù)責(zé)，不借助專業(yè)手段和知識(shí)，將難以摸清，對(duì)土壤和地質(zhì)狀況的準(zhǔn)確分析，能夠提高安全性，也能夠節(jié)約成本。另外，合理的設(shè)計(jì)，并在此基礎(chǔ)上的不斷優(yōu)化，也能夠在很大程度上節(jié)約成本。

2.2.3進(jìn)度優(yōu)化策略

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)管理內(nèi)容眾多，具體包括工程資料、各部門的協(xié)調(diào)、銷售分區(qū)等確認(rèn)和同意，所涉及的內(nèi)容相對(duì)復(fù)雜，若缺乏一個(gè)合理高效的管理模式，工程項(xiàng)目的施工就無(wú)法順利開(kāi)展，進(jìn)而有可能影響到整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)周期，不利于成本控制和社會(huì)形象的維護(hù)。

2.2.4安全優(yōu)化策略

房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，對(duì)工程安全提出了更高的要求，人們對(duì)工程質(zhì)量的要求也不斷提高。選擇一家高效負(fù)責(zé)的監(jiān)理單位，是確保工程施工安全以及提高工程質(zhì)量的關(guān)鍵。監(jiān)理工作中所反映的問(wèn)題，可以判斷出工程的整體質(zhì)量以及企業(yè)的信譽(yù)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身也許不斷提高自身社會(huì)形象，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理、負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)，提高其素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。

2.3管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收尾階段

管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收尾階段主要包括在簽訂施工合同時(shí)，要將每一條條款都標(biāo)注明白，以避免在收尾工作出現(xiàn)矛盾問(wèn)題。通過(guò)合同來(lái)確定具體的分工，每一道程序都有相應(yīng)的人員進(jìn)行負(fù)責(zé)，從而確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠及時(shí)地完成。這樣不僅有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展，也提高了人民的生活水平，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)。

2.4加強(qiáng)工程信息化管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視工程信息化管理，企業(yè)管理的高層要做好其帶頭工作，組織進(jìn)行信息化管理內(nèi)容的學(xué)習(xí)，確保企業(yè)的管理氛圍較為良好。各層管理者要相互監(jiān)督并且各司其職。做好管理的信息化相關(guān)制度的完善，提升管理的信息化質(zhì)量。

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理過(guò)程中，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系。要建立符合工程的實(shí)際施工制度，從而減少項(xiàng)目的管理難度。企業(yè)必須重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃前就要做好充分的調(diào)研工作，完善開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的機(jī)制和制度，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功建設(shè)，這樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]尹浩春.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)與難點(diǎn)研究[J].江西建材.2016（02）