論房產住宅精裝修設計管理

摘要：隨著信息化時代到來，國家城市化進程的加快，房地產市場的日趨成熟，人們對房屋質量和居住環境要求不斷提高，房地產住宅項目的精裝修越加普及。而有效的精裝修設計管理關系著整體的住宅品質，對其起重要的實際作用。因此，在對房地產住宅精裝修項目特點及存在問題進行簡要分析的基礎上，本文結合房地產精裝修設計管理問題，進行相關研究。

關鍵詞：房產住宅；精裝修；設計；管理

1、引言

隨著我國房地產的快速發展及人們生活水平的持續提高，促使了房地產住宅項目日益向精裝修方向發展。現階段我國南方地區及東南沿海城市房地產發展較快，因此，我國房地產精裝修房主要集中于這些地區的大城市。就房地產開發商而言，進行住宅項目精裝修，不僅能夠促使住宅項目檔次的大幅度提升，而且還能夠促使項目產品的附加值得到極大提高。進行房地產住宅項目精裝修，可對精裝修房進行有效預算，實現房地產開發商在較長時期內無償擁有裝修款，以降低開發商的財務費用。隨著我國房地產企業規模的日益擴大，其管理難度日益增大，一旦處理不好這些問題，將對我國房地產開發商的信譽和銷售帶來不利影響。

2、房產住宅精裝修設計管理的特點分析

大批量的住宅精裝修項目不同于小業主自行裝修住宅，也不同于一般的酒店裝修。精裝修住宅項目的顯著特點在于：參與精裝修的專業面多，建筑、室內裝飾、給排水、空調、建筑電氣、智能化等；具有全局調度管理、合理組織施工工序的問題。

3、房產住宅精裝修項目存在的問題分析

房地產住宅精裝修，特別是大批量的精裝修與普通的酒店裝修具有很大的不同，房地產精裝修不僅具有工業化裝修所需的合理組織施工工序方面的問題，而且還具有其所需的全局調度管理方面的問題。

此外，就小批量住宅普通裝修面對的細節管理，房地產精裝修同樣也面臨著。因此，進行房地產精裝修，其設計管理關系著產品各方面環節。具有較高水平的精裝修隊伍，當前我國還是較為缺乏的；有關房地產住宅精裝修項目的質量問題，是現階段客戶投訴較多的問題，而且對于這些客戶投訴較多的有關質量問題，房地產開發商未能做到進行及時處理，或者及時跟客戶進行有效溝通，影響著房地產開發商的信譽度，對其產品的銷售額帶來不利影響。因此，做好房地產精裝修設計管理，提高我國房地產住宅精裝修項目質量顯得十分重要。

4、加強房地產住宅精裝修項目設計管理研究

4.1確定好裝修設計單位

加大力度對其設計進行管理。就房地產住宅精裝修項目而言，在完成其主體工程設計以后，就一定要著手落實好裝修設計單位。作為設計裝修單位，不僅可對整個住宅套內的所有平面布局實施最佳優化，而且還對整個住宅套內的所有水電末端進行最佳優化。

此外，設計裝修單位還會結合住宅項目具體情況，制定出相應的最佳精裝修優化方案；同時，房地產開發商可組織兩個或兩個以上的設計裝修單位來相互補充這些精裝修優化方案，通過相互補充促使裝修方案逐步完善；在此基礎上再根據精裝修圖紙的具體要求，對整個住宅套內的如給水和排水點位、開關插座位置等進行有效確定；在整個房地產住宅項目實施精裝修過程中，確保土建、裝修不發生相互脫節情況，以此實現整個住宅套內的所有空間布局更為科學、合理。

4.2做好設計前的準備工作

在進行設計前，有關房地產開發商所提供的材料庫的產品規格、產品樣式、產品品質及產品安裝方式等，精裝修設計人員要進行深入了解，特別是在確定有關衛生生間和廚房設備的空間尺寸之前，對這些設備進行排列之后方可確定，從而能夠有效避免廚房用具、潔具進場以后因尺寸不符而無法進行正常安裝等情況的出現。

此外，為有效確保土建施工能達到精裝修的要求，在實施土建施工之前，需要先把精裝修設計方案制定出來，不會因裝修需要而讓土建施工出現較大規模的改變。

4.3精裝修設計的監督及審定階段

4.3.1 把控設計進度

在工程總進度計劃中，裝修工程的進度受設計進度影響很大，因裝修階段的設計變動較多，一般很多工程的主體結頂已很久，還不能完成裝修圖，嚴重影響招標準備和施工單位進場的時間，從而造成工程總進度的滯后。因此，裝修住宅的設計方案需在土建施工前確定，以保證土建施工能滿足精裝修的要求，避免因為裝修而導致土建大規模的改動。

從精裝修住宅的整個設計流程來看，依次是平面布置圖、效果圖、吊頂圖、立面圖。平面布置圖直接關系著今后的使用功能，方案效果圖影響這裝修的效果，這兩個階段的成果是后續設計的設計基礎，因此，在平面圖與效果圖階段論證和修改的時間較多，而吊頂圖和立面圖兩個階段的工作量很大，如果在吊頂圖和立面圖完成后，再提出調整平面布局，設計修改量是比較大的，將影響整體出圖的時間。

4.3.2 確定標準

通過市場調查研究，結合裝修的流行趨勢，明確銷售對象，確定裝修標準。其裝修水平至少應實現購房者所期望的檔次和標準。

精裝修項目室內設計工作前，設計管理人員應根據項目具體情況，組織營銷、策劃、成本等完成市場精裝修需求調查和項目成本控制，完成對工程裝飾內容的裝修標準定位。

4.3.3 做好與各專業設計的協調、溝通工作

裝飾設計除建筑、結構、水、暖、電外，還與智能化、空調、新風、吸塵、地暖等專項設計的交叉配合，綜合考慮結構高度、設備管路及橋架的走向及布置等各種因素。因此作為建設單位來說，設計協調的工作量很大，需要及時組織所有相關專業參加討論，使得各方能清晰地明確意圖，以利于設計推進，避免在實際出圖過程中，各設計專業相互推諉，影響設計出圖的時間。

4.4 竣工后的驗收階段

在所有精裝修房完工后，參與項目的竣工驗收，從設計的角度對項目施工情況做客觀評定，進而能夠不斷的提升設計管理的有效性。

5、結論

總而言之，在房產住宅精裝修項目中，設計管理需要嚴格把控，確保項目成果的最終效果，為購房者創造更加合理、更環保、更加舒適的使用空間。因此，深入分析和探討房地產精裝修設計管理問題，對確保精裝修建筑工程質量、促進我國房地產業持續快速發展具有重要意義。

參考文獻：

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