新型城鎮化對房價影響的實證研究

一、研究背景

民生問題一直是黨和國家關注的首要對象，改革開放以來我國房地產業崛起，飛速上漲的房價已成為人民密切關注的重點。在中國的經濟體制中，房地產業是國民經濟發展的支柱產業，它在提高人民生活質量水平，促進改革開放更好更快發展等方面具有重要的意義。房地產業蓬勃發展的同時也伴隨著一些問題，其中最顯著的就是高房價與人民低的購買力之間的矛盾問題。

新型城鎮化是基于過去城鎮化發展的弊端和經驗教訓基礎上提出的，黨的十八大報告指出新型城鎮化不僅是人口的城市化，它也是農業、農村和生態齊發展的城市化，其核心就是以人為本。一方面，隨著新型城鎮化的推進，日漸繁榮的經濟吸引了大量農業人口涌入城市，為房地產業提供了巨大的需求市場，促進了房價的快速上漲。另一方面，高房價讓很多想進城的農民“望而卻步”，抑制進城農民的積極性，阻礙新型城鎮化的進一步發展。皖江城市帶是全國唯一以產業轉移為主題的開發區，在探索中西部地區承接產業轉移新模式方面具有重要的戰略地位。如何在發展新型城鎮化的同時維持房價的穩定，對促進皖江城市帶持續健康發展，更好的發揮戰略作用具有重要的意義。

二、文獻綜述

城鎮化在人類文明發展過程中具有里程碑式的意義，對城鎮化與房價二者關系的研究也一直是國內外經濟學家研究的熱點。與國內該領域的研究相比，國外對城鎮化與房價關系的研究起步較早，Alonso（1964）致力于研究區位因素與房價的關系，他通過比較城市化中不同的土地利用方式，分析房地產的供需曲線，研究不同區域對房價的影響；Bischoff（比肖夫）系統地研究了影響住房價格的因素，并提出了伴隨城鎮化的經濟發展，人民收入增加是導致房價上漲的一個重要因素。國內的學者更多的是從供給和需求的角度出發研究二者的關系，吳淑連（2006）以城市化動機為切入點，結合定性和定量相的分析方法，從城市化帶來的龐大住房需求出發提出城鎮化與房價之間具有相互依賴的關系；楊柳在分析地區城鎮化與商品房價格后，認為城鎮化與房價的關系不是單向作用的關系而是雙向影響的關聯機理，城鎮化過程中的人口遷居城市為房地產市場提供了巨大市場，推動了房價的上漲，而過高的房價又會限制低收入的農業人口轉移到城鎮，制約城鎮化的發展。

綜合相關研究文獻可知，城鎮化與房價之間存在正相關關系，城鎮化過程中的人口遷移、收入、經濟發展水平等因素都對房價有著不同程度的影響。

三、皖江城市帶商品房價格影響因素分析及模型建立

（一）變量選取與模型建立

本文選取了影響商品房價格的三個因素----人均GDP、城鎮居民人均可支配收入、城鎮化率。以商品房的銷售價格作為被解釋變量Y，以城鎮居民人均可支配收入為解釋變量X1，人均GDP為解釋變量X2，城鎮化率為解釋變量X3。我們選取了皖江城市帶各個城市和地區2007-2016年的相關數據，在此基礎上進行加權平均得到三個變量的整體平均水平。

（1）人均GDP：GDP（國內生產總值）常被認為是衡量國家（或地區）經濟狀況的重要指標，一般來說GDP較高的地區其商品房的價格水平也相對較高。

（2）城鎮居民人均可支配收入：一般認為，居民人均可支配收入水平越高，對住房的購買意愿和支付能力就越強。

（3）城鎮化率：城鎮化率是指一個地區城鎮人口與常住總人口的比值，同時伴隨著城化的發展，城市數量大幅增加，城市規模擴大，人口也會持續的向城市聚集。進城的農業人口不斷上漲，使得住房的需求增加，根據需求價格理論，房價也會相應上升。

