精益物業理論體系探析研究

張 園

(內蒙古建筑職業技術學院,呼和浩特 內蒙古 010070)

黨的十九大報告指出：我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段,正處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期。中國特色社會主義進入了新時代,對于物業管理行業這既是一個黃金發展時期,又是一個資源矛盾突出的時期,物業行業必須持之以恒推動創新,實現有質量、有效益、可持續的協調發展。建設知識型、技能型、創新型勞動者大軍,弘揚勞模精神和工匠精神,營造勞動光榮的社會風尚和精益求精的敬業風氣?！熬嫔a”被譽為繼手工作業、福特流水線之后的第三種生產方式。精益生產的科學性與先進性在日本與歐美企業中得到了實踐證明,看到精益生產的巨大成就,物業管理行業先鋒嘗試將“精益思想”運用于物業管理行業。

延伸“精益生產”可以得出精益物業(Lean Property,LP)的概念。它從物業管理的基本特征出發,以精益思想為指導原則,基于物業管理理論的特殊性,理解物業管理活動全過程。盡量減少和消除物業管理過程中的浪費,在保證質量的前提下,以最短的時間,最少的資源消耗實現物業服務交付的目標。同時以顧客為中心,最大限度地滿足顧客的需要,以達到利潤的最大化和浪費的最小化。精益物業與傳統物業具有完全不同的理念和運作機制,是把整個物業管理活動看成一個生產系統,通過物業管理系統的設計、實施與提高,實現：消除浪費,最大化滿足客戶的所有需求,關注整個價值流,以及追求盡善盡美的持續改善。它在準時制生產思想的引導下實現精益理念和精益技術的相互融合,通過持續改善來實現消除浪費、降低成本的目的,從而形成物業公司競爭戰略上的優勢。

1 精益物業的提出及其理論體系結構

1.1 精益物業的提出

二戰后,受“資源稀缺”和“多品種、少批量”的市場制約,日本汽車工業開始推行精益生產[1]。經豐田相佐詰、豐田喜一郎和大野耐一等人的共同努力,到20世紀60年代精益生產方式能夠實現高品質、多品種的低成本產品生產,并在日后的發展中逐步得以完善,是一種適于現代制造企業的生產管理方式。精益生產的實施結合了大批量生產及單件小批量生產優勢。

對這一管理方式進行總結提高便產生了精益思想。在《精益思想》一書發表前后,精益思想跨出制造行業,被廣泛應用于軟件開發編程(Lean Programming)、物流(Lean Logistics)、醫療保健(Lean Healthcare)以及政府管理(Lean Government)等領域。在美國,近兩成企業已經應用精益原則于業務領域,取得一定的實質性成就,而其它的八成也已涉及于精益[2]。可見,精益思想正深刻地再造所有商務活動。精益物業(Lean Property)是精益思想在物業管理領域的應用。目前,我國關于精益思想在物業管理行業的運用研究非常少,還只停留在學術研究層面,沒有得到系統化地實踐應用及檢驗。

1.2 精益物業的理論體系結構

精益物業既是一種以最大限度地減少物業管理企業所占用的資源和降低企業管理和運營成本為主要目標的生產方式,同時它又是一種理念,一種文化。它應用多種現代管理手段和方法,以客戶需求為依據,以充分發揮人的作用為根本,有效配置和合理使用企業資源,最大限度地為企業謀求經濟效益,其實質是一種生產管理技術。精益物業的關鍵是管理過程,包括人事組織管理的優化,大力精簡中間管理層,進行組織扁平化改革,減少非直接物業管理人員；推進物業管理均衡化、同步化,實現零庫存與柔性生產；推行物業管理全過程(包括整個供應鏈)的質量保證體系,實現零不良；減少和降低任何環節上的浪費,實現零浪費；最終實現拉動式準時化管理方式。它能夠大幅度降低管理成本,縮短管理周期,杜絕浪費,放棄不合格的供應商,顯著地增強了企業的競爭能力。它是對物業管理行業影響巨大的一種管理方式。

在精益輔助技術的支持下,精益思想可應用于客戶需求管理、減少變化提高績效、設計模式變革、項目過程績效評價、項目標準化管理等方面。在三種基礎生產理論,即轉換模型T理論、流動模型F理論和價值生產V理論互相作用的基礎上形成的精益物業思想。見圖1。

圖1 精益物業理論體系架構

2 精益物業基礎理論

2.1 精益物業原則

精益思想可概括為5個基本原則：價值、價值流、流動、拉動和盡善盡美。結合物業管理過程專業化、動態性以及復雜性等特征可總結出精益物業以下原則：首先是正確地確定價值,從客戶的角度來決定物業服務。將物業服務提供方、客戶和資源供應商的利益統一起來。其次是價值流識別和描述。包括物業服務產品的設計和物業服務的提供過程以及物業服務提供方組織信息流動過程和人力資源的組織過程。物業管理者必須超出單個企業的范疇,尋求全過程的整體最佳,去掉那些不增值的活動即“浪費”。再次是工作流。精益思想要求創造價值的各個活動(步驟)流動起來,并減少流水的不確定性可以提高工作效率。接著是拉動式，它將物業服務提供方與客戶需求直接對應,減少資源庫存及人力庫存、中間工作庫存,從而減少浪費。在制造業的實踐表明,流動和拉動可使產品開發時間減少50%,定貨周期減少75%,生產周期降低90%[2]。最后是盡善盡美。在上述四個原則的作用下,必然導致價值流動速度的顯著加快。這就需要不斷用價值流分析方法找出更隱蔽的浪費,進一步改善,消除浪費,力求達到完美的境界。盡管盡善盡美是難以達到的,但對盡善盡美的持續追求將形成一個良性循環,造就一個永遠充滿活力、不斷進步的物業管理企業。

