房地產行業良性發展的調控措施

矯山紅

以住宅建設為主的房地產業，對于經濟發展具有高度的敏感性和超前性，房地產業作為第三產業的龍頭被確定為國民經濟新的經濟增長點，國家正在采取各種措施鼓勵和支持房地產業的發展的同時，也不斷意識到這個行業在發展過程中給中國經濟帶來的負面影響，從而為了促進其更加良性發展，政府正著手對其進行一定程度的政策調控。

一、我國房地產行業的現狀

習總書記在十九大報告中指出我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾的重大論斷。解決不平衡不充分的矛盾，滿足人民對美好生活的需要，既是國家制定新時代大政方針的出發點落腳點，也是對各行各業發展提出的總要求。自城鎮住房制度改革以來，我國房地產業發展迅速，取得了巨大成就，住房短缺狀況得到根本改變，實現了從到“優房階段”的轉變，房地產行業發展不平衡不充分的矛盾依然很多。

2017年的房地產市場跌宕起伏，從年初差異化供地開始，到強調房子的居住屬性。短期內調控政策持續收緊，熱點城市開發商都相繼面臨限購、限貸、限價、限售、限商五大壓力。2018年又是充滿挑戰的一年，隨著調控政策的持續，房價總體會呈現穩中趨降走勢，故2018年樓市將相對疲弱，預計在2017年商品房銷量創下歷史新高后，2018年銷量將出現負增長，從而帶來房地產投資增速的回落。在防范發生系統性金融風險的底線思維下，房產稅出臺的概率仍不大，2018年不大可能進入人大立法程序。

未來房地產調控的目標，一是平穩房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區需要改造，許多農業人口還有進城購房需求，在一定程度上可推動房地產市場健康發展，同時也適度拉動總需求。

預計租賃住房制度將進一步做實，如選取一二線土地財政依賴度低的城市試點，一二線城市總體住宅供地面積有望提升，隨著決策層開始大力推動房地產供給側改革，一是占比30%以上的租賃住房建設得以保證，二是正常商品住宅土地供應力度值得期待，從而繼續拉動一二線房地產投資。

持續的棚改貨幣化安置支撐三四線樓市，未來3年每年仍能帶來2.3億平米的去庫存規模，從而為三四線樓市平穩提供有效支撐。

二、近期我國房地產發展的趨勢

（一）房地產業在國家嚴管政策下，中小房地產企業由于資金壓力或逐步退出，或被大房地產企業兼并，房地產開發的壟斷態勢在政府的推動下形成，國企房地產商與民營房地產商新一輪的角逐在國家政策的推動下開始逐鹿中原。

（二）競爭將會更加激烈：越來越多的企業扎堆進入產業地產領域。由于住宅地產限購政策的影響，僅2016年一年就有34家企業進入產業地產領域，當社會資本不斷涌入房地產尋求避險時，一些房地產開發商、金融資本和制造業正在把焦點轉換到產業地產這一領域，2018年各類資本進入產業地產趨勢明顯加快。各類資本企業進入產業地產，將會加據產業地產的競爭。

（三）2018年供給端改善主要需要關注到兩點，首先，政策在預售環節以及限價方面存在寬松的可能性，會對供給產生積極影響（但傾向于認為2018年政策放松的概率較低）；與政策寬松帶來供給改善相比，更應該關注即使在政策不放松的情況下，房企出于現金流考慮也會加大推盤力度，帶來供給端放量，由此推動成交邊際好轉。當然，需要指出的是，隨著供給端放量，市場當前的供需弱平衡會逐步轉變為供給過剩，市場也將變成由需求單邊主導。

三、房地產行業良性發展調控措施

（一）今后政府將嚴格控制開發用地的供應總量。政府將根據商品房的市場需求量，來確定土地的供應總量，避免盲目擴大商品房開發規模，要強化地方政府的職責，通過土地的垂直管理抑制其過分投資的沖動，應當根據產業特征因地制宜的發展經濟，避免不顧當地實際情況，爭相構建以房地產業為支柱產業的產業發展結構，應該從區域產業結構合理化布局著眼，把房地產業放到適當位置上加以發展。唯有如此，才能從根本上穩定地價、房價，開發商、投資者和消費者等市場主體才會有投資信心。

（二）加強對重點城市強化短期調控。2017下半年以來，各地房地產市場掀起新一輪調控熱潮，新政出臺之密集讓人目不暇接。據不完全統計，已經有包括大連、昆明、杭州、長沙、武漢、深圳、西安、廣州、成都、南京在內的10多個城市發布了樓市調控新政策。“總體而言，這一輪樓市調控政策是此前相關政策的延續和深化。”中國指數研究院指數研究總監白彥軍接受經濟日報記者采訪時表示，一方面未出臺限制性政策的市縣開始加入調控行列，如大連市、阜南縣等。另一方面，已出臺住房限制性政策的城市，對現行政策進行深化，如海南升級最嚴調控，深圳“三價合一”，杭州、西安將實施搖號買房政策。這些政策都是針對當下市場運行過程中存在的問題而出臺的。

（三）堅持房地產金融服務實體經濟的發展方向。 實體經濟是以生產或制造產品并直接服務于生產或生活的經濟活動。虛擬經濟主要進行資本運作，也就是我們平時說的"影子經濟"。我國房地產金融行業應借鑒歐債危機和美國次貸危機的教訓。始終要堅持以金融經濟作為我國經濟發展的杠桿，落實依靠房地產發展帶動其轉型升級，最終促進房地產健康、持續發展。

（四）對房地產稅收政策進行調控。房地產稅收的調控是一種間接調控，而非直接調控。在稅收調控活動中，國家并不是直接規定房地產開發企業和購房者的社會經濟活動方向和規模，也不是借助國家權力強迫人們必須采取什么樣的開發或購買行為，而是通過相關稅收政策影響特定納稅人的收入水平，進而誘導其經濟活動的方向和規模發生變化，使之與國家對房地產市場的調控方向相吻合。（作者單位為貴州交通職業技術學院）