根據解釋變量X1、X2、X3與被解釋變量Y之間的關系，該模型初步設置為多元線性模型

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+Ui （其中Ui為隨機誤差項）

（二）參數估計

利用Eviews軟件擬合數據并使用最小二乘法進行OLS回歸分析，得到結果如下

Y= 76.4667+ 0.0451X1+ 0.0093X2+ 5481.293X3+Ui

T= （0.275816） （1.174384） （0.321441） （3.305130）

R= 0.984454 R^2= 0.976680 F= 126.6471 Prob（F-statistic）= 0.000008

四、模型檢驗

（一）經濟意義檢驗

模型估計結果表明，在假定其它條件不變時，當城鎮居民人均可支配收入增加1%，商品房的銷售價格就會下降0.045090%；當人均GDP增加1%，商品房的銷售價格就會增加0.009332%；當城鎮化率增加1%，商品房的銷售價格就會增加5481.293%。在假定其它情況不變的情況下，X1、X2、 X3與理論分析的判斷一致。

（二）統計推斷檢驗

可決系數R= 0.984454，R^2= 0.976680，表明所建立的模型對樣本數據的擬合度較好，即解釋變量城鎮居民人均可支配收入、人均GDP、城鎮化率對被解釋變量商品房的銷售價格的絕大部分能夠做出解釋。F檢驗中，F= 126.6471，其P值為0.000008<0.05，說明各解釋變量聯合起來對被解釋變量有顯著的影響。T檢驗中，X1的t統計量絕對值為1.174384<2，其P值為0.2847>0.05；X2的t統計量絕對值為0.321441<2，其P值為0.7588>0.05；X3的t統計量絕對值為3.305130>2，其P值為0.0163<0.05，由t檢驗可知只有X3的t檢驗通過，即只有X3城鎮化率對商品房的銷售價格Y有顯著影響。

（三）計量經濟檢驗

1.多重共線性檢驗

計算各變量的相關系數給出如下所示的結果，表明在解釋變量X1、X2、X3之間存在嚴重的多重共線性。

1.1 多重共線性的修正

采用逐步回歸法進行多重共線性的修正，對解釋變量X1、X2、X3分別進行最小二乘法OLS回歸分析，得X1的R=0.937989；X2的R= 0.953553；X3的R= 0.965883，由上述將結果可知X3的擬合度最好。以X3為基礎，分別加入X1，X2進行最小二乘法回歸分析得到如下結果，X3，X1的R= 0.984186，T檢驗、F檢驗均通過；X3，X2的R= 0.98088， T檢驗不通過、F檢驗通過。因此修正過后的模型為

Y= 74.34368+ 0.055450X1+ 5782.018X3+Ui

T= （0.287263） （2.846364） （4.522030）

R= 0.984186 R^2= 0.979668 F= 217.8210 Prob（F-statistic）= 0.000000

（二）異方差檢驗

采用懷特檢驗的估計結果如下

由懷特檢驗的結果可知nR^2=6.052175，在顯著性水平0.05的條件下，其Probability為0.195286>0.05，因此不存在異方差。

（三）自相關檢驗

用BG檢驗作自相關檢驗，選取滯后階數為3得到如下結果

由表四結果可知LM=nR^2=3.839955，其P值為0.279273，給定顯著性水平0.05的情況下，P=0.279273>0.05，表明不存在自相關。查DW表，在n=10，k=2時得上線dL=0.697，du=1.641，DW=2.935278>du，故存在無自相關。

