營改增對物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃的影響分析

陳雅卉

摘要：隨著稅制改革的不斷深入，近年來我國稅收體系不斷完善，營改增的全面落實便直觀證明了這一點，基于此，本文就營改增對物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃的影響展開分析，并對提升物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃水平的策略進行了詳細論述，希望論述內(nèi)容能夠為相關(guān)業(yè)內(nèi)人士帶來一定啟發(fā)。

關(guān)鍵詞：營改增；物業(yè)管理企業(yè)；納稅籌劃

中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）004-0-02

前言

我國正處于經(jīng)濟與社會轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時期，各類企業(yè)往往因此面臨著較大的生存與發(fā)展壓力，營改增的全面落實便是為了盡可能降低這類壓力，而為了保證我國經(jīng)濟與企業(yè)發(fā)展得以步入良性態(tài)勢、最大化發(fā)揮營改增積極影響，正是本文就營改增對物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃影響開展具體研究的原因所在。

一、營改增對物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃的影響

1.短期內(nèi)稅負有增無減

1994年的稅制改革落實了17%和13%的增值稅稅率，而隨著營改增的全面落實，增值稅稅率增加了11%和6%。對于本文研究的物業(yè)管理企業(yè)來說，營改增后其原需繳納的5%營業(yè)稅變?yōu)榱?%增值稅，而由于物業(yè)管理企業(yè)70%的成本為人工，這就使得企業(yè)所享受的營改增財政專項資金補貼比例較小，近年來物業(yè)管理企業(yè)的稅負有所增加情況的出現(xiàn)便源于此。從長遠角度開展分析可以清楚發(fā)現(xiàn)，雖然物業(yè)管理企業(yè)短期內(nèi)出現(xiàn)了稅負增加情況，但考慮營改增財政專項資金補貼、商品房和物業(yè)房享受的稅收減免政策，物業(yè)管理企業(yè)的稅負增加現(xiàn)狀將很快得到改變，事實上我國當下很多物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)開始享受營改增帶來的喜人變化，這點需要得到業(yè)界人士關(guān)注[1]。

2.可推動企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展

營改增在調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)方面能夠發(fā)揮不俗效用，這就使得其能夠較好服務(wù)于我國第三產(chǎn)業(yè)的融合，作為典型現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展自然能夠由此獲得有力支持。結(jié)合我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀不難發(fā)現(xiàn)，我國當下并沒有形成良好有序的物業(yè)管理收費價格機制，而隨著營改增的落實，以往物業(yè)管理企業(yè)常遭遇的重復(fù)收稅情況將成為過去式，物業(yè)管理產(chǎn)生升級、行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整均將因此獲得大力支持。從長遠角度開展分析可以清楚發(fā)現(xiàn)，營改增帶來的可抵扣進項稅額不斷增加將推動我國整個物業(yè)管理行業(yè)走上一條健康發(fā)展道路，物業(yè)發(fā)展企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展實現(xiàn)也將獲得有力支持。

3.暴露稅收籌劃人員不足

在筆者的實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我國當下很多物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理人員存在專業(yè)性低、整體能力差問題，而這類問題隨著營改增落實不斷放大則開始影響物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)同時具備房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)和服務(wù)行業(yè)性質(zhì)，但很多財務(wù)人員往往難以理清其中關(guān)系，稅收籌劃意識淡薄、具備較強僥幸心理、忽視物業(yè)管理企業(yè)稅收籌劃對配合提出的較高要求等問題也必須得到高度關(guān)注，否則物業(yè)管理企業(yè)的效益提升、長遠發(fā)展實現(xiàn)很容易受到較為負面影響[2]。

二、提升物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃水平的策略

結(jié)合營改增對物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃帶來的影響，本文提出了做好準備工作、尋求政策支持、加強人才培養(yǎng)、其他政府措施、強化企業(yè)內(nèi)控和風(fēng)險防范管理五方面提升物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃水平的策略，希望策略內(nèi)容能夠為相關(guān)業(yè)內(nèi)人士帶來一定啟發(fā)。

1.做好準備工作

為保證物業(yè)管理企業(yè)抓住營改增提供的機遇、應(yīng)對營改增提出的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理企業(yè)必須做好準備工作較好應(yīng)對營改增帶來的改變。在筆者的實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，營改增全面落實前我國很多大型企業(yè)開展了關(guān)于應(yīng)對營改增的一系列準備，營改增帶來的負面影響因此被降到最低，因此本文建議我國當下尚未較好適應(yīng)營改增變化的物業(yè)管理企業(yè)成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，結(jié)合近年來企業(yè)增值稅實際情況開展相關(guān)研究，即可保證企業(yè)真正結(jié)合營改增變化調(diào)整自身經(jīng)營管理薄弱環(huán)節(jié)，企業(yè)經(jīng)營的規(guī)范將為營改增的全面落實提供扎實基礎(chǔ)。同時，準備工作的開展還必須明確相關(guān)制度，如圍繞營改增帶來的發(fā)票變化建立專用發(fā)票保管制度、發(fā)票認證制度，即可保證營改增較好推動物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃工作開展[3]。

