試析房地產開發項目的全過程成本控制

陳玉松

摘要：隨著時代的發展，我國經濟水平得到了飛速提升。房地產行業對我國國民經濟增長起到至關重要的作用，為促進房地產企業更好地發展，還應對房地產開發項目加強成本控制力度，實現房地產企業可持續發展。本文將對房地產開發項目全過程成本控制進行分析探討。

關鍵詞：房地產開發項目；全過程成本控制；對策研究

房地產開發項目通常需要消耗大量資源，對國民經濟產生直接影響，就目前來看，房地產開發項目中投資失控逐漸成為一個普遍的問題。據此加強對房地產開發項目的全過程成本控制顯得尤為重要。筆者將分別從：房地產開發項目成本控制中存在的問題、房地產開發項目成本控制策略研究，兩個方面來闡述。

一、房地產開發項目成本控制中存在的問題

盡管我國房地產企業發展時間相對較短，依然促進諸多問題亟待改善，成本控制對房地產企業發展起到決定性作用，筆者將對房地產開發項目成本控制中存在的問題一一闡述，主要表現在以下方面：

（一）對房地產投資決策缺乏必要認識

由于我國房地產項目需要消耗大量人力物力，且對資金需求相對較大，一旦開工便不能隨意間斷，導致工期被拖延，房地產企業在整個過程中應對每個環節加強管理力度，投資決策環節作為房地產開發項目的重要環節，其具體實施質量直接影響到房地產發展的成敗，就目前來看房地產企業對投資決策環節認識不夠，這也是最薄弱之處。

（二）工程設計階段對工程成本控制不嚴

隨著我國飛速發展，房地產開發項目在市場競爭中面對更多挑戰，為工程項目成本管理帶來一定困難。就現階段來看，房地產企業在設計階段造價管理中管理力度不夠，未將限額設計推行到位，導致成本控制被忽略，從而增加諸多工程成本。

（三）房地產開發成本一刀切

據筆者了解，我國部分房地產企業將開發項目成本費用當成單項成本費用控制，如：建安成本、規劃設計、配套設施費、土地成本等，在成本管理中通常采用一刀切的方式，從某方面來看對成本控制起到一定作用，但工程項目在規劃設計、選址、定位包裝等環節依然存在問題，在項目施工中逐漸暴露出來，使成本管理演變成為單純的成本控制，不利于房地產成本控制管理工作的有效實施。

二、房地產開發項目成本控制策略研究

綜上，筆者對房地產開發項目成本控制中存在的問題進行了分析闡述，為促進房地產開發項目成本控制管理，還應采取行之有效的控制對策，詳情如下。

（一）樹立成本控制概念

為促進房地產企業成本控制，應樹立成本控制概念，對成本控制體系加以完善。成本控制本身就是一個全過程的控制，相關人員應從多個環節入手，房地產企業應大力倡導全體人員參與到成本控制中去，這也是實現房地產企業成本控制的有效途徑，從技術層面來解決相關問題，實現成本控制，從源頭上來實施。

引進先進項目成本管理觀念是提升成本管理工作有效性的重要途徑。隨著我國市場經濟體系的日益完善，項目工程工程項目的競爭越來越激烈，為獲取更大經濟效益，贏得更多施工機會，施工單位應及時更新項目工程成本管理理念，認真完成成本管理工作。以單位施工能力為基本出發點，全面評估項目工程，從成本核算、資金來源運作、目標效益等角度切入，凸顯成本管理工作的關鍵作用。房地產開發項目作為建筑產品，具有單件性、一次性的特征，因此，在項目工程施工過程中成本核算、資金運作均屬于獨立模塊，進行成本管理工作時應特別注意管理目標的獨立性，從施工前、中、后三個環節加強成本管理，協調好影響成本因素與現代化管理理念之間的關系，保障成本管理工作的順利進行。

