租賃形式判定內涵及具體應用解讀

解慶平

摘要：本文從租賃形式的判定標準入手，通過對租賃形式的內涵分析，并結合具體案例解讀在企業實務工作中的應用，以期為租賃形式的判定提供參考。

關鍵詞：租賃形式；判定標準；內涵分析；具體應用

租賃是以相應對價借貸實物的一種經濟行為，為企業經營提供了一條重要的融通資金的渠道，融資租賃更是集融資與融物、貿易與技術于一身的新型金融產業。近年來，我國融資租賃業呈現出幾何級數的增長，但和西方發達國家相比，無論是在GDP中的占比還是實際滲透率上都還存在較大的發展空間。對企業財務管理而言，正確判斷租賃業務的具體形式，是企業進行租賃業務核算、開展涉稅管理的基礎，對于支撐租賃業務的開展具有十分重要的意義。

一、企業會計準則對租賃形式的界定

根據租賃業務實質的不同，企業會計準則將租賃業務劃分為經營性租賃和融資性租賃，并給出了具體的判定標準，明確規定凡是符合下列一項或數項標準的，企業應當將租賃形式認定為融資性租賃。

標準1：在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人。

標準2：承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低于行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權。

標準3：即使資產的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。

標準4：承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當于租賃開始日租賃資產公允價值。

標準5：租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。

經營性租賃是指除融資租賃以外的其他租賃形式，和融資性租賃存在非此即彼的相互關系。

二、融資性租賃判定標準的內涵分析

按照企業會計準則對融資租賃形式所給出的判定標準，結合實務中具體業務經辦人員的理解習慣，以上標準可以劃分為產權標準、時間標準、價值標準、專屬標準四種，相應的具體內涵解讀如下：

（一）標準1是準則設定的產權標準

所有權轉移，指租賃合同中有明確的條款約定，要求租賃合同結束后，合同標的物無償歸承租方所有。比如，某房產租賃合同中設置有明確的條款，約定房產租賃合同期滿，租賃雙方需在規定的時間內辦理產權過戶手續。

（二）標準2是準則設定的產權標準

其中，購買選擇權遠低于的衡量標準是小于或等于基準值的5%；基準值是行使該選擇權時租賃資產的公允價值，一般取租賃合同結束時點的公允價值。和標準1相比，標準2是在1的基礎上，增加了支付一定對價的約定，并且可以預計購買方會選擇相應的條款。

（三）標準3是準則設定的時間標準

其中，大部分指合同約定的租賃期間占租賃合同標的物的尚可使用年限應大于或等于75%；租賃期指合同（協議）約定的租賃期間，通常是自然月或自然年；標的物尚可使用年限指企業的管理層確定的（或由企業技術人員測算報企業管理層審批認定）并且不能少于會計和稅法所規定的折舊年限扣減已使用年限的時長。

租賃合同標的如果是舊資產（指租賃前已使用年限超出該資產全新時可使用年限的75%），則該條標準不適用。

（四）標準4是準則設定的價值標準

其中，最低租賃付款額指租賃期內，承租方按照合同約定應支付或可能被要求支付的各種款項（不含或有租金和履約成本），加上由承租方或與其有關的第三方所擔保的資產余值；資產余值指在租賃開始日估計的租賃合同期屆滿時租賃標的公允價值。最低租賃付款額的構成內容：租賃合同規定有優惠購買選擇權的，構成范圍是租金加上購買方行使購買權所支付的對價；租賃合同沒有規定優惠購買選擇權的，構成范圍是租金加上承租方或與其有關的第三方擔保資產余值加上未能續租或展期所支付的款項。根據企業所處的行業不同，測算現值所使用的折現率可以根據需要取合同利率、同期銀行利率、投資者期望的收益率、近年企業稅后凈利潤率等。幾乎相當于指最低租賃付款額現值比上租賃資產的原賬面價值大于或等于90%。租賃資產原賬面價值指租賃開始日標的物的公允市場價值，通常用公開招標下的市場成交價格。

（五）標準5是準則設定的專屬標準

專用性指合同標的資產是按承租方的需求所定制設計并生產的，如果不做進一步的更新改造，只有承租方才能使用，其他的第三方無法使用。

通過以上對租賃形式判定標準的內涵分析，我們可以看到，相對于業務經辦人和采購人員，租賃形式判定中的產權標準、時間標準、專屬標準在實務應用中比較清晰，而價值標準就顯得比較專業、晦澀、難以理解，需要借助企業財務人員的專業優勢進行深度支撐。

