GPS輔助的城市物業精細化管理解決方案及應用

孫曉瑋

(天津市測繪院，天津 300381)

1 引 言

隨著房地產市場的快速發展、舊樓區物業覆蓋項目的推進，物業管理的地位作用越來越重要[1]，物業行業呈現出服務企業多、管理項目多、從業人員多以及社會各界關注度高、業主對管理服務需求高和要求行政監管效率高的“三多三高”趨勢。因此，政府對物業行政監管工作提出了制度化、長效化、高效化的工作要求[2]。

目前物業管理部門對社區物業服務企業項目通常采用填寫紙質考評標準表的形式進行日常監管。這種監管形式面臨著多重問題，如問題反饋、處理不及時；考評無痕跡，不可追溯；透明度低、不規范[3]；對工作人員的工作過程無法實時有效地監管、工作量無法科學的統計等。針對當前城市物業管理現狀，本文提出了一種基于地理位置服務的物業精細化管理解決方案。

2 物業精細化管理平臺技術設計

2.1 總體技術框架

平臺基于原有的社區物業考評機制，摒棄原有的紙質化工作方式，設計一個統一的數據庫，開發一套社區應用監管分析系統和一套移動終端考核評價應用系統，最終建立“物業服務有監管、監管工作可追溯”的物業精細化考評分析應用平臺。工作人員攜帶移動終端完成對社區的巡檢、考評服務，并通過無線通信網絡將收集的考評信息、位置信息上傳到服務器。平臺自動將考評信息、位置信息進行整合匯總，并將考評信息通過業務流引擎分發到相關物業工作人員，并記錄物業工作人員的處置反饋結果，最終完成對社區物業服務情況的自動考評考核和監管分析。整個應用平臺的總體架構如圖1所示。

圖1 平臺總體架構圖

2.2 主要技術設計

(1)功能模塊設計

平臺包含兩個子系統：考核評價系統和監管分析系統。考核評價系統對考評條目按照考評區域、內容進行有效分類，方便用戶查找、選定待考評條目，并針對該條目進行拍照上報。監管分析系統對各社區物業考評人員在巡視檢查中發現并上報的問題在平臺中進行匯總統計，并對相應的小區物業企業、社區居委會進行日考評綜合分析、月考評綜合分析，計算出每日、每月的考評分數，并以報表的形式輸出顯示，同時在地圖上實時顯示考核詳情和考核人員工作軌跡。各個子系統功能模塊設計如圖2所示。

圖2 平臺功能模塊圖

(2)網絡通信設計

平臺傳輸的數據包括多媒體信息(圖片、語音、文字等)和GPS位置信息。GPS位置信息需要有較高的時效性，因而采用Socket方式傳輸；而多媒體信息采用Http方式傳輸，從而滿足其較高的傳輸可靠性要求。

①實時軌跡回傳。建立Socket服務器，所有移動終端及地圖終端登錄后分別與服務器建立連接，移動終端每隔10秒上傳一次工作人員實時位置信息，包含用戶名、經度、緯度、時間戳等，例如“user01，117.00，39.00，10：12：58；”。服務端接收每個移動終端實時上報的位置信息，再轉發至地圖端，并由地圖端實時繪制工作軌跡。

②多媒體數據通信。移動終端設備相機像素參差不齊，像素高的照片文件可能達到5M或更大，因此平臺在保證圖像不失真的情況下將較大的圖片文件進行壓縮，然后再分塊通過Http上傳，服務器端解析分塊文件并合成圖像并保存到本地。語音、文字等文件較小可直接上傳。與多媒體數據同時上傳的還有當前坐標信息，用于在地圖端顯示實際位置。

(3)考評標準數據庫設計

將已有的考評條目結合實際情況進行分類整理，建立兩級分類，設定每條標準的ID(NUMBER)、KPLX(VARCHAR)，PFBZ(VARCHAR)，FZ(NUMBER)、ZFZ(NUMBER)、VERSION(NUMBER)等關鍵字段。其中，ID作為該條標準的唯一值，不允許重復；KPLX表示該條標準所屬大類；PFBZ作為該條標準的詳細說明；FZ、ZFZ分別為與該條標準對應的每次扣分分值和最多扣分分值；VERSION表示該條標準版本號。考評標準優化升級時保留原版本標準，同時所有客戶端默認獲取最新版本標準，保證了基于原標準的歷史數據與基于新標準產生的新數據不會產生邏輯交叉。

