淺析房屋產權面積測繪的質量控制對策

摘要：近年，房地產業迅猛發展，現已成為我國經濟的支柱產業，也面臨著一次空前良好的進一步發展的挑戰與機遇。如何更全面完善房產測繪規范、加強房產管理，成為各主管部門工作的重中之重。本文主要介紹了房產測繪的相關內容及面積計算方法，繼而分析如何才能更好確保房屋面積質量控制的對策。

關鍵詞：房產面積；測繪質量；對策

1、引言

房屋產權面積的測繪工作為房地產開發、房屋產權產籍管理、房屋租賃、抵押等部門的工作提供了必不可少的數據支持。特別是近年來，多功能公共建筑、地上地下相結合的城市現代化綜合體相繼涌現，對于此類功能、結構復雜的大型建筑體來說，存在復雜分攤關系。如何令房產測繪面積計算準確、分攤合理、保質保量，是社會所不容忽視的一個突出問題。

2、房產面積測繪的內容

房產面積測繪的內容，包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、房產變更測量以及房產測繪成果資料的檢查與驗收。

3、房權相關面積定義及面積分攤方法

（1）房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括房屋的陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高在 2.20m 以上（含 2.20m）的永久性建筑。

（2）房屋的使用面積指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。房屋產權面積是指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。

（3）共有建筑面積的分攤與測算：共有建筑面積是指房屋中多個房屋產權人共同占有或共同使用的建筑面積。其中共有建筑面積的組成包括本幢樓內共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等；以及為整幢服務的公共服務用房和管理用房的建筑面積；套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積一半的建筑面積。

4、房產面積測繪的質量控制措施分析

4.1 加強測繪前期的資料收集和圖紙審查工作力度

委托方提供給房屋產權面積測繪機構的圖紙其中應包括建筑設計平面圖、建筑設計立面圖、陽臺大樣圖、相關設備平臺設計大樣圖、飄窗大樣圖、樓梯詳圖、夾層詳圖以及欄桿門窗部分詳圖等一整套詳細的建筑設計圖紙。其中預測收件包括建筑設計總平面圖、相關項目工程的規劃許可證、由政府地名辦所簽發的相對應的門牌通知書以及相關附圖、 由項目的設計部門來出具與房屋相配套的設施說明以及其相關功能的說明（包括部分特殊專用電梯、管道井、前室等使用功能的說明）、該項目的土地出讓合同或相關的政府批文（包括相關于該房屋自留部分的具體說明及涉及面積）等，便于后續的核實查閱工作進行。

4.2 加強測繪工作中各相關環節質量控制

4.2.1 房屋產權面積測繪中部分關鍵節點的質量控制

房屋產權面積測繪在給房產測繪機構增加經濟收入的同時，也帶來了極大的風險與責任壓力。面對發展的經濟和增長的房價，一旦在這一環節出現了失誤，影響了相關后續工作，以及相關數據所造成的將是極大損害。作為房屋產權測繪人，應將嚴謹、求真的工作態度持之以恒，將測繪質量放在首位。堅持做到房屋產權面積測繪的面積每個所在具體部位的認定一定要精準、每個邊長數據的測量一定要精準、每個房產要素打點的認定一定要精準、每次的房屋產權測繪面積的分攤計算一定要精準，時刻秉持四個“一定精準”的測繪精神為測繪質量護航。

4.2.2 房屋產權要素的調查與核對一定要明確

根據測繪收件資料中所提供的該項目相關建筑設計施工平面圖、該項目的建筑工程規劃許可證、由地名辦簽發的地名門牌通知書及地名辦附圖作為房產預測工作的參考資料，其定點坐標、房屋用途、棟號、結構、樓層數等該項目的相關信息一一對照、核實確認。

4.2.3 房屋產權測繪計算面積功能部位的認定一定要準確

在對一房屋進行測繪之前，必須對該測繪項目計算全面積的部位、測繪計算一半面積的部位以及測繪不計算面積的部位進行一一對照認定。如果出現了房屋測繪面積認定不準確，這不僅會影響該測繪項目的建筑總面積，甚至還會導致之后的建筑測繪面積分攤計算錯誤，愈加嚴重的帶來一系列的不良后果。

4.2.4 測繪的房屋產權套型形狀以及邊長的數據測量一定要精確

在進行房屋產權面積預測時，核對該房屋的套型形狀、邊長數據無誤。應堅持 “誰使用誰分攤”、“整體結構到局部結構”、“整體結構與局部結構相結合”這些基本原則。先從該項目建筑物的整體結構上出發，將需測算的項目分為標準樓層和非標準樓層兩個部分。一般的建筑體中，樓層的標準層房屋產權面積相同，而樓層的非標準層的房屋產權面積是不同的。側重點主要關注該建筑標準層中的奇、偶層，在設計中會存在錯層問題（包括隔間、戶型套數、陽臺、挑廊等），需仔細繪圖、核實，以保證數據的精準性。

4.3 加強對房屋產權外業測繪測量質量、內業處理數據精度的控制

加強對房屋產權外業測繪測量工作的質量控制必須體現在現場實地查看記錄表上，確定該表有關內容須與房產圖紙信息保持一致，如房屋的名稱、坐落、權屬界線、用地范圍、房屋樓頂有否突出等登記清晰。要素測量必須完整，確保原始測繪數據清晰，及成果的統一性、完善性、正規性。對數據的處理上應嚴格整理、謹慎核對，準確地滿足測繪成果及歸的檔要求。房產成果報告應使用規范的格式，并確保其完整度，最終對成果進行規范化歸檔管理（包括房屋產權測繪技術設計書、房產成果資料索引及說明、房產測算成果資料、圖形數據成果及相應數據庫文件等），便于后續查閱。

5、結論

房屋是人們賴以生存的重要場所，同時也是人們生產生活的基本要素。隨著當今社會房地產市場快速發展， 房屋產權面積測繪不再是一種新興的行業，是進項不動產登記和保障不動產產權人的合法權益的重要依據，它的發展健康與否早已關系到千家萬戶，也已成為了百姓們關注的熱點話題。與其他經濟部門不同的是房產測繪涉及面廣，在法律方面、財政經濟方面、社會服務方面、測繪服務方面都起著重要作用。這不僅給工作人員帶來巨大責任、風險壓力，也會給社會相關的各方帶來不了同的利益風險。

參考文獻：

[1]陳剛.房地產測繪中關于面積測算的問題思考[J].測繪與空間地理信息，2014，37（1）198-199.

作者簡介：

劉蓉（1988-），女，漢族，浙江杭州人，職員，助理工程師，學歷：本科，研究方向：房產測繪。