三、租賃形式判定在實務中的具體應用

通過總結所在企業租賃業務的具體實踐，筆者結合常見辦公軟件EXCEL表的功能，為業務經辦人和采購人員設計出一套簡單易行的判定模板。下面就結合一個具體的應用案例，簡單演示一下模板的應用過程，通過公式計算出租金的臨界值，再通過與合同實際租金的對比進而判定租賃形式是經營租賃還是融資租賃，深入解讀租賃形式判定的具體應用，相關步驟如下（詳見圖1所示）：

（一）選擇適當的折現率

理論上講，用投資者期望的投資報酬率最為合適，但需要考慮的因素較多，具體確定起來過于復雜。實務中，通常用行業資產期望報酬率、近幾年企業凈資產收益率均值或者同期銀行貸款利率來代替。其中，同期銀行貸款利率是一種保本行為，選其作為折現率是一種相對穩健的做法；如果企業進入運營穩定發展期，亦可以用近幾年企業凈資產收益率的平均值作為折現率；如果企業主業比較突出，也可以用行業資產期望報酬率作為折現值。同時考慮通貨膨脹、經濟增長、匯率利率等因素影響，對選定的折現率進行適當修正。本案例中，假設案例企業運營比較穩定，無需考慮通貨膨脹等因素，年度凈資產利潤率為20%，按自然月進行計算，對應在EXCEL表中的C11。

（二）確定租賃期數

租賃期取租賃合同約定的租賃期間，如果不考慮免租期，租賃期等于租金支付期數。如租金按年支付，則租賃期數等于租賃年數，在確定折現率時應換算成年利率；若租金按季支付，則租賃期數等于租賃年數乘以4，在確定折現率時應換算成季利率；若租金按月支付，則租賃期數等于租賃年數乘以12，在確定折現率時應換算成月利率。假設本案例中的租金按月并且在月底支付，租賃期為三年，合同期滿未約定履約購買價格。對應在EXCEL表中的A11。計算過程如下：A11=3*12=36，C11=20%/12。

（三）計算現值系數

直接用現值系數計算公式（1-（1+C11） ^（-A11））/C11進行計算，其中折現率、租賃期數分別取自上述步驟1和步驟2中所確定的數值，對應在EXCEL表中的D11，即現值系數D11=（1-（1+C11）^（-A11））/C11=26.91。

（四）確定資產公允市場價值

理論上，標的資產的公允價值由熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下所確定的價格確定。實務中，可以考慮取企業類似資產的近期交易價格或企業的集采價格來代替。假設本案例中標的資產的近期成交價格為20，000元，并且無明確的信息顯示該交易價格不公允，對應在EXCEL表中的F11。

（五）計算租金現值的上限

根據企業會計準則的規定，租金現值上限為資產公允市場價值的90%，對應在EXCEL表中的E11。本案例中，相應的計算公式為：E11=F11*90%=18，000元。

（六）得出租金的臨界值

租金臨界值等于租金現值上限除以現值系數，對應在EXCEL表中的B11。本案例中，相應的計算公式為：B11=E11/D11=668.94元。

（七）判定租賃業務形式

結合圖1-1的租賃形式中其他判定標準及租金臨界值計算結果進行綜合判斷。如不考慮產權標準、時間標準、專屬標準等其他判定標準，如果租賃標的合同約定每月支付的租金超過668.94元，該租賃業務就應該判定為融資租賃；如租賃合同約定每月支付的租金低于668.94元，該租賃業務就應該判定為經營租賃。

本應用案例中，我們是假定折現率、租賃期數、資產公允市場價值為已知，來推算出每月支付的租金上限，進而對比合同實際租金來判定租賃業務的形式。當然，我們還可以將模板稍加變動，用折現率、租賃期數、資產公允市場價值、租金中的任意3個值來推算第4個變量，進而來測算企業或者供應商可以接受的底價，從而在對外的商務過程中選擇對企業有利的合作模式。

參考文獻：

[1]中華人民共和國財政部會計司.企業會計準則第21號—租賃.2006.

（作者單位：廣州市番創建筑工程設計有限公司）