投資性房地產公允價值計量下的實務問題研究

文凌

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定了投資性房地產可以采用公允價值模式進行后續計量，投資性房地產核算發生了重大變化。在成本模式計量下，一宗資產計入投資性房地產或固定資產等科目，涉及的主要是資產分類問題，資產總額和當期損益基本不受影響。在公允價值計量模式下，一宗資產如分類為投資性房地產，則需要確認公允價值變化產生的變動損益或其他綜合收益，如劃分為固定資產等資產，則無需確認前述公允價值變動，但要計提折舊。資產是否分類為投資性房地產，何時進行公允價值評估、如何進行公允價值評估都將對報表凈資產和當期損益造成較大影響。

財政部發布的數據顯示，2007年存在投資性房地產的有630家上市公司，僅18家上市公司采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，比例不足3%①。萬得數據顯示，2016年底存在投資性房地產的有1509家上市公司，僅有95家公司采用公允價值對投資性房地產進行后續計量，比例不到7%②。國內采用公允價值模式進行投資性房地產后續計量的企業還不多，實務操作中可參考的案例和經驗還較少，還有一些問題亟待解決。本文現就這些實務問題進行探討：

一、關于投資性房地產核算范圍問題

投資性房地產準則規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。從準則的定義來看，投資性房地產核算的是已出租的房產和土地，以及持有并準備增值后轉讓的土地使用權（實務中較少）。但在實務操作中，還存在在建房地產、空置房地產是否作為投資性房地產核算的問題。

一是在建房產是否納入投資性房地產核算問題。準則原文沒有將在建的房產納入投資性房地產核算范圍。2000年版的IAS40.7也規定③，為將來作為投資性房地產而正在建造或開發過程中的房地產不屬于投資性房地產，當時的國內國際準則基本保持一致。2009年IAS40進行了修訂，40.8規定：投資性房地產包括在建或者開發的未來準備出租的房地產④。2010年財政部會計司編寫的會計準則講解也相應進行了補充完善，解釋“已出租的建筑物包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發過程中將來用于出租的建筑物。”從準則與國際趨同及財政部會計司編寫的講解來看，在建的、未來用于出租的房產也應納入投資性房地產的核算范圍。但也還存在兩個問題，一是未來用于出租需不需要董事會等機構的書面決議確認。二是準則講解本身不是財政部以發文形式進行明確的，也未納入準則-準則解釋-應用指南的體系，效力相對薄弱。這兩個問題下文將繼續探討。

二是空置房產是否納入投資性房地產核算問題。會計講解（2010）提到“對企業持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構做出書面決議，明確表明將其用于經營租出且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽定租賃協議，也應視為投資性房地產。”IAS40.8規定“目前空置，但未來準備用于經營性租賃的房產也屬于投資性房地產”。關于空置擬出租房屋是否作為投資性房地產核算，國內處理與國際準則的差異主要是在于是否需要董事會等機構的決議確認。

筆者認為，在實務操作中，在建擬出租房產和空置擬出租房產是否作為投資性房地產核算應視企業和房產具體情況進行處理，而不是簡單以董事會等機構的決議進行判斷。有的企業基本沒有新增辦公或生產場所需求，持有房產主要目的就是為了出租賺取租金收益，空置和在建的房產如沒有證據表明會自用或出售，則應作為投資性房地產核算。對于有一定的辦公或生產場所需求的企業，則應看該房產有無可能進行自用，如有可能自用，則需要董事會等機構的決議等證據明確用途，并確認其分類，如無可能自用或出售，也應核算為投資性房地產。如僅以董事會等機構決議材料判斷，企業可控制出具決議的時間來釋放資產增值，財務報告的準確性在一定程度上會受人為因素影響。

二、在建投資性房地產公允價值計量時點問題

準則講解（2010）提到，對于在建投資性房地產（包括企業首次取得的在建投資性房地產），如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工后的公允價值能夠持續可靠取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產，其公允價值可以可靠計量時或其完工后（兩者孰早），再以公允價值計量。但在實務操作中，關于公允價值可以可靠計量的時點判斷，仍面臨一些問題。

（一）很難對正在建造的投資性房地產進行以財務報告為目的公允價值估值。按照中國資產評估協會《以財務報告為目的的評估指南（試行）》，投資性房地產公允價值估值主要采用市場法和收益法，特殊情況下也可以采用成本法。市場法一般要求有活躍市場、可比市場交易案例。房產的價值由所在區域的環境、面積、房產品質等因素決定，市場法評估時，一般會參考附近區域的交易案例。全國范圍內直接交易正在建造的房產的案例并不多，正在建造的房產附近區域很可能沒有近似交易案例，而拿建成房產交易案例作為可比案例也較為牽強，正在建造的房產很難進行市場法評估。同理，由于房屋正在建造，房屋本身的租金難以確定，也很難找到類似的市場租賃案例，收益法評估也較為困難。在實務操作中，也可能會對正在建造的房產的交易底價進行評估，然后通過市場競價保證交易價格與市場價值接近，前期的評估即使存在一些偏差，后期的市場競價也會使交易價格回歸到市場價值。但以財務報告為目的的評估不同，評估的準確性會對當期損益造成重大影響，以財務報告為目的的評估須以可以準確估計為前提，這些評估結果不一定能達到以財務報告為目的的評估要求。而成本法主要是評估的一宗資產的重置成本，與該宗資產的公允價值會存在一定的差異，在有是否以公允價值計量選擇權的情況下，不建議采用成本法進行評估。所以，一般情況下，在建房產的市場價值是很難準確估計的，建造階段的投資性房地產不建議進行公允價值計量。中國資產評估協會《投資性房地產評估指導意見》（中評協〔2017〕53號）中以財務報告為目的的投資性房地產評估范圍也不包含正在建造的投資性房地產。

