住有所居與民生幸福提升實施路徑

胡小武

黨的十九大報告提出，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。人民群眾對改善居住的需要和憧憬，依然存在著各種現實層面的不平衡和發展不充分的矛盾。我省要加快破解不平衡、不充分的住房供給結構，加快解決人民群眾的居住生活需求，提升人民群眾的居住生活幸福感、獲得感和安全感。

江蘇當前的住房問題主要表現為結構性非均衡問題。首先是住房擁有主體的不平衡和不充分并存。一方面是不少居民擁有多套住房，一些居民通過投資商品房獲利，形成了某種程度的“炒房族”，總是希望房價上漲以獲利更多；另一方面是大量新市民特別是年輕人，買房難、租房貴，以及部分普通家庭改善購房難度大，形成了對大城市高價商品房的“恐房族”。這說明當前住房擁有主體人群在新老居民之間分布不平衡，對新市民的特定住房供給不充分。其次是住房問題的區域不平衡、不充分明顯。南京、蘇州等地區，相比我省其他地區房價較高。由于特殊的區位條件，南京不斷吸引了蘇北、蘇中地區居民購房。第三，城鄉住房形態依然存在不平衡、不充分的矛盾。從現有的商品房房型配置比例來看，有的城市住房形態，新建商品房大多面積超過90平方米，低于90平方米的商品房供給比例較低。市場上60-90平方米的小戶型、低總價的商品房供給少，小戶型多以酒店式公寓而非70年產權商品房的方式替代，導致很多年輕人買房壓力大，買房選擇受到局限。同時，過去沒有實施租購并舉的供給政策，純粹的專業租賃房市場幾乎空白。當然，隱藏在當前所面臨的上述結構性不平衡、不充分的住房問題中的因素很多，亦很復雜。除了地區經濟發展不平衡之外，包括各種土地政策、規劃政策、財稅政策、金融政策、媒體策略等都不同程度地助推了這種不平衡、不充分的住房結構性問題。

緩解住房矛盾，化解住房難題，必須認真落實習近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，確保群眾住有所居。這就要求在中央政策指引下，建構全新的“住房政策”體系，通過住房供給側結構性改革來全面破解不平衡、不充分的住房困境。一是嚴控炒房行為，通過降低杠桿，限制銷售年限，征收不動產持有稅、提高個人住房銷售所得稅、征收繼承稅等組合性政策，形成“不敢炒、不能炒、不想炒”的制度性預期和體系。這種制度剛性，能夠為穩定市場起到重要的作用。推動創新、創業和實體經濟的高質量發展，需要打破靠投資房產發財的社會氛圍，不能鼓勵全社會炒房的狹隘思維，否則大眾創新的動力機制很難真正生成。二是根據不同城市的經濟發展和人口增長等趨勢，科學、合理、精準調節土地出讓規模、節奏和住房產品供給，確保房地產市場處于穩定發展狀態，形成各地住房價格增長與當地GDP、居民收入同比例增長的“高質量增長曲線”，既要保障居民的改善型住房需求，也要推動各地居民都有負擔得起的購房能力和機會。這樣能有效防范地方金融系統性風險和去庫存壓力，也能不斷優化地方的產業結構。三是為中低收入群體、新市民群體提供多元渠道的住房權利保障機制。除了加快專業租賃房市場的供給之外，還應在共有產權住房供給、中小戶型商品房供給、保障性廉租住房供給等住房產品供給層面，下硬功夫、抓硬落實、要硬成效。這就能夠確保各地在住房產品結構上更加均衡，對中低收入群體住房需求的供給更加充分，從而確保住有所居的機會平等。

（作者系南京大學城市科學研究院副院長、江蘇城市智庫秘書長）

責任編輯：陳偉齡