淺析“營改增”后房地產企業財務管理的影響及策略

方玲

“營改增” 房地產企業 影響策略

“營改增”對房地產企業的影響

（1）“營改增”對房地產企業的積極影響

首先能對房地產企業的稅收負擔進行一定程度的減緩，能對房地產企業的成本進行一定程度的降低。通過“營改增”方案的實施，一定程度上減少了稅收項目，并且抵扣了部分稅收，降低了稅負負擔。另外，對房地產企業也是一次重新的調整和優化，根據政策的變化，房地產企業需要進行全方面的優化管理和制度改革，這樣對正規企業是一次更大的進步，對不正規企業是一次鞭策。

（2）“營改增”對房地產企業的消極影響

一是增加企業負擔，對于周期比較長的房地產行業，需要在事前預繳稅款，但是要在竣工之后才可以獲得相應的進項稅款。大大增加了所要承擔的增值稅成本。二是增加了土地成本，現有法律的要求無法進行進項稅額的抵扣，企業就需要承擔更大的稅負。三是在財務的處理難度和適應程度上造成了一定的困難。

“營改增”對房地產企業影響的解決策略

（1）加強人員培訓，提高業務水平

增值稅和營業稅的區別在實際的工作中是很大的，原有的工作人員對營業稅的掌握比較清楚，但是對增值稅的了解并不是相當的熟悉，但是各項業務之間還是有一定的積極聯系的。所以，我們要對所有的工作人員提出新的要求，實行新的管理政策，在提供發票、審核業務合同、發票條款的審批等方面都要重新制定方案策略。另外，要對工作人員經常進行教育培訓，提高業務能力，在具體的工作中才會更加的注重工作第一的原則，更加的把工作的利益放在首位。二是在管理人員的管理方法和策略上，管理人員要及時根據業務范圍和時間要求對每一位員工提供適合其特點的崗位，把具體的責任分配到每一個負責人上，這樣才能夠清楚每一位工作人員的具體工作內容，才能更好的對工作人員進行考核，更好的對房地產行業的發展帶來一定積極的影響。

（2）加強科學籌劃，有序開展稅收

房地產企業要根據實際的管理現狀，根據自身切實的特點，積極的調整在變化中的實行策略，更好的、更有序、更合理的開展稅收和避稅工作。首先要根據現有的政策條件爭取一定的優惠政策，在增值稅的減免稅方面，在各部門之間，在熟練掌握和了解國家政策之后，爭取更多的優惠政策。其次是注意增值稅專用發票的使用，在采購的過程中，盡量采用集中采購和批量采購的原則，這樣既可以開具需要的增值稅專用發票，又可以在質量和價格上實現更大的便利。最后是積極利用自己的納稅人身份，“營改增”的政策實施對于小規模的納稅人來說有一定的負面影響，稅負可能需要承擔的更多，但是如果房地產的開發商企業申請成為一般的納稅人對自己更為有利。

（3）加強業務流程控制，完善房地產企業內部控制機制

實行“營改增”后，財務核算更加復雜，增值稅專用發票的使用也暗藏許多風險，房地產企業必須加強業務流程的控制，來降低和控制企業的稅務風險。

在采購環節，可能會因市場等原因發生糾紛等問題，這就導致已經支付的款項無法取得進項發票，無法實現抵扣，因此，房地產企業要盡量在獲得進項發票后支付費用。

在開發環節，房地產開發本身就伴隨著成本的產生，企業必須加強對成本發生的原始依據以及資料的管理，這也是土地增值稅成本抵扣的依據。

在銷售環節，房地產企業往往會采取一些促銷手段，在銷售時必須注意避免出現視同銷售時銷項大于進項的情形，這些都直接影響著稅款的繳納。

在納稅環節，實行“營改增”后，稅務的主管部門增加了國稅局，申報的時間和內容也發生了很大的變化，對財務人員的工作效率也提出了挑戰，同樣的時間節點需要報送的內容多了，報送的對象（稅務部門）也增加了，而且同時還增加了接受國稅稽查局檢查的責任和義務。

因此只有通過加強各個業務環節的監督和管理，完善內部控制機制，完善財務信息化系統，才能做到規避稅務風險以及提高工作效率。

（4）加強納稅風險控制，強化房地產風險防控意識

加強納稅風險控制，必須科學進行稅務籌劃。

一是強化風險防控意識，及時調整和完善財務核算和操作流程，增加日常賬務與納稅申報的比對機制，防止出現納稅風險。

二是要重視供應商和服務商的選擇，要選擇財務管理規范，核算健全，能開具增值稅專用發票的供應商進行合作，選擇一般計稅的房地產項目增值稅的繳納金額是銷項稅減進項稅后的差額，如果增值稅扣稅憑證不符合相關規定，進項稅額將無法從銷項稅額中進行抵扣。因此要防止和避免出現供應商財務不規范導致出現失控發票、無效發票等情況使進項稅額無法進行抵扣的問題發生。

