房產(chǎn)測量中幾個常見問題的思考★

李 奎 黃同均

(四川省冶金地質(zhì)勘查局測繪工程大隊，四川 成都 610051)

房產(chǎn)測繪是一項關(guān)乎民生的工作，他與百姓的切身利益息息相關(guān)，他既要求房產(chǎn)測量員具備扎實的理論基礎，吃透規(guī)范細則要求，又要兼?zhèn)渫鈽I(yè)嫻熟的測繪手段和保證數(shù)據(jù)的準確性，隨著目前新建商品房造型的日新月異，對作業(yè)人員以及測繪規(guī)范細則等的要求也同步提升，本文結(jié)合最新版四川省房產(chǎn)測繪實施細則和建筑工程建筑面積計算規(guī)范提出自己在實際工作中的一點疑問和見解。

1 問題的提出

1)“凹進”走廊面積采用半算還是全算的問題。2)細則規(guī)定走廊層攤導致本層公攤過大的問題[7]。3)現(xiàn)行兩種規(guī)范《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和《四川省房產(chǎn)測繪實施細則》因計算方法不同導致理解偏差的問題。4)底層樓梯本單元分攤，造成相鄰單元不同樓層相同戶型產(chǎn)權(quán)面積不一致的問題。

2 問題分析

1)“凹進”走廊(如圖1所示)在日常測繪中經(jīng)常遇到，即圖1中無柱走廊向樓梯方向凹進去那一部分，在四川省房產(chǎn)測繪實施細則中有如下規(guī)定：

4.2.8 與房屋相連的有柱走廊(剪力墻視為有柱)，兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積。

4.3.1 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

根據(jù)4.2.8我們可以把凹進陽臺算作與兩邊房屋相連的有剪力墻走廊，面積應該全算，然而直觀上我們認為凹進部分走廊和外面的走廊是相互連接的一個整體，可以統(tǒng)一視作無柱外走廊，根據(jù)4.3.1條款，面積應該半算。

2)四川省房產(chǎn)測繪實施細則6.4.10條款：位于建筑物第一層(地面)、計算建筑面積的內(nèi)、外走廊，列為其服務范圍的共有建筑面積，走廊除第一層(地面)外的其他各層的內(nèi)、外走廊，列為本層的共有建筑面積。

根據(jù)6.4.10條款，在實際工作中會遇到以下問題，比如一處“回”字形商場，共3層，每層都有內(nèi)外走廊，按照細則要求第1層(地面)走廊服務范圍是整棟，應該棟攤，2層、3層的內(nèi)外走廊應該由本層分攤，我們假設1層～3層商鋪大小數(shù)量全部一致，這樣一來，2層、3層除了要分攤自己本層的走廊面積，還要分擔一部分1層走廊的面積，勢必會造成同一個戶型的商鋪2層、3層商鋪的分攤面積遠遠大于1層商鋪分攤面積[6]，從性價比綜合考慮，樓上的商鋪占盡了劣勢，很難銷售。

3)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和《四川省房產(chǎn)測繪實施細則》對于有柱走廊面積計算的定義如下：

GB/T 50353—2013建筑工程建筑面積計算規(guī)范：

3.0.14 有圍護設施的室外走廊(挑廊)，應按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積；有圍護設施(或柱)的檐廊，應按其圍護設施(或柱)外圍水平面積計算1/2面積[1]。

四川省房產(chǎn)測繪實施細則(2014年4月)：

4.2.8 與房屋相連的有柱走廊(剪力墻視為有柱)，兩房屋間有上蓋和非單排柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算建筑面積[2,3]。

