房地產企業成本管控研究

黎文霞

近年來，我國對房地產行業實施了一系列調控措施，務地產企業間競爭加劇，市場觀望情緒不斷加重。務地產企業為穩固的發展必因勢利導，找準定位，合理定價以提高銷售額。同時應加強項目開發周期成本管控水平，有效提高開發產品的價值。房地產企業在項目開發過程中成本管控方面存在著諸多待解決的問題，房地產開發企業應加大開發項目成本的控制力度，促使項目運作各階段彼此間的相互制約、相互協調，以及相互滲透，從而有效地降低項目開發周期成本，從而達到提高項目及企業競爭力的目標。本文論述了房地產企業開發過程中成本管控存在的問題，并針對性提出了相應的對策。

房地產企業

成本管控 問題及對策

房地產成本企業管控的重要性

房地產企業投資大，周期長，土地成本高，如何更好的控制和優化房地產項目的開發成本，成為企業盈利非常關鍵的環節。只有科學合理的對項目全過程各環節進行成本控制，將成本管控水平的提升發揮到最大化，才有利于達到提高項目利潤、增強房地產企業競爭力的目標。

目前房地產企業成本管控存在問題

（1）投資決策階段不重視成本控制

房地產行業的高風險和高收益吸引著資金涌入該行業，但房地產項目開發專業性強、資金大，開發周期長。建造方式或合作開發，或與施工單位簽定承包合同，房地產企業因開發期限或其他方面的原因，無可行性研究無概算邊施工邊優化，項目開發前期無系統全面的成本控制體系和理念，對成本控制僅限于施工過程控制，在施工過程中進行預算調整。欠缺對前期立項，規劃設計，招標及銷售等成本控制的全面把握。

（2）規劃設計階段忽視項目設計成本控制

房地產企業跟風現象的存在，資金涌入房地產行業。規模大小參差不齊，新成立的房地產企業往往缺乏設計控制成本的概念，以為只要對施工階段加以監管，就可以大量節約成本。反而認為項目設計階段支出的設計費會增加企業的負擔，減少設計費也屬于成本控制這一觀念致設計成本控制理念的未得到足夠重視。不知房地產企業的規劃設計在企業的全過程成本管控中處于非常重要的位置，且房地產企業的工程造價成本的高低與設計者資質、業績、信譽等有著非常重要的關系。房地產企業往往容易重視項目施工過程結算的成本，因種種原因而忽視了對項目總成本影響可達75%的前期項目設計階段的施工圖紙的設計及優化工作。而設計單位往往由于設計費是根據建筑面積或投資額的一定系數收費，故設計單位也并不會勝動采取最優的設計方案而導致房地產企業項目并未采用到最優的成本方案。

（3）施工階段缺乏成本控制體系

房地產企業大部分的成本控制體系處于粗放式管理模式，成本管控體系不完善，缺乏專業的成本管理人才，沒有先進的成本管控理念，成本控制制度不科學不合理，導致成本管控不規范。對重大成本項目的材料沒有嚴格執行按制度執行，合同履行不徹底，現場管理人員違規簽證，對工程變更處理不及時等使施工階段成本控制空有虛名，從而影響房地產企業的整體經濟效益。

（4）竣工階段不注重財務管理與成本管控的協同管理

對于房地產企業來說竣工階段已完成項目整體的施工過程，部分房在產企業僅追求施工過程的成本控制，而在項目結算環節缺乏對合同執行情況的監督，難以發現合同履行的瑕疵，額外導致項目后期運營和維護成本大幅增加，最終導致項目全過程成本花費巨大。

加強房地產企業成本管控的對策

（1）重視可行性研究和項目概算，成立專業人才隊伍，明確預算目標

房地產企業項目開發環環相扣，項目的選址、定位、可行性分析、投資概算等都是投資決策的重要依據，影響項目開發結果的成與敗。房地產企業應建立科學合理的評價指標體系，在項目立項、設日、建設、售后等階段均需要進行全面的科學合理的成本控制，全面綜合的考慮項目的經濟、環境效益等。建立由專業人才女A造價工程師、注冊房地產估價師、經濟分析專家、社會環境專家等專家隊伍，對項目進行的可行性研究。