所以本文的最終估計模型為

Y= 74.34368+ 0.055450X1+ 5782.018X3+Ui

T= （0.287263） （2.846364） （4.522030）

R= 0.984186 R^2= 0.979668 F= 217.8210 Prob（F-statistic）= 0.000000

五、模型結果解釋

計量經濟模型的結果表明，城鎮居民人均可支配收入，城鎮化率和商品房的銷售價格之間呈正線性相關。假設其它變量不變，城鎮居民人均可支配收入每增加1%，商品房銷售價格將增加0.055450%元，城鎮居民可支配收入對房價的影響微小；城鎮化率每增加1%，商品房的銷售價格就會增加5782.018%元，城鎮化率是新型城鎮化過程中影響房價最根本、最直接、最顯著的因素。鎮化率的提高意味著農業人口轉移到城市的數量增加，農民進城首先要解決的就是住房問題，因而為房地產業提供了巨大的市場，在供求關系的作用下，房地產業持續上漲的高房價現象已經形成。

六、對策建議

城鎮化和房價二者相互作用，新型城鎮化過程中，大量農業人口轉移到城市，催生出龐大的剛性住房需求，由于住房建設需要一定周期而人口轉移的速度遠超住房建設的速度，因此就造成了住房的供不應求。城鎮化的持續推進需要房地產業作為其堅強的后盾，為其發展提供物質保障，但當房價過高時又會成為城鎮化進程中的一大阻礙。根據最終模型的結果，要給房價降溫，促進新型城鎮化與房地產業的協調發展，就要以振興鄉村，減少涌向城鎮的農村人口為著手點，具體提出以下參考建議。

1.因地制宜，發展特色經濟。安徽是一個旅游資源和農業資源豐富的城市，各市政府應當充分依附本地區的優勢資源發展特色經濟，打造地方特色。如有山水園林之稱的安慶和蕪湖應當發展鄉村旅游業，進而形成一條以旅游業為主導，餐飲、住宿業共同發展的產業鏈。要發展現代化農業，加大對農業的科技投入，促進農業與工業相結合，深化農場品加工，提高農產品的附加值，提高農民的收入水平。

2.鼓勵農民返鄉創業，振興鄉村經濟。農村人口遷移到城市的主要原因是城市經濟較農村發達，有較高的經濟收入。政府應制定各項優惠政策，鼓勵農民返鄉創業，帶動鄉村經濟發展，使農民在家門口就能致富。各市應設立專門的主管部門，加大返鄉創業的政策宣傳力度，為創業農民開辟一系列綠色通道，簡化登記手續，免除登記費用，加大財政補貼，優惠貸款利率。同時加強對返鄉企業家的技術培訓，委派專業技術人員進行指導，提高創業者的專業技術能力。

3.完善基礎設施建設，增強農村吸引力。長期以來中心大城市都是政府政治經濟文化建設的中心，各項基礎設施較完備。由于農村地理位置上遠離政治中心和大城市的輻射范圍，且自身發展緩慢，對優勢資源的吸引力差，故基礎設施建設不完善，教育、醫療、交通等方面還比較落后，城鎮完善的基礎設施是農村人口期待落戶城鎮的一個重要原因。政府應履行其經濟職能，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，出臺多項招商引資優惠政策來彌補農村在吸引優勢資源上的不足，促進農村基礎設施建設的市場化。

4.轉變經濟方式，發展勞動密集型產業。安徽是一個人口大省，勞動力資源豐富，因此應當大力發展勞動密集型產業，為農村勞動力創造更多的就業機會，解決鄉村人口的就業問題。充分發揮農村勞動力和土地價格低廉的優勢，吸引那些技術水平不高，勞勞動力需求量大，占地面積廣，尚處于發展中的中小企業落戶農村，以工促農，為農村經濟發展注入新的活力。（作者單位為安徽財經大學經濟學院）

作者簡介：李夢娟，女，漢族，安徽阜陽人，安徽財經大學經濟學院，2015級本科生，經濟學專業。

基金項目：本文屬于安徽財經大學大學生科研創新項目《新型城鎮化對房價影響的實證研究——以皖江城市帶為例》（編號：XSK1849）階段性研究成果，指導老師：張士杰。