（二）建造完工的房產在竣工結算前能否準確核算成本及公允價值計量存在一些問題。房產完工后一般還需要進行竣工決算，竣工結算前，工程款項一般僅支付70%-80%左右，竣工決算后，再支付尾款。對于固定資產或以成本模式計量的投資性房地產，可以按照或參照《企業會計準則應用指南》的相關規定，房產竣工結算前，按照估計價值確定其成本，待辦理竣工決算后，再按實際成本調整原來的暫估價值。估值與實際成本之間的差異主要影響的是資產金額，對當期損益影響很小。對于按公允價值模式計量的投資性房地產，如參照此操作，企業的估值將作為投資性房地產成本，與當期公允價值的差額將計入當期損益，企業估值的準確性會對當期損益造成較大影響。如房產建造成本為5億元，成本估計偏差5%則就會影響當期損益2500萬元。而準確估計建造成本則需要企業需要具有較強的房地產建造方面的專業知識和技能，部分企業可能并不具備這些條件。同時也需要企業具有較高的職業素養和道德水準，不會故意高估或低估成本，以調節當期利潤。

基于以上情況，筆者認為，正在建造的投資性房地產最佳以公允價值計量的時點應為建成并達到可使用狀態。可使用狀態可以完成竣工決算、已出租中的任意一條判斷。除非有確切證據表明正在建造的、或已完工但未竣工決算的投資性房地產成本、公允價值可以可靠估計，否則不應以公允價值計量。

三、投資性房地產估值方法問題

以財務報告為目的對投資性房地產進行公允價值評估主要采用市場法和收益法，但《投資性房地產評估指導意見》（中評協〔2017〕53號）也沒有明確評估方法的具體適用場景。

從技術角度看，市場法評估房產公允價值時，不會扣除其交易需要繳納的稅費。但我國出售房產需就增值部分繳納30%-60%的土地增值稅，并繳納5-11%增值稅、以及附加稅等稅費。企業出售該房產獲得的收益會大幅低于該房屋市場法評估下的價值，市場法評估下，資產估值往往會高于企業所能獲得的經濟利益。收益法評估時，租賃相關的增值稅會在現金流中進行扣除，租賃也不涉及土地增值稅問題，評估結果與企業能獲得的經濟利益更加接近，更加客觀合理。

從投資性房地產定義來看，企業持有投資性房地產的主要目的是獲取租金流入，大部分投資性房地產會長期持有，資產對企業的價值等價于未來可獲取現金流的現值，收益法評估邏輯與企業持有資產的目的是一致的，收益法更適合對投資性房地產公允價值評估。如有特殊情況，也可采用市場法或其他方法進行評估，但對于市場法評估的房產，需要單獨注明可能需繳納的稅費，以讓財務報告閱讀者能了解企業實際可獲得的經濟利益流入與評估值的差異情況。

基于上述情況，建議優先采用收益法對投資性房地產進行以財務報告為目的的公允價值評估，特別是對于已經簽訂長期租賃合同、有確切證據表明即將簽訂長期租賃合同、或租賃選擇權在租戶方的投資性房地產。對于其他房產，可用市場法進行評估，但建議披露可能涉及的土地增值稅等金額，以便財務報告閱讀者更好的理解企業資產狀況。

四、結語

綜上所述，正在建造的房地產能否作為投資性房地產核算、公允價值計量的時點、評估方法等都有需要完善的地方。建議完善投資性房地產的會計準則解釋或應用指南的內容，明確在建和空置的擬出租房產應作為投資性房地產核算。對于空置的擬出租房產，建議取消要董事會等機構決議的要求，改為以企業持有房產未來出租的可能性進行判斷。進一步完善以財務報告為目的的投資性房地產公允價值評估體系，明確主要以收益法進行評估，對于市場法下的評估，需將可能繳納的稅費進行單獨注明，以讓財務報告閱讀者能了解企業實際可獲得的經濟利益流入與評估值的差異情況。

注釋：

①數據來源：《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》，財政部會計司。

②數據來源：WIND資訊。

③國際會計準則第40號——投資性房地產（財政部會計司組織編譯），《會計研究》，2010.7。

④International Accounting Standard 40 Investment Property.

參考文獻：

[1] 國際會計準則第40號——投資性房地產（財政部會計司組織編譯）[J].會計研究，2010.7.

[2] International Accounting Standard 40 Investment Property.

[3]《關于我國上市公司2007年執行新會計準則情況的分析報告》，財政部會計司.

（作者單位：人保投資控股有限公司）