全過程成本控制環節上應避免出現無前期可行性研究和項目概算等情況，以降低后期成本控制的難度。項目立項后可區分不同的職能，如施工建設管理、項目造價審核、項目核算審核等成立不同的專業職能部門，以明確責任，相互配合；并制定成本控制目標，對項目的建材成本、人工成本、管理費等成本目標進行考核，以確保成本控制措施的實施。在前期階段通過選擇清單計價，固定造價合同等方式回避不必要的變更發生。

（2）重視設訓環節，擇優選擇設計單位，以投資限額控制設計

規劃設計階段并不是單獨孤立的一個環節，它需要專業的設計人員從整個房地產開發項目的角度出發綜合考慮各方面因素，房地產企業應推行在滿足開發企業所要求的使用功能的前提下，按投資限額控制設計，以確保投資總額在可控范圍之內。并在設汁合同中明確獎懲條款，對降低的限額設計或超出的限額設計給予獎勵和處罰，以此促進設計單位以更精細化的結構設計降低設計成本。施工圖紙完成后，可委托造價咨詢公司進行工程量計算，并與設計單位核對匯總結果。在批準的項目概算和施工圖設計能滿足各方所要求的使用功能的條件下，控制不合理變更，嚴格控制投資限額，以確保不突出投資總額。對影響項目總成本75%左右的鋼筋工程、混凝土工程、模板工程、砌體工程、門窗工程和墻地面裝修工程的關鍵指標作為核心，確保項目設計和建造成本基本受控，為項目成本控制的有效性奠定基礎。

房地產企業應重視設計單位的招標工作，使項目成本和設計方案相結合，融合開發企業的開發理念，擇優選擇中標設計單位和施工單位。在設計細化階段結合房地產項目的實際需要，細化功能，重點控制造價高的項目，降低工程造價。雖然設計不可能做到完美無缺，但能通過審核工作，盡可能在施工過程減少變更，將可能花費的代價降低到最小。

（3）成立成本控制機構，動態管理成本，切實把好簽證變更關

房地產企業應成立完善的成本控制機構，完善成本控制體系，對項目施工過程中成本進行嚴格把控。隨著互聯網技術的發展及成本管制水平的提高，有專業成本管理人才的房地產企業可以對項目開發成本實行動態管理，構建較為健全的成本動態更新體系，動態的進行實際成本與預算成本差異分析。如編制項目滾動成本表、預測項目未發生成本等。動態成本管理可使房地產企業實時、動態地掌握項目成本，有效反映項目動態成本，及時準確的為項目決策提供支撐，大幅提高房地產企業控制成本成效。

施工階段是資金和各種資源投入的最大階段，這一階段的成本管控主要任務是防止浪費，避免投資的預算超支。在施工階段成本控制應對工程變更實行有效控制，盡可能降低設計變更的數量，對于必須要變更的，進行技術經濟分析，綜合考慮其對項目成本的影響，選擇技術先進、造價合理的變更實施。同時工程管理人員和造價人員應密切配合，對建筑安裝成本中的重大材料成本項目應采用動態管理，掌握即時的市場供應和價格情況，在數量和價格上均對材料費用進行控制，做好材料詢價和采購計劃，根據工程進度和預算情況進行審核，將實際成本與預算計劃進行對比，實事求是做好因工程變更產生的簽證。

（4）會審合同的簽訂和履行情況

工程竣工結算是控制工程成本的最后一個環節，企業需要根據招標文件、設計文件、工程合同、工程驗收規范及相關法律法規文件等對工程進行竣工結算審核。對項目實際成本進行準確計量和審計，會同合同簽訂和履行部門，共同發現工程合同存在的漏洞或難點，與施工單位充分研究，嚴格按照結算要求審核結算工程量，確認已完成合同約定所有工程內容，增強合同的執行力。確認現有工程量計價方法是否符合合同要求。在辦理竣工結算階段，核實各分項工程使用的綜合單價是否與合同中的綜合單價相對應，并審核竣工結算匯總金額是否準確，從而實現對開發項目實際成本準確確認。

房地產項目由于開發周期長這一項目建設的特殊性，應建立完善的審計制度，嚴格執行資金支出制度。企業應建立專項內控審計制度，及時對項目成本支出進行審計，發現項目實施過程中的漏洞并進行糾正。

結語

房地產企業應以“全周期成本控制”為指導思想，在新形勢的市場環境中，競爭重點已由產品差異化向產品品質和降低成本轉化。當區域房地產價格一定的情況下，房地產企業就不斷提高項目建設過程中的成本管理水平，加強全過程成本管控，才能更好的完成房地產企業的利潤目標。

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