房地產(chǎn)行業(yè)償債能力與營運能力分析

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè)，高負(fù)債已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點，因此房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力一直都是投資者重點關(guān)注的能力之一，本文選取2017年207家上市房地產(chǎn)行業(yè)為研究對象，通過相關(guān)指標(biāo)研究了房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力及運營能力。

房地產(chǎn)行業(yè)在中國整體經(jīng)濟規(guī)模中有著舉足輕重的地位，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其對資金需求也日益增加，從而導(dǎo)致不斷負(fù)債水平不斷攀升，截止2017年年末，14家企業(yè)負(fù)債超千億，本文選用2017年房地產(chǎn)行業(yè)合并報表數(shù)據(jù)，對其償債能力，運營能力進行研究，本文運用了Stata統(tǒng)計工具對離群值進行處理，最后得到樣本67個。

一、償債能力分析

償債能力分為短期償債能力和長期償債能力，短期償債能力主要有流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率等指標(biāo)。長期償債能力主要有資產(chǎn)負(fù)債率及權(quán)益乘數(shù)等。

從表1看出房地產(chǎn)行業(yè)的流動比率均值為1.78，速動比率為0.6，同時本文選取飲料、食品行業(yè)作為對比分析，其流動比率，速動比率，資產(chǎn)負(fù)債率平均值為1.64，1.1，0.41，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的速動比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于飲料、食品行業(yè)，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)存貨規(guī)模較大，剔除后速動比率下降更加明顯，而房地產(chǎn)行業(yè)速動比率更能反映其償債能力，因為房地產(chǎn)行業(yè)的存貨比普通行業(yè)的存貨變現(xiàn)速動更慢，同時我們看到房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于飲料食品行業(yè)，其中最大值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其它行業(yè)。

重點來看2017年房地產(chǎn)行業(yè)合并報表資產(chǎn)負(fù)債率排名前5名如下表所示：

其中萬科資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到0.939609，比率非常高，本文觀察了萬科2017年負(fù)債情況，發(fā)現(xiàn)預(yù)收賬款約占其負(fù)債總額的42%，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷售時采用預(yù)收的模式，所以預(yù)收賬款普遍偏高，而預(yù)收為高質(zhì)量的負(fù)債，因此雖然萬科資產(chǎn)負(fù)債率較高，但是其償債壓力并沒有指標(biāo)顯示那么大。所以目前用凈負(fù)債率來考察房地產(chǎn)行業(yè)償債能力更為合理，凈資產(chǎn)負(fù)債率剔除了質(zhì)量較高的預(yù)收賬款等負(fù)債，更為準(zhǔn)確，經(jīng)計算萬科2017年的凈負(fù)債率為10.62%，償債壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于資產(chǎn)負(fù)債率所顯示的結(jié)果。

二、營運能力指標(biāo)

營運能力狀況直接關(guān)系到資本的增值程度，同是還會影響企業(yè)的償債能力，如果企業(yè)的運營能力很低，那就表明企業(yè)的資金積壓、沉淀嚴(yán)重，資本不能發(fā)揮應(yīng)有的效能，最終將影響企業(yè)的償債能力。

同時本文統(tǒng)計了食品行業(yè)運營能力相關(guān)指標(biāo)，其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物周轉(zhuǎn)率均值分別為21.87，4.77，6.88，通過對比發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉(zhuǎn)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于飲料、食品行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)速度，這主要是由于行業(yè)特性所導(dǎo)致的，大量存貨可能還存在積壓的現(xiàn)象。同時現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物周轉(zhuǎn)率也明顯低于飲料、食品行業(yè)，說明現(xiàn)金利用效率不高，而這也是導(dǎo)致一些房地產(chǎn)最終出現(xiàn)資金鏈斷裂的主要原因。

三、改善措施

從以上分析我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)存貨的儲備規(guī)模較大，通常變現(xiàn)速度又較慢，因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強對存貨的管理，加快銷售的速度。同時由于盈利能力與償債能力密切相關(guān)，因此應(yīng)該通過多元化發(fā)展提高自身盈利能力，比如可以轉(zhuǎn)型金融，轉(zhuǎn)型健康養(yǎng)老等來分散房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，最后應(yīng)該注意風(fēng)險的防范，房地產(chǎn)市場受政策影響較明顯，因此應(yīng)該健全風(fēng)險應(yīng)對機制。（作者單位為同濟大學(xué)浙江學(xué)院）

作者簡介：孔文舉：講師，會計學(xué)碩士，同濟大學(xué)浙江學(xué)院會計系，研究方向：會計實務(wù)與理論。