淺談住房限購政策存在的問題和改進建議

楊光銳

摘 要：近幾年，全國各地房價呈現不同程度地上漲，中低收入階層購房壓力不斷提高，房價問題受到普遍重視。各省市相繼出臺了相應的住房限購政策，但在具體實施過程中存在一些問題。以太原市為例，分析現行限購政策存在的問題，提出改進建議。

關鍵詞：房屋限購；存在問題；改進建議

文章編號：1004-7026（2018）18-0114-02 中國圖書分類號：F293.3 文獻標志碼：A

近幾年房價隨著市場的需求居高不下，炒房者利用手中雄厚資金大肆買房、炒房，阻礙了房地產市場平穩、健康、有序發展。針對房地產市場現狀，習近平總書記在十九大報告中提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”，定位了我國住房是以保障民生、滿足我國公民最基本的住房需求為目的。各省市相繼出臺了相應的住房限購政策，但在具體實施過程中仍然存在一些問題。

1 太原市住房限購政策

2018年5月太原市人民政府印發《關于加強房地產市場調控工作的實施意見》（并政辦發〔2018〕23號），提出實施住房限購政策、加強差別化住房信貸和稅收政策、控制現房短期交易轉讓、加強商品住房銷售價格管理、加強商品房預售審批管理、加強土地供應管理、加大市場供應、強化房地產市場監管、強化輿論引導和預期管理等九項具體措施。這一政策出臺，增加了投機炒房難度，有力地遏制了炒房行為。

目前我國出臺的住房限購政策主要是以限購限貸為主。住房合理限購是為了平衡目前我國房地產市場的供求關系，抑制房價的快速上漲，促進房地產市場的健康穩定發展。一般而言，房地產市場如果供小于求，表現為房價上漲；房地產市場如果供大于求，表現為房價下跌。住房限購政策，抑制了一部分的投機性需求，可以平抑房價的過快上漲趨勢。

2 太原市限購政策實施過程中存在的問題

（1）有“小房”的中低收入階層，想改善居住條件，欲買“大房”難以實現。

例如，太原市民甲有一套自己居住的四十平米房子，由于之后甲要結婚，需要購買一套大房子。根據限購政策，貸款利率和首付比例都要比買第一套房子所需要支付的比例高。甲的收入難以支付“大房”首付。且貸款利率明顯增高，造成購房者成本增加，考慮家庭的實際收入狀況，目前只能繼續住“小房”。甲如果想直接賣掉“小房”，用賺取的錢來購買“大房”的話也很難實現。因為“小房”不適宜一個家庭長期居住，實用性和投資性低，導致“小房”價格不高，購買“小房”的市場需求小，即使甲賣掉了“小房”，賺取的錢用來購買“大房”的能力仍舊不足。可以看出，限購政策的實施使這部分市民改善居住條件的住房需求受到一定限制。

（2）一些囤房、炒房者以他人名義購買房屋，在辦理房屋產權證后，通過贈與方式將房子進行過戶，從而繞過限購政策的限制。

以已有兩套住房的太原市本地居民和已有一套住房的外地居民身份，通過現場咨詢和電話咨詢，咨詢了幾家售樓部和房屋中介機構。根據太原市現行的限購政策，第一種身份購買新的住房需要付全款，且該家庭所在單位停止向該繳存家庭發放公積金貸款，并被暫停發放商業性個人住房貸款；第二種身份不能在太原市購買新的住房。但被咨詢的售樓部和房屋中介機構的銷售人員均表示，可通過親友名義購買房屋之后過戶，從而繞過限購政策的限制。這種操作使得炒房者有了投機的機會，擠占了購房居住者的利益。

3 對限購政策的改進建議

（1）房屋面積小于政策標準的“小房”房主，在購買新房時，新房中“小房”面積享受政策補貼，新房中剩余面積按照限購政策執行。

根據太原市的發展現狀，可以規定居民首套住房面積標準的優惠政策，小于該標準的居民打算賣掉“小房”，剛需購買“大房”的，可以在購買“大房”時，將第一套房屋面積按照規定補貼比例計算，居民購買“大房”時，該部分補貼可以用來抵扣“大房”一定比例首付或者“大房”一定比例的購置價格，實現中低收入階層想要購置“大房”改善居住條件的夢想。居民首套住房面積超過優惠政策規定標準的，如果想要賣掉第一套住房購置新房，該居民是否具有抵扣資格、抵扣比例為多少，需要在住房政策上根據實際情況進行調控；如果居民想要在第一套房屋不賣掉的情況下購置新房的，則要嚴格按照限購政策執行。

（2）加快完善不動產登記平臺的監督機制，增加平臺透明度，減少炒房團體或個人囤房、炒房投機行為。

目前，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已基本實現全國聯網，我國不動產登記體系進入到全面運行階段，但是官商勾結、以權謀私的投機取巧行為仍有發生，給炒房者提供了投機的機會，使得炒房者擁有多套房產而不被查出，未能從根本上實現抑制炒房者異地囤房、炒房的牟利行為。平臺透明度越高，廣大人民群眾對該平臺的信任度也會越高。

4 結束語

近幾年房地產市場的蓬勃發展，大大拉動了我國GDP的增長，推動了我國經濟的穩定發展。全國各地房價呈現不同程度地上漲，中低收入階層購房壓力不斷提高，房價問題受到普遍重視。

房屋限購政策是政府通過行政手段介入房地產市場，解決單純依靠市場手段難以調控的居民住房問題的有效嘗試。各地相繼出臺的住房限購政策在具體實施過程中存在一些問題。針對這些問題提出解決措施，有助于實現房地產市場平穩、健康、有序發展。