同時，項目管理人員應樹立良好的管理意識，合理加強對成本管理的重視性，根據項目工程施工環節，采取針對性成本管理方式，積極轉變傳統管理理念，多向先進工程學習，做好每個階段的成本管理工作，科學節約工程整體成本，為施工單位贏取最大化經濟效益。

（二）引入市場競爭機制

為提高房地產企業項目成本管理，還應將市場競爭機制引入其中，降低施工材料價格，針對項目變動情況來實施有效對策。在現場簽證是應遵循先算賬后實施相關原則，加強事前控制、事中控制、事后控制，委派職業素養好的現場代表來進駐到現場。在材料采購過程中通過市場競爭機制，來選擇優質的供應單位，依據合同形式對招標文件加以編制，通過招標來選擇工期短、信譽高的承包單位，對施工階段造價加以控制。選擇科學的方法選擇供應單位，選擇合適性價比的產品。

（三）科學應用作業成本法

作業成本法主要目的在于核算項目工程工程項目的成本，有利于完善施工各項作業流程，防止額外的增值作業，從而節約原材料，降低整體經濟成本，可有效增強施工單位的綜合競爭力。將作業成本法應用在 房地產開發項目成本管理工作中，首先，應把作業成本法貫徹在每一施工環節，充分發揮專業管理人員的作用，指導好每個施工階段，控制好原材料、施工設備的使用，注意引進先進施工技術，以提升施工進度，達到節省成本的目的；其次，成本管理工作不是某個部門的事情，而是需要管理層、施工人員的通力協作，這也是作業成本法的要求，其涉及原材料購進、消耗、形成價值等多個過程，是一個從上到下的循環過程，成本管理人員應運用動態管理理念，將成本管理著眼于每一作業完成中，不斷優化系統管理方式，優化增值作用，科學分配原材料，提升成本管理的有效性。

（四）構建完善項目管理信息系統

房地產開發項目施工項目成本管理信息量大、渠道廣泛，施工單位須從政府組織、原材料供貨商、競爭對手、客戶、外部市場等方面全面收集有關成本管理的信息，確保成本信息的準確性、多樣性與真實性，特別是施工單位本身經營生產信息、貨幣性財務信息、外部市場環境信息、施工單位長遠經濟發展戰略、市場供需比等，從“維持成本”相對優勢的角度出發，增加單位整體經濟效益，應構建完善的項目管理信息系統。

開展房地產開發項目施工項目成本管理工作，應重視收集、處理好相關信息，在獲取外部信息的同時，也應歸整好內部財務信息，加強施工各個部門之間的團結協作，保障高效完成各項施工工作，實現部門內部的信息共享，確保信息的順利傳達，及時完成施工任務。項目工程工程施工部門也應分工明確，收集好與自身有關的財務管理信息，用信息系統完整記錄各個數據，分析影響成本的因素，了解項目成本變化的大致趨勢，采取合理的優化策略。

構建信息系統時應特別注意以下幾點：首先應確保工程項目信息的可靠性，不管是內部還是外部信息，保障工程成本管理決策的科學性，避免增加額外項目成本；其次，及時收集工程信息，根據各種成本變化情況，采取積極的應對措施；最后，完整、真實的傳達信息，加強各個部門之間的團結協作，共同完成工程任務目標，提升施工效率，以節省整體成本。

三、結束語

綜上所述，房地產開發項目直接影響著工程之后的進度，為保障項目工程的穩定性與安全性，必須加大對施工過程的成本管理，科學規劃項目工程工程施工成本使用方案，加強對每個施工環節的監督力度，在保障質量的基礎上節約成本，堅持綠色環保的施工原則，有序推進施工成本管理管理工作，規避施工過程中浪費原材料等問題，通過引進先進成本管理理念、增強成本管理意識等途徑，構建完善的成本管理制度，從而提升項目工程工程整體施工質量。

參考文獻：

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（作者單位：海南地恒實業投資有限公司）