三是規范增值稅發票的管理和使用。要重視增值稅發票的管理，加強專用發票的認證及歸檔管理，在規定的期限內進行認證抵扣，并建立進項發票臺賬，平時做到時時核對，月初進行納稅申報時應與財務賬上核對，對于已認證未入賬或者已入賬未認證的發票應核對清楚并制作調節表。

（5）加強管理工作，開展多元策略

在“營改增”政策的實施中，我們要實行一定的財稅控制制度，要根據當前稅制改革的特點積極利用抵扣進項稅的優勢，積極轉變開發模式，擴展業務的實施范圍，積極的實現經營方式方法和策略上的多元化進行。房地產行業一般而言都是比較傳統的開發模式，都是實施年份和時間比較長的發展類型，針對這一方面，要積極的實行商業地產、高檔住房、精裝修和產業地產相結合的模式，更好的降低市場對房地產企業帶來的風險，更多的實現利益。

房地產行業應對“營改增”的稅收籌劃

（1）加強學習“營改增”制度

“營改增”政策首先選擇在房地產行業中試行，主要目的是可以為其他行業提供杠桿作用的相關參考，所以房地產企業必須重視“營改增”政策的實施情況。企業需要嚴格培訓有關的財務人員和管理人員，使全體員工積極進入“營改增”政策的實施中。

（2）對房地產開發成本進行稅收籌劃

一般來講房地產企業在項目開發過程中需要較長的時間，不僅需要對房地產建筑開發用地嚴格篩選，還需要大量購買項目所需材料。若可以在此期間分攤處理房地產工程項目成本，就可以對房地產企業工程項目每個階段形成的增值稅實行分攤處理，進一步節省房地產企業開發工程項目的成本開支。因此在“營改增”政策執行中，需要房地產企業建立專業的稅收籌劃工作崗位，首先對開發成本做一個基本的稅收籌劃，明確分析房地產企業經營過程中每個階段稅收支出情況，制定分攤處理措施，從而節省房地產企業開發項目成本。

（3）對物資及銷售方式進行稅收籌劃

1.物資材料稅收籌劃

對于建筑材料供應商需以招投標的方式確定，招標依據是供應商能否出具增值稅發票，同時結合競標企業的材料報價、產品質量等進行全面的評價，最后對滿足條件的一部分企業科學選擇。在選擇與聘用勞務人員上，也需要盡可能避免出現零散勞動力和流動人員，進一步保證房地產企業可以獲得勞務派遣公司或者是代理公司開出的增值稅發票。

2.銷售方式的稅收籌劃

明確無法實行進項稅抵扣的項目，尤其是新增無法抵扣的項目。結合具體項目，準確核算進項稅，明確綜合納稅，確定所在區域項目的分解標準。財務單位建立進項稅臺賬，嚴格區分各個區域以及有關的匯總稅收，安排專業人員對專用發票進行掃描，明確可否實行抵扣，在月末對真實財務狀況全面了解，避免財務計算可能造成的失誤，盡量減少抵扣聯發票出現紕漏。財務部門應當加強管理申報工作，在申報之前，需要合理安排報稅活動，聯系收入單位提供預繳基數，準確匯總核算所在地區的稅額，在規定的時間內申報預繳稅額，整理單據和報表，確保順利進行稅收匯總工作。

（4）加強培訓專業人員

為了盡量減輕“營改增”對房地產企業造成的影響，首先，對于企業管理者來講，在對稅制改革全面掌握的前提下，超前進行謀劃，控制企業發展方向。其次，組織企業財務人員進行專業知識培訓，促使財務人員管理能力與企業稅改之后的管理需求相符；專門組織學習稅改政策的有關規定以及涉稅風險問題，提高財務人員對實際問題的解決能力和應變能力；同時，企業需要聘請專業培訓單位或者具備一定經驗的財務人員開展業務培訓，提升納稅人的稅務籌劃水平。

另外，企業還必須積極提升相關部門的業務操作水平，特別是材料采購及項目招標部門。由于他們的工作緊密聯系著增值稅進項抵扣工作，因此必須重點開展培訓。首先要幫助工作人員了解“營改增”實施之后后需要注意的工作問題，進一步提高管理能力；其次，明確劃分可抵扣或不可抵扣項目，在材料采購過程中應當獲取發票，進而可以避免企業出現稅負過重問題。

結束語

綜上所述，“營改增”的政策推行以來對各行各業的影響比較嚴重，對房地產行業的影響也是毫不例外，我們在分析了“營改增”對房地產行業積極影響和消極影響之后，提出了在應對“營改增”政策的變化下，我們從加強人員培訓，提高業務水平、加強科學籌劃，有序開展稅收、加強管理工作，開展多元策略等幾個方面分析了如何更好的實行積極的解決措施來應對“營改增”的影響，來更好更明確的發展房地產行業。另外，房地產企業也應該積極的尋找機遇，積極探索“營改增”給房地產企業帶來的積極影響，積極的轉變企業發展的模式，積極順應企業發展的潮流，在實踐中不斷的改革變化，在創新中不斷的突破發展，以便能謀求更大的進步，給國家的經濟帶來更多積極的推動作用。