2.尋求政策支持

受物業(yè)管理企業(yè)特性影響，整個物業(yè)管理行業(yè)均將面臨短期內(nèi)稅負增加問題，而為了將這一問題帶來的影響降到最低，物業(yè)管理企業(yè)便應(yīng)尋求政府的幫助和支持，政府出于推行營改增的考慮也應(yīng)為物業(yè)管理行業(yè)提供一定支持，如允許商業(yè)性房地產(chǎn)開具增值稅發(fā)票、增加可抵扣的項目等。其中，允許商業(yè)性房地產(chǎn)開具增值稅發(fā)票能夠保證物業(yè)管理企業(yè)在營改增過程中快速形成高質(zhì)量抵扣鏈條，而增加可抵扣項目則是指將物業(yè)管理相關(guān)的設(shè)備維保、綠化養(yǎng)護等費用作為進項稅抵扣，上文提及的占據(jù)物業(yè)管理企業(yè)70%成本的人工費抵扣問題將由此得以改善。此外，對于廣泛存在于我國各地的年收入低于500萬元的中小物業(yè)管理企業(yè)來說，政府還可以按簡易計稅方法征稅，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟負擔(dān)減輕、長期發(fā)展實現(xiàn)將獲得有力支持。

3.加強人才培養(yǎng)

財務(wù)人員業(yè)務(wù)能力 、綜合素質(zhì)直接影響物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃工作水平，而為了較好應(yīng)對營改增帶來的變化，物業(yè)管理企業(yè)必須加強相關(guān)人才的培養(yǎng)。具體來說，物業(yè)管理企業(yè)需要大力引進社會中的優(yōu)秀財務(wù)人才、果斷淘汰意識淡薄且綜合能力底下的財務(wù)人員，同時定期為財務(wù)人員提供培訓(xùn)機會，邀請業(yè)內(nèi)專家到公司開展講座也將有力推動人才培養(yǎng)工作的開展，財務(wù)人員具備足夠能力且能夠深入了解營改增稅制改革帶來的變化，物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃工作質(zhì)量自然能夠得到較好保障。值得注意的是，在擁有高水平的財務(wù)人員后，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)就自身涉及的稅務(wù)項目開展科學(xué)評估，這一評估主要是為了直觀展示營改增對物業(yè)管理企業(yè)帶來的影響，而由此開展針對性較高的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理環(huán)節(jié)調(diào)整，即可保證物業(yè)管理企業(yè)的流動資金充足，企業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ矊崿F(xiàn)大幅提升。

4.其他政府措施

結(jié)合營改增對物業(yè)管理企業(yè)稅收籌劃帶來的影響，本文建議政府部門出臺以下政策：

（1）區(qū)別征稅。在筆者的實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我國居住物業(yè)虧損率高達80%，而非居住物業(yè)的虧損率則僅為20%，為保證行業(yè)健康發(fā)展，本文建議政府按照6%的稅率對居住物業(yè)進行征稅。

（2）保留原有財政補貼稅收優(yōu)惠。“服務(wù)社會、保本微利”是我國物業(yè)管理行業(yè)的宗旨，而為了避免物業(yè)管理企業(yè)受營改增影響而“變質(zhì)”，本文建議為物業(yè)管理企業(yè)保留原有財政補貼稅收優(yōu)惠，如免收住宅專項維修資金增值稅、保留直管公房租金免稅政策、保證老舊小區(qū)財政補貼落實到位等，這些即可有效降低營改增對物業(yè)企業(yè)帶來的稅負壓力。

（3）擴大簡易征收方式適用范圍?？紤]到營改增帶來的物業(yè)管理行業(yè)整體性稅負增加，本文建議政府擴大易征收方式適用范圍，如將年收入不足500萬的企業(yè)納入該范疇，并對這類企業(yè)按5%稅率征收增值稅。值得注意的是，政府可以借鑒廣告、旅游等行業(yè)的經(jīng)驗，采用將支付給專業(yè)公司費用后余額作為收入征稅的做法，簡易征收方式征稅將由此降低營改增對小型物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃提出的挑戰(zhàn)。

（4）實施保障住房稅收優(yōu)惠減免。保障房物業(yè)管理企業(yè)往往營收較低，因此本文建議政府為這類物業(yè)管理企業(yè)提供稅收減免優(yōu)惠，這一優(yōu)惠應(yīng)僅局限于政府購買物業(yè)服務(wù)成果支付給企業(yè)的資金以及對經(jīng)營性房屋出租所得。

5.強化企業(yè)內(nèi)控和風(fēng)險防范管理

除上述幾方面外，為保證物業(yè)管理企業(yè)能夠較好應(yīng)對營改增帶來的影響，物業(yè)管理企業(yè)作為以人力為主的企業(yè)必須強化自身內(nèi)控和風(fēng)險防范管理，這主要是為了避免企業(yè)自身存在的風(fēng)險影響納稅籌劃工作質(zhì)量。具體來說，物業(yè)管理企業(yè)必須在高度重視培養(yǎng)財務(wù)管理人員的基礎(chǔ)上加強對財會審計工作的審查，物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅風(fēng)險的可能將由此降到最低，營改增初期出現(xiàn)稅負增加帶來的負面影響也將被降到最低。

三、結(jié)語

綜上所述，營改增對物業(yè)管理企業(yè)納稅籌劃帶來的影響較為深遠。而在此基礎(chǔ)上，本文涉及的區(qū)別征稅、保留原有財政補貼稅收優(yōu)惠、擴大簡易征收方式適用范圍、實施保障住房稅收優(yōu)惠減免等具體策略建議，則證明了研究的實踐價值。因此，在相關(guān)領(lǐng)域的理論研究和實踐探索中，本文內(nèi)容能夠發(fā)揮一定程度的參考作用。

參考文獻：

[1]王曉晶.“營改增”后物業(yè)管理企業(yè)稅收籌劃關(guān)注點研究[J].納稅，2017（26）：6+8.

[2]胡郁蔥.“營改增”對物業(yè)管理行業(yè)的影響及應(yīng)對策略[J].財經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2017（9）：124.

[3]盛立中.物業(yè)企業(yè)營改增涉稅政策解讀[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（28）：34-37.