近年銀川房地產行業現狀分析

湯索 羅海霞 張慧 崔林林 陸琳

改革開放以來，房地產業作為國民經濟新的增長點，為我國經濟的快逮增長做出了貢獻。樓房不僅與居民生活息患相關，也是企業創立、運營、發展所必須的場所。銀川經濟發展作為總體經濟發展的重要組成部分，房地產產業是其重要引擎，但s我國部分發展地區相比還存在較大差距。本項目立足銀川，對2015.2017年本地房地產行業現狀展開調查，并對其產生原因進行分析研究。

房地產 發展趨勢 建議

銀川市總體經濟狀況

2016年是“十三五”規劃的開局之年，也是供給側結構性改革的攻堅之年。經初步核算，全市實現地區生產總值1617.28億元，按可比價格計算，同比增長8.1%。分產業看，第一產業實現增加值58.61億元，同比增長4.3%；第二產業實現增加值825.46億元，同比增長6.6%；第三產業實現增加值733.21億元，同比噌長10.3%。按常住人口計算，人均地區生產總值74269元，比上年增長6.6%。三次產業結構為3.6：51.0： 45.4，對經濟增長的貢獻率分別為2.1%、42.5%、55.4%。

全年居民消費價格比上年上漲1.7%，其中其他用品和服務上漲2.7%.衣著類上漲2.6%，醫療保健上漲2.4%，教育文化和娛樂類上漲1.1%，居住類和生活用品及服務類均上漲0.7%，交通和通信類下降0.9%。工業生產者出廠價格指數下降1.1%，工業生產者購進價格指數下降3.6%，新建住宅價格指數下降0.2%，商品零售價格指數上漲0.8%。

2017年銀川市第一產業完成投資63.42億元、第二產業完成投資602.88億元、第三產業完成投資105 2.75億元，一、三產業分別同比增長1.2倍和7.8%，第二產業同比下降12.6%，降幅連續3個月收窄。三次產業投資比重分別由上年同期的1.7： 40.7： 57.6調整為3.7： 35.1：61.2，第一產業和第三產業投資比重均小幅提升，分別拉動全市投資增長2.0和4.5個百分點。

2017年1—11月份，全市居民消費價格水平比去年同期上漲1.7%。八大消費品價格繼續呈現“七升一降”。其中，衣著類上漲1.1%，居住上漲3.1%，生活用品及服務上漲2.1%，交通和通信上漲3.0%，教育文化和娛樂上漲2.6%，醫療保健上漲6.4%，其他用品和服務上漲2.4%，食品煙酒類下降1.3%。

2017年，銀川市固定資產投資完成1719.05億元，同比增長1.4%，增速比全區平均水平低2.8個百分點，居全區五地市第四位。其中：銀川市（不含寧東）完成13 39.65億元，同比增長5.1%。全市投資受宏觀經濟趨緩影響，工業、房地產開發等主要行業投資下降明顯，投資增速高開低走，增幅較去年明顯回落。

銀川市房地產行業的現狀

（l）縣（市）區房地產開發投資增速“兩升四降”

由銀川統計局公布的最新數據可知2017年前三個季度，各縣（市）區房地產開發投資發展不平衡，增速呈現兩升四降趨勢。其中：永寧縣、賀蘭縣房地產開發完成投資增速分別增長4.3%、1.9%，與銀川市的平均水平相比增長的速度分別高出了20.2%、17.8%，分別占銀川房地產開發總投資比重的1 0.2%i、10.2%。；西夏區、金鳳區、靈武市、興慶區房地產開發完成投資增速分別下降30.0%、23.9%、15.5%、4.2%，其中西夏區、金鳳區降幅分別比全市平均水平擴大14.1、8.0個百分點；靈武市、興慶區降幅分別比全市平均水平收窄0.4%、11.7%，分別占全市房地產開發投資總額比例為：6.0%、48.6%、3.9%、21.1%。

（2）銀川市房地產開發投資持續下降

由銀川統計局公布的最新數據可知2017年前三個季度，全市房地產開發投資總額為2910億元，比上年同期下降15.9%，比1-3個月、1-6個月，下降8.1個百分點、14個百分點。其中：辦公樓總投資195.3億元，比上年同期下降38.5%；住宅投資170.10億元，比上年同期下降18.8%。商業投資總額570.3億元，比上年同期下降2.2%。整個銀川市房地產開發總投資的比重分別為5 8.4%、6.7%、19.6%和15.3%。

（3）銷售市場穩步增長

由銀川市的統計局公布的最新數據可知2017年前三個季度，商品房在整個銀川市的銷售面積387.45萬平方米，實現銷售額198.69億元，與上一年的同一時期相比分別增長了4.7%和11.1%。其中：住宅銷售面積352.62萬平方米，實現銷售額174.83億元，與上一年的同一時期相比分別增長了9.1%和19.3%；辦公樓銷售面積4.18萬平方米，實現銷售額3 .14億元，同比分別下降23.9%和32.4%；商業營業用房銷售面積為167200平方米，實現銷售額15.60億元，同比分別下降43 .1%和31.2%；其他房屋銷售面積13.93萬平方米，實現銷售額5.12億元，同比分別增長15.7%和2.9%i。