從以上兩個條款可以看出建筑工程建筑面積計算規(guī)范規(guī)定的有圍護設施的有柱走廊面積半算，而四川省房產(chǎn)測繪實施細則規(guī)定的有柱走廊面積全算[5]，業(yè)內(nèi)人士都清楚，兩種規(guī)范針對的對象不同，建筑工程建筑面積計算規(guī)范針對的是建筑工程規(guī)劃面積計算，四川省房產(chǎn)測繪實施細則針對的是房屋產(chǎn)權(quán)面積計算[8]，但僅限于業(yè)內(nèi)人士，對于大多數(shù)群眾甚至部分職能部門工作人員對此容易混淆，分不清到底該用哪個面積，造成了老百姓對公布的不同面積產(chǎn)生疑問和爭議。

4)四川省房產(chǎn)測繪實施細則有關(guān)樓梯分攤方式的規(guī)定，如1棟樓兩個單元，1單元5層，2單元6層，其中1層均為商業(yè)，2層以上為住宅，兩個單元住宅戶型相同，這種情況下，按照四川省房產(chǎn)測繪實施細則規(guī)定，1層商業(yè)算作1個功能區(qū)，1單元住宅算作一個功能區(qū)，2單元住宅算作一個功能區(qū)，共3個功能區(qū)，1單元1層樓梯分攤給商業(yè)和樓上8家住戶，2單元1層樓梯分攤給商業(yè)和樓上10家住戶，這樣分攤就使得兩個單元戶型完全相同但是產(chǎn)權(quán)面積不同[4]，給測繪人員帶來很多的解釋工作，且老百姓不容易理解。

3 建議

1)我們可以將凹進部分走廊和外面的無柱走廊視為一個整體，統(tǒng)一按照半面積計算，在細則中更精細化一些，從而消除實際工作中經(jīng)常遇到的此類困惑[9]。2)建議將各層走廊都采用棟攤，將面積矛盾平均化，這樣可以給作業(yè)人員，買賣雙方減少很多不必要的麻煩，是多方都愿意接受的結(jié)果。3)針對《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和《四川省房產(chǎn)測繪實施細則》中面積計算不一致的問題，建議將有柱走廊和無柱走廊區(qū)別開來，有柱走廊統(tǒng)一按照面積全算處理[10]，通過規(guī)范的不斷修訂完善，盡量達到統(tǒng)一，消除大眾疑問。4)建議1層樓梯棟攤，從而消除相同戶型產(chǎn)權(quán)面積不同帶來的爭議。

4 結(jié)語

本人對房產(chǎn)測量工作中經(jīng)常遇到的幾點問題提出個人見解，但這些是很有限的，隨著今后房屋造型的千變?nèi)f化，遇到的各類問題也會層出不窮，這就要求我們不但技術(shù)手段要創(chuàng)新，各類規(guī)范細則也要不斷完善跟進，從而更好的為房產(chǎn)測量工作健康有序的發(fā)展助力。

參考文獻:

[1] GB/T 50353—2013,建筑工程建筑面積計算規(guī)范[S].

[2] GB/T 17986.1—2000,房產(chǎn)測量規(guī)范[S].

[3] 四川省房產(chǎn)測繪實施細則[Z].

[4] 孫小成.當前房產(chǎn)測量中面積量算若干問題的思考[J].城市建設，2010(17):66.

[5] 程興家.淺談房產(chǎn)測繪與建筑施工測繪的區(qū)別和應用[J].勘察與測繪，2017(23):212.

[6] 張聞宇.分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制[J].建筑與工程，2011(13):337.

[7] 王辛之,江文祥,劉瑤.武漢市房產(chǎn)測繪實施細則修編要點及思考[J].地理空間信息，2010(4):137.

[8] 賈 敏.關(guān)于房產(chǎn)面積測算的探討[J].中小企業(yè)管理與科技，2010(4):236-237.

[9] 張 帆.關(guān)于房產(chǎn)面積測算問題的幾點探討[J].中國房地產(chǎn)，2005(3):48.

[10] 董維民,肖建林.房產(chǎn)測繪中幾個問題的探討[J].測繪與空間地理信息,2013(7):168.