2.2 精益物業基礎理論——TFV理論

與一般生產過程相比,物業服務產品提供過程與之有共同之處,是在特定地點進行的特定生產(物業服務產品生產)過程,所以精益生產管理的TFV理論同樣也適用于物業管理過程。依照精益生產理論,精益物業的TFV理論有三種主要模型：①轉化模型,即將各方資源轉變為物業服務產品的過程；②流動模型,指物業管理過程的資源流動；③價值模型,通過減少、消除浪費為客戶(業主)產生和創造的價值。見表1。

表1 TFV理論

3 實施精益物業的輔助技術

實施精益物業不僅可以提高物業管理質量、降低物業服務成本和縮短物業服務實現過程,而且可以減少浪費,提高客戶滿意度水平,應用前景非常廣闊。精益物業包涵許多精益原理和方法。實踐中,每個基本原理又可以衍生出很多具體實踐工具,共同構成精益物業應用體系[3]。

3.1 末位計劃系統

末位計劃系統將物業管理看作一個復雜動態的過程,強調權力下放。下一計劃周期(以短為宜,在國外通常為一周)工作所需資源計劃不是由上級管理人員制定的,而是由流程上的末位人員(如現場管理人員),也就是工作的實際完成者基于現場條件制訂的,然后將計劃自下而上匯總,形成一個環形控制體系。它減少了物業管理計劃的不確定性,保證了工作流及其他流的有序流動,從而提高物業服務速度,減少現場問題。

3.2 準時生產制度與拉動式資源供應

以市場需求為物業管理的起點是拉動式的特點,它要求杜絕一切浪費,管理的每個環節都準時,上一道工序完成的工作可以立即進入下一道工序,二者間隔時間為零。當然,前道工序所完成的工作一定要滿足后道工序的要求。準時化物業管理是拉動式物業管理思想的核心內容,是一種全方位的系統管理工程。它強調物流平衡,追求零庫存；追求財務劃撥及時；追求推送物業管理服務準時?？窗骞芾碛质菧蕰r化建造的核心。這其中,看板管理提供了一種信息平臺。

3.3 5S現場管理理論

5S現場管理是改善現場管理的基石,在復雜多變的物業管理現場急需實用科學的現場管理方法。它包括整理、整頓、清掃、清潔和素養。經實踐證明5S是行之有效的現場管理理論方法。它綜合考慮了物業管理現場的全局,規范管理,制定可行的計劃,從而實現減少現場物料的堆放,降低設備故障率,減少各類浪費,最終實現物業服務質量的提高,物業服務成本的降低,推送物業服務周期的縮短,提高物業管理效率,并能將物業企業形象和員工精神面貌得到極大地提高。在5S的五大方法中,“素養”是其活動的核心和精髓。

3.4 并行工程

并行工程是精益物業系統輔助技術的一個基本理論基礎,其核心管理思想就是縮短周期,減少成本。它強調參與協同工作的效應,打破了傳統物業企業組織結構帶來的部門分割封閉,站在物業服務產品提供全過程的高度,并行的服務產品開發方式。它建立了信息平臺,使工作透明化,便于各個部門了解工程進展。一旦方案給出,各部門都可以同時得到信息,從而大大縮短了準備時間,進而縮短了整個物業服務實現期,提高了物業企業柔性。

3.5 價值工程

價值工程是指通過集體智慧和有組織的活動對產品或服務進行功能分析,使目標以最低的總成本(壽命周期成本),可靠地實現物業服務產品的必要功能,從而提高其價值，這是降低成本提高經濟效益的有效方法。統計數據表明,價值工程活動可降低運行成本的幅度為5%～20%。具體實施過程中需要有組織者、研究組、主管部門、實施者等相關方的協調配合,其中較為重要的為組織者和研究組的選擇以及建立,但這并不排除主管部門、實施者對價值工程實施的重要性。

3.6 團隊工作法

團隊是共享工作活動,并對特定的物業服務產品負責的個體的組合。任何項目的成功實施都少不了團隊工作。為了使物業管理系統能很快適應不斷變化的市場需求,精益物業是通過人員組織、系統結構、流程管理以及運行方式等方面的變革,達到最優結果的一種物業管理組織方式。所有成員共同對團隊的產品負責。

4 結 語

精益物業賦予了物業管理企業快速應對市場,滿足客戶多樣化、個性化需求的能力。本文詳細闡述了精益物業的理論體系,為進一步的應用研究提供了理論基礎。但由于作者自身水平的限制以及時間倉促,本文在研究過程中仍存在一些局限性及不完善之處,對其研究的系統性還遠遠不夠,進一步研究空間很大。不少問題有待于結合物業管理實際,結合我國現階段國情,進一步加深理論基礎研究,以便尋求實踐方向。

[1] 詹姆斯·沃麥克,丹尼爾·瓊斯.精益思想[M].北京：商務印書館.1999.

[2] 馬林,何楨. 六西格瑪管理[M]. 北京：中國人民大學出版社， 2007．

[3] 朱賓梅,劉曉軍,王智輝. 基于精益建造下工程項目質量、成本、工期三要素管理的新思維[J]. 建筑經濟,2007(11)：13-15．