我國房地產行業發展趨勢與對策建議

繳建巍

近年來，我國房地產行業經歷7迅猛的發展。通過對我國房地產行業現有情況的分析，并與其他國家住房情況進行對比，我國人均住房面積已經達到了相對較高水平，市場處于飽和狀態。根據房地產市場所處的境地，對房地產行業未來發展的方向進行了分析，同時歸納了行業變化所帶來的影響。最后，針對房地產行業發展變化提出相關的對策建議。

房地產 總量過剩 趨勢

當前我國房地產行業的發展現狀

從住房供求總量來看，截止到2016年末，全國累積的城鎮住房存量已經超過了192.75億平方米，共2.37億套，按照常住人口家庭計算，城鎮戶均達到了1.098套房，受我國城鎮化人幾遷移影響，農村戶均更達到了1.23套房，產生了一定數量的閑置房。經過多年來的城鄉住房建沒，無論農村還是城鎮，都已經完全擺脫了過去的住房奇缺狀態（1978年城鎮人均住房6.7平方米，農村人均住房8.1平方米），步入到了目前的住房總量飽和與結構性過剩狀態，住房增長已經步入峰值向拐點轉化階段。

根據目前國家統計局公布數據，2016年全國商品房銷售面積15.73億平米，其中，住宅銷售面積13.75億平米。截止2016年末，全國城鎮人均住房面積已經達到了36平方米，農村居民人均居住面積達到了45平方米，全國人均住房面積突破了41平方米。

考慮到2017年的全國商品房施工面積高達78.14億平方米（住宅施工面積53.64億平方米，非住宅24.50億平方米），除了已經銷售的16.94億平方米，還有5.89億平方米商品房處于已經建成后的待售狀態，意味著我國只要完成現有的商品房施工面積，就能形成67.09億平方米的商品房供給增量。屆時全國城鎮居民人均住房面積將突破40平方米，隨著城鎮化帶來的人幾遷移，農村居民人均住房面積將接近50平方米。

從國際角度對比，各國人均住房面積的變化，既與社會經濟發展所處階段有關，也受到人口密度的影響，不同國家的人均住房面積存在較大差距。日前，人口密度較低（31人/平方公里）、發展水平較高的美國人均住房面積達到了67平方米；人口密度較高（190-250人/平方公里）、發展水平較高的德國、英國、意大利的人均住房面積達到40平方米左右；高人口密度區域（300人以上/平方公里）的日本和韓國，雖然經濟相對發達，但人均住房面積僅為19.6平方米和19.8平方米。我國人口密度為143人/平方公里，屬于人口密度較高的國家，日前全國人均住房面積已經達到了41平方米。而且目前全國施工面積建成后的人均住房面積將突破46平米。考慮到我國人口增速放緩、經濟發展較快的國情，人均住房面積已經達到了相對較高水平，市場處于飽和狀態。

房地產行業發展方向和相關影響分析

（1）房地產行業發展方向

從總體上看，受房地產供求總量關系影響，當房地產峰值拐點出現后，意味著我國房地產總量的后續增長空間會逐步減少，房地產行業的增長幅度會趨于減弱。在這種背景下，房地產行業的發展將被迫由總量擴張轉向結構優化。其主要表現一是商品房的投資和銷售規模趨于下降，商品房開發由單純增加商品房供給量，轉化為主要對存量房結構置換。二是一般商品房交易價格不再持續攀升，房地產商的盈利空間受到市場壓縮。三是商品房的一般化批量供給模式逐步轉向差異化、個性化、定制式供給。四是房地產商由原來單純開發和銷售房屋模式，轉化為租售并舉和注重售后服務等綜合性經營方式，滿足多元化市場需求。

（2）房地產行業拐點變化帶來的影響

我國房地產行業達到總量峰值后所發生的拐點變化，會對我國經濟增長、金融運行、財政發展產生重要影響。

一是房地產行業由過去的追求總量擴張轉向注重存量的結構優化。同時，由于總量上增長勢頭減弱，對我國房地產行業的投資、銷售乃至全社會經濟增長的貢獻度會不斷降低；二是房地產行業擴張性增長勢頭減弱，會對金融機構的資金需求總量逐步減少，對貸款利息的支付能力會相對減弱；三是房地產行業總量擴張性勢頭減弱，對新增土地的需求會明顯減少，會直接減少我國土地使用權轉讓金、耕地占用稅、契稅等財政收入。

房地產行業發展變化的相關對策

（1）調控和引導房地產行業發展

許多產業經濟的發展都會經歷一個倒U型過程，房地產行業發展也同樣如此。在我國房地產行業呈現峰值拐點，面臨增幅下行狀態下，政府一方面要避免為了支撐經濟總量和獲得財稅收入而違背市場規律，盲目刺激房地產行業，同時，要依法規范房地產企業投資、開發和銷售行為，禁止商品房開發中的未批先售，無證預售，引導居民購買建成待售的商品房。

（2）加快發展替代性支柱產業

近年來，房地產行業對全國經濟發展的有著較高的貢獻度。我國房地產行業出現的發展新變化，使得房地產行業面臨著自身規模萎縮和GDP貢獻度逐步下降的趨勢。只有加快發展其他實體經濟，形成替代性支柱產業，才能避免房地產行業規模減弱對我國經發展的沖擊。

（3）加強資金流向監管

根據房地產行業自身發展規模的變化，金融領域有必要建立房地產行業金融預警機制，在金融支持上既要滿足房地產行業發展的正常資金需要，防止過快抽離資金而加速房地產行業提前衰落，又要避免在房地產行業已經呈現市場萎縮的趨勢下盲目提供資金支持，造成金融機構的資金損失。

（4）深化財稅制度改革，維護財政穩定發展

房地產行業發展的新局面，對我國各地的財政收入影響較大，為了防止房地產行業投資和銷售規模的縮減對財政收入產生的壓力，應該加快財稅制度改革，通過對房產持有環節征稅，減輕財政領域對土地出讓金和房地產交易環節稅收的依賴程度。實現房地產稅對土地出讓金的替代。

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