（4）待出售商品房面積明顯減少

由銀川統計局公布的最新數據可知截止2017年9月底，全市商品房待售面積596.23萬平方米，比上年的同時期減少461100平方米，，比上年的同一時期下降了7.2%。其中：住宅待售面積302.18萬平方米，與去年同期相比，下降了5279萬平方米，比去年同期下降了14.9%。；辦公樓待售面積33.84萬平方米，同比下降4.9%；商業營業用房待售面積181.27萬平方米，同比增長4.7%。

（5）銀川市施工面積小幅下降

由銀川統計局公布的數據可知2015年，整個銀川市房地產開發企業本年土地購置面積為106.50萬平方米，同比下降33.8%；土地成交價款15.68億元，同比下降37.4%；待開發土地面積217.95萬平方米，同比下降2.8%；新開工面積為841.82萬平方米，同比下降30.2%。

（6）房地產開發投資對銀川市投資增長貢獻下降

由銀川統計局公布的數據可知2015年，銀川市房地產開發投資的增長速度低于整個社會固定資產投資增長的速度。低5.4%，占整個社會固定資產投資的比重由上年同一時期的27.9個百分點降至26.6個百分點，降低1.3%，房地產對整個銀川市的投資的貢獻率為13.7%，同比下降10.1%，對投資拉動1.5%，同比下降3.6%。

存在的主要問題

（1）開發投資增速繼續下行壓力大

從以上現狀中的數據我們可以看出銀川市房地產開發完成投資、施工面積和新開工面積、竣工面積等主要指標增長速度都在呈現著一種下降的趨勢，其中，房地產開發完成投資增長速度是近10年以來下降幅度最大的一次。從開發項目看，續建項目雖是當前投資增長的主要動力，但隨著續建項目陸續完工或者已度過施工高峰期，再加上新開工項目減少，施工面積減少，勢必影響房地產開發投資增速；從2016年的增長速度的基數來看，房地產開發投資一直呈現增長的態勢，最高增速達到了30.3%，這必定影響到了2017年銀川市房地產開發投資的增長趨勢。

（2）房地產開發投資對全市投資增長貢獻下降

在2015年，受經濟下行的壓力和房地產市場大環境等不利因素的影響下，全銀川市房地產開發投資增速明顯低于全社會固定資產投資增速。同樣房地產對投資的貢獻率也處于一種下降狀態之中，由此造成了房地產對投資的拉動作用明顯減弱。自2017年以來，銀川市整體發展和投資增長乏力，投資增長和完成投資增速持續下降。城市固定資產投資比例從去年同期的28.9%下降到24.2%。對全市固定資產投資增長的貢獻率下降，對城市固定資產投資下降了4.6個百分點。與此同時，房地產開發投資增速繼續低于增長。

（3）開發企業土地等相關先行指標持續下降

受市場觀望氣氛濃厚，消費者購買意愿和預期下降，房地產開發市場銷售回落的影響，企業開發意愿也有所下降，拿地積極性不高。土地購置面積和新開工面積等先行指標下降，將制約全市房地產開發投資的較快發展。

（4）房地產銷售市場去庫存化壓力較大

2015年全銀川市商品房的待售面積都比2014年同期的待售面積增加了不同的幅度。一方面，是因為待售面積不斷增加，加劇了供給與需求結構差異；另一方面，由于商品房庫存壓力的增加，庫存積壓已在一定程度上限制了房地產企業資金的周轉，增加了成本和風險，為房地產開發的健康發展帶來了隱患。

促進房地產市場健康發展的意見和建議

（l）用活政策，強化市場監管

加強市場監管，進一步落實國家政策。建立和完善房地產市場預警預報和信息披露制度，密切跟蹤市場行情變化，及時調整調控政策，有效控制房地產投資投機行為。正確解讀房地產市場的調控政策和監管措施，通過宣傳的加強引導企業理性投資、消費者理性置業。

（2）加強項目規劃和產業布局，引導和調控房地產市場有序發展

加強項目規劃的全局性，引導企業投資配建公用設施；政府要加大產業集聚區和城市新區的基礎設施建設，合理確定產業布局，引導以產業發展和集聚帶動城鎮化進程，促進房地產開發市場有序發展。

（3）提高品質，引導住房消費

房地產開發商要根據宏觀調控的新要求和市場變化的新形勢，主動及時地調整企業發展戰略和市場營銷策略，開發出質量更優、配套更合理、價格更具有吸引力、個性化服務更周到的產品。一方面鼓勵房地產企業提升建筑戶型設計和質量水平，打造綠色、宜居、智能建筑，以建筑品質占領市場；其次，政府加強建設綜合配套設施，科學推進公共服務設施建設和基礎設施建設，增強產品的吸引力，滿足居住者出行、就醫、入學、購物和娛樂等多層次需求。

（4）促進房地產市場良性發展

受國家政策和供需關系變化影響，我市房地產企業投資力度降低，這直接導新開工面積和施工面積的下降。我市房地產庫存較高，這就要求繼續推進化解房地產庫存的政策，合理調節開發節奏，實現房地產市場供需平衡，保證良性開發循環。