考評標準表設計如表1所示。

經過標準化入庫后的考評標準 表1

2.3 關鍵技術

(1)GPS定位技術

百度定位是GPS和網絡(WiFi、基站)混合定位、傳感器輔助定位的一種定位方式[4]。這種定位方式可以自由切換，用戶可通過設置不同的定位時間間隔、選擇不同的定位服務模式、定制不同的定位結果信息來滿足自身需求。當應用程序向定位SDK發起定位請求時，定位SDK根據應用的定位因素(GPS、基站、WiFi信號)的實際情況來生成相應定位依據進行定位[5]，自動返回精度最好的定位結果。

(2)Http/Socket通信技術

智能設備和服務器主要有兩種通信方式：Http通信和Socket通信[6]。Http采用“請求——響應”方式，在客戶端發送請求時建立通道連接客戶端和服務器，客戶端向服務器發出請求后，服務器才能將數據返還給客戶端[7]。Socket通信則可在服務器和客戶端建立連接后直接傳輸數據，信息可以主動推送，客戶端不需要每次都向服務器發送請求[8]，如圖3所示。

圖3 Http和Socket請求模型

3 平臺實現及應用

該平臺功能完善，考評詳情查看、日月考核成績匯總、巡查軌跡查看、人員分布等功能一應俱全，有效地實現了城市物業的精細化管理，進一步提升了政府對物業服務企業的監管力度。該平臺在天津市河北區王串場街、江都路街，天津河西區房管局等多個物業相關項目中得到應用，并得到廣泛的好評。

平臺分為兩部分實現：考核評價系統和匯總分析端，如圖4所示。

圖4考核評價系統(左)和監管分析系統(右)界面

(1)考核評價實現的主要功能包括考評項目標準化顯示、考評內容拍照上傳等。考評工作人員通過移動端應用可以按照分類顯示考評標準條目、分值、扣分標準等信息，同時可以針對每條標準拍照上傳進行打分。

(2)監管分析系統主要實現了考評結果分析匯、考評軌跡實時顯示等功能。考評分匯總析模塊可以按年、月、日分別查看考評成績并進行排名，查看過去某天的扣分詳情及扣分點的空間位置分布；實時軌跡模塊可查看當天實時情況或者指定某一天的考評工作人員的人數、每個工作人員當天工作時長、走動距離、物業考評覆蓋情況等。

4 結 語

物業管理事務繁多，如何能將物業管理規范化，實現辦公的自動化、精細化一直是物業管理部門思考的問題。為積極探索物業管理新途徑，本文提出了一種基于地理位置服務的城市物業管理解決方案，有效地實現了城市物業的精細化、規范化管理，進一步提升了政府對物業服務企業的監管力度，保障了物業管理工作的順利進行。

[1] 關漢雄. 物業管理單位在社區建設中的地位和作用[J]. 開放導報，2006(2)：118～119.

[2] 陳恒斌，張學軍，佟潁春等. 基于GIS和移動通信技術提升行政監管效能——以天津市物業管理行政監管信息系統為例[J]. 中國物業管理，2015(10)：96～97.

[3] 張立國，張金盈，張省. 城市物業管理信息平臺初步解決方案[J]. 測繪通報，2007(8)：5～7.

[4] 劉勝前，陳立定. 基于Android平臺的車輛導航系統設計與實現[J]. 自動化與儀表，2012，27(4)：1～4.

[5] 何錫標，陳淑榮. 一種基于無線定位技術的LBS應用[J]. 微型機與應用，2014(9)：7～10.

[6] 呂緒洋，周燕琴. 基于Socket的Android移動終端視頻實時傳輸系統的設計與實現[J]. 大眾科技，2015，17(12)：13～14.

[7] 張倩，秦宏，侯欣明等. 基于http的移動終端和Web服務器的通信接口研究[J]. 數字技術與應用，2016(8).

[8] 鄢濤. 基于B/S模式的通用無紙化考試系統的設計與實現[D]. 成都：電子科技大學，2005.