景觀對(duì)城市住宅價(jià)格的影響

王雪

通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)研究綜述，探討特征價(jià)格模型下景觀對(duì)城市住宅價(jià)格的各項(xiàng)影響因素，井深刻剖析課題研究的應(yīng)用價(jià)值和學(xué)術(shù)價(jià)值。

特征價(jià)格 景觀 城市住宅

國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的學(xué)術(shù)史梳理及研究動(dòng)態(tài)

（l）國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究的學(xué)術(shù)史梳理

關(guān)于景觀對(duì)城市住宅價(jià)格的影響研究，起源于1973年Darling關(guān)于城市水上公同價(jià)值的分析。早期的一些研究均表明同沒(méi)有水景的住宅相比，有水景的住宅價(jià)格會(huì)高出4-12%以上。有學(xué)者認(rèn)為人們?cè)敢鉃樽≌車(chē)木G化景觀買(mǎi)單，還從建筑、鄰里、區(qū)位、景觀四個(gè)方面評(píng)判市區(qū)內(nèi)各類(lèi)型景觀對(duì)住宅價(jià)格的影響，結(jié)果表明住宅價(jià)格與公同或湖泊的距離呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，而與公同的面積呈正相關(guān)關(guān)系。

（2）基于特征價(jià)格模型的城市住宅價(jià)格影響因素研究

溫海珍、賈生華（ 2006）將基于特征價(jià)格模型下景觀對(duì)城市住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)一步細(xì)分成四大特征變量，其中建筑特征變量有7個(gè)：建筑面積、住宅房齡、朝向、是否裝修、樓層位置、有無(wú)停車(chē)位、有無(wú)閣樓；鄰里特征變量7個(gè)：自然環(huán)境、小區(qū)綠化、物業(yè)治安、文體設(shè)施、生活配套、教育設(shè)施、周?chē)欠裼写髮W(xué)；區(qū)位特征變量3個(gè)：CBD距離、離湖泊遠(yuǎn)近、交通是否便利；其他特征變量以時(shí)間因素為主要考量。

其后，不少學(xué)者以此為基礎(chǔ)，對(duì)影響城市住宅價(jià)格的各個(gè)景觀特征變量進(jìn)行研究論證。從住宅特征對(duì)住宅價(jià)格的影響來(lái)看，景觀變量對(duì)住宅價(jià)格的影響有著或大或小的差異，經(jīng)考究湖泊距離、住宅新舊、小區(qū)綠化、距市中區(qū)遠(yuǎn)近、周?chē)钆涮资欠颀R全、治安環(huán)境等變量對(duì)住宅價(jià)格影響程度依次降低。

本研究課題以特征價(jià)格模型為理論基點(diǎn)，綜合前人研究的理論成果，探討出景觀對(duì)城市住宅價(jià)格的影響有4大特征變量、18個(gè)影響因子，且受購(gòu)買(mǎi)偏好、消費(fèi)水平等因素的影響，不同的特征變量因子在同一時(shí)間不同地域或不同時(shí)間同一地域均有差異。此外，筆者發(fā)現(xiàn)由于特征變量的影響因子涵蓋面太廣，導(dǎo)致研究成果有所偏差，不能一概而論。例如王琳（ 2009）以上海軌道交通8號(hào)線為研究對(duì)象，得出城市軌道交通對(duì)沿線住宅價(jià)格有顯著的增值效應(yīng)這一研究成果，但筆者認(rèn)為不同的交通條件對(duì)城市住宅價(jià)格的影響效用是不同的，地鐵、公交等交通線路對(duì)住宅價(jià)格明顯有增值效用，但就火車(chē)這一大眾交通線，受噪音、空氣污染的影響，對(duì)住宅價(jià)格是否確有增值效應(yīng)仍有待進(jìn)一步的數(shù)據(jù)勘察。

（3）研究?jī)r(jià)值和意義

城市住宅現(xiàn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)城市住宅市場(chǎng)暫未發(fā)育完善，在價(jià)格和調(diào)控方面尚存在諸多疑難。政府雖先后采取了不少宏觀調(diào)控手腕甚至行政干預(yù)來(lái)控制房?jī)r(jià)進(jìn)而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但效果均未達(dá)到預(yù)期。或許從景觀的視角闡明其對(duì)城市住宅價(jià)格的影響，能成為解決這一問(wèn)題的突破口。

本課題相對(duì)于已有研究的獨(dú)到學(xué)術(shù)價(jià)值和應(yīng)用價(jià)值

（1）有助于為城市規(guī)劃及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策提供重要的參考建議

研究基于特征價(jià)格模型下的景觀對(duì)城市住宅價(jià)格的影響，其實(shí)質(zhì)是揭示景觀特征變量與城市住宅價(jià)格間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，并探討不同特征變量對(duì)住宅價(jià)格的影響程度，有助于了解人們?cè)谶x擇居住區(qū)位時(shí)的偏好，從而科學(xué)判斷房地產(chǎn)業(yè)起始價(jià)格，這對(duì)指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)以及城市景觀規(guī)劃等提供了新方法，使得住宅購(gòu)買(mǎi)者在新舊住宅之間進(jìn)行置換，選擇建筑類(lèi)型、小區(qū)環(huán)境、交通便利程度等滿足個(gè)人偏好的住宅以達(dá)到最大效用。

（2）有助于細(xì)分特征價(jià)格模型下的城市住宅市場(chǎng)

筆者總結(jié)前人研究成果，發(fā)現(xiàn)利用特征價(jià)格模型對(duì)城市住宅市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，主要呈現(xiàn)以下三方面的差異：

1.不同地域偏好下的城市住宅市場(chǎng)有差異；地域偏好和信息缺乏致使消費(fèi)者在住宅市場(chǎng)上進(jìn)行“盲選”，加上消費(fèi)者不同的需求心理，在整個(gè)城市范圍內(nèi)的住宅市場(chǎng)中可能有幾個(gè)不同類(lèi)型的子市場(chǎng)同時(shí)出現(xiàn)，共同構(gòu)成一個(gè)母市場(chǎng)。

2.不同地域?qū)ν惶卣髯兞康拿舾卸扔胁町悾晃覈?guó)學(xué)者郭文剛、溫海珍（ 2006）等人以杭州市為例，研究得出購(gòu)買(mǎi)者在取舍住宅時(shí)，區(qū)位特征、鄰里特征對(duì)住宅價(jià)格的貢獻(xiàn)率分別為20%和17%，而劉洪斌、王秋兵（2011）以南京市為例，研究出區(qū)位特征和鄰里特征對(duì)市區(qū)住宅價(jià)格的貢獻(xiàn)率分別為10%和53%。結(jié)果顯示同樣的特征變量對(duì)杭州、南京兩個(gè)城市的影響大小不一。

3.不同特征變量對(duì)住宅價(jià)格的影響程度有差異；小區(qū)綠化、生活設(shè)施、文體設(shè)施、治安管理等對(duì)住宅價(jià)格有積極促進(jìn)作用，而住宅房齡、CBD距離、湖泊距離則對(duì)住宅價(jià)格起反作用。

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