房地產行業企業價值評估

謝玉娟

房地產這個行業在我國的開端是在20世紀80年代，與國際房地產行業相比，我國房地產行業的發展在時間上是比較短暫的，但是其發展速度十分驚人?，F狀主要體現在：1.房地產開發企業發展迅速，根據國家信息中心中經網統計資料顯示，1986年全國房地產開發企業只有1991家，到2017年已經達到3萬多家。2.國有，集體房地產開發企業數量逐年減少。3.現如今中國房地產開發企業規模大多數比較少。4.我國房地產企業資產規模太小。根據資料顯示，2007年房地產開發企業總資產為16417億元，平均每個企業資產為7713萬元；2013達到33180億元，平均每個企業資產達到10130萬元。房地產是資金高度密集的行業，在開發和消費過程中離不開金融的支持。

一、房地產行業普遍存在的問題

1.成本上升。建筑成本和土地成本的上升是房價上漲的首要原因。建房成本包括建筑材料、人工、機械設備和土地等，尤其是土地成本，在房價總成本中所占比重很大。隨著人工工資的提高，人工成本的增高也是助推房價的另一原因。

2.房地產企業融資渠道有限。融資問題一直是我國房地產企業長期存在的問題。據統計，我國房地產企業有70%的資金是通過銀行貸款獲得的，更有企業的資金貸款達到90%。也就是說，銀行是房地產企業獲得開發資金的主要渠道，自有資金在房地產企業內，應用到項目上的數量少之又少。單一的融資渠道是我國房地產行業的突出特點，也是比較尖銳的問題。

3.房地產企業對市場把握不足。市場需求量分析不到位，無法根據市場需求進行調整。如果屬于策劃類失誤，沒有充分的調研時間，沒有深入的調研，必然會增加項目的風險。但是對于市場的分析必要保證調研的充分性和全面性，以及科學性。只有全面深入調研，才能夠對市場進行更好的定位，面對競爭對手才能夠做到心中有數，不至于在競爭中迷失。

二、改善我國房地產市場中問題的對策

1.提供符合市場需求的房地產產品。首先，房地產企業應該在了解購房者真正需求的基礎上，來建造適合購房者的商品房，在庫存上要“以人為本”。其次，企業應該利用存量房發展多元化經營，除了商業或者住宅型樓盤。高庫存積壓一直是企業老大難的問題，面對積壓的商品房，需要轉換思路，一味守舊只怕難以擺脫這一塊難哨的骨頭。最后，房地產企業應該提升物業公司管理水平。開發商們除了打造項目，還要著力改善居民的生活方式，在物業管理上提升社區管家服務，這些都做好了需求自然就來了。

2.強化企業內部管控。首先，內控管理是企業應對企業風險的主要措施，必須加強內部控制，才能夠把風險降到最低。其次，管理部門和生產部門的內部控制進行有效區分，根據不同的工作方式制定合理的內控制度。最后，加強人員培訓，提高內控管理能力。在房地產企業中，需要涉及到項目的建設，因此就需要在項目建設過程中安排專門的內控管理人員，通過走出去或請進來的方式來提高他們的專業素質，讓他們不僅有理論，還有實踐經驗，充分發揮他們的優勢，把項目建設過程中的風險進行有效控制。

3.積極營銷，促進消費者購買欲望。房地產公司為了更好的發展，在未來必須開展積極的市場營銷，通過能激發消費者消費欲望的各類營銷措施，不斷回籠資金，以應對舉債經營模式下的資金難題，避免資金鏈條的斷裂。要實現這一目標，房地產公司必須做到如下幾點。首先，努力開展市場調研；對于房地產市場營銷而言，緊緊把握市場趨勢，是成功營銷的關鍵；其次，在成本范圍內適當降低價格，讓利于消費者；價格無疑是現代市場營銷的最有效手段。目前，房地產行業的過高價格已經成為整個社會指責的對象。

三，結語

房地產一直伴隨著我國經濟的發展，也是我國社會進步和發展不可缺少的行業。它所創造的價值在經濟中占比很大，但是并不能因為對經濟的貢獻力量大而大肆發展房地產，無度的建設會導致社會和經濟發展的不平衡。所以健康、穩定的房地產市場才是推進我國經濟平衡發展的前提。（作者單位為江西財經大學現代經濟管理學院）