試論房地產融資風險的法律規制

陳振宇

當前我國房地產發展速度有所放緩，但整體依然呈現出快速發展狀態，在推動國民經濟發展、解決就業問題等方面發揮著重要作用。但房地產行業融資方面存在很多問題，這些問題的存在直接限制行業發展。有鑒于此，本文中以法律規制為著眼點，分析做好房地產融資風險控制的方法。

房地產業當前已成為國民經濟的支柱型產業。房地產業投資存在額度大、周期長等特點，這就決定發展過程中需要獲得金融行業的支持。現階段房地產融合體系初步形成主要為商業銀行信貸+資本市場信托+信托等。隨著房地產行業發展，我國房地產金融已經無法與產業發展需求相符合，這就需要解決融資渠道的單一的情況，通過完善法律規范的形式持續優化行業資金與產品結構控制融資風險，本文就此展開論述。

一、房地產融資風險分析

（一）政治風險

房地產項目實施過程中所在國政策或政治條件出現變化，不利于項目進行，如提高稅率、變更政策、出現戰亂等。政治風險的特點在于不可預知性，雖然可以通過一些途徑提前預知可能的變化，但并不能確定，因此規避難度較大。但這種風險在國內出現的可能性不大，房地產企業國內業務可以無視這種風險。

（二）信用風險

表現為參與項目的一方或幾方不能按照合同履行職責與義務，甚至直接出現拒絕履約的情況。各方信用保證共同推進項目進行，信用保證的當事人是否履行其責任直接影響順利進行與否。抵御融資風險的最根本措施還是項目是否盈利，也就是收益能否大于融資成本。

（三）金融風險

房地產項目一般規模大、建設周期長等特點，這些都有可能使得項目收益損失，嚴重時直接導致項目破產。這就需要項目方重點關注金融行業走向，采取有效規避措施。任何融資行為都會受到外部環境的影響。外部環境難以控制或改變，很多變化都超出人力預測范圍，這些因素相互影響與作用，造成融資風險的出現。

二、房地產融資風險成因分析

（一）法律法規不健全

隨著房地產市場快速發展與完善，我國及時出臺諸多的關于房地產市場的政策法規，雖然有助于緩解市場混亂并強化管理。但現階段房地產市場迅速發展，行業環境愈發復雜與雜亂，現有的法律法規體系已經不能滿足市場需求，具體實施過程中也不能全面落實。法律法規體系不完善意味著市場環境的混亂與糾紛。此外，法律法規體系不健全，也給融資風險的形成提供土壤。

（二）服務系統不完善

雖然我國房地產市場法律法規不斷健全，但還是存在很多涉及不到的地方，造成房地產市場環境整體處于混亂情況，亂收費、管理不及時等現象普遍存在。金融服務行業服務流程繁瑣，銀行系統與房地產企業之間的溝通不暢，銀行之間的競爭激烈，也并未對房地產行業全力支持，整個按揭流程復雜；最后相應的法律服務體系并未完全建立起來，甚至出現無處解決的情況。

（三）政府監管不全面

雖然當前政府鼓勵各種渠道的融資，為房地產市場輸送血液支持，確保市場資金鏈的安全。從資金來源來看，銀行貸款和自由資金是中國房地產開發的重要來源。要想確保房地產的再生產能力，銀行的貸款功能至關重要。但是政府層面監管力度不足，加上銀行貸款發放前并未做好審核工作，造成呆賬死賬的出現，直接影響到銀行健康發展。

三、房地產融資風險的控制措施

（一）推行房地產市場證券化

針對近年來陸續上市的房地產企業而言，作為監管部門，應制定相應的法律制度，針對房地產企業在運行過程中可能出現的問題及需要注意的事項制定專門、明確的規定，確保房地產市場運行規范性。另外，根據房地產行業的發展，適當推進住房抵押貸款證券化，以此來吸引更多的投資主體。截至目前為止，部分大型房地產企業具有上市資格，大部分企業不具備這種資格，這種運行模式，為發行低利率、長時間融資的債券提供了很大的可行性，同時也為房地產企業融資提供機會。此外，為使債券發行更加規范化、可靠化，房地產企業可以將發行的主體轉移給可以信任的信托機構，這樣既可以快速實現資金籌集的目標，又能增強企業對分散資金的利用率，對房地產企業穩定運行與發展提供一定促進作用。值得注意的是，上文講到的房地產信托，主要指的是房地產企業通過尋找具有權威化、專業化的信托單位，并與其進行合作，委托其幫助房地產企業完成資金的整合和分配工作。在此期間，信托單位需要針對房地產實際情況制定合理的信托計劃，并幫助房地產企業制定具有針對性、規范化和規模化的基金組成方式，從而幫助房地產企業提高項目的經濟效益。

（二）創新房地產企業服務形式

房地產企業要想實現融資渠道豐富，就需要對企業服務的內容和方式進行創新，即在創新企業服務模式的同時優化自身服務質量，通過這種方式實現豐富融資渠道的目的，同時可以吸引大量閑散資金。另外，作為房地產企業，應對自身發展過程中的優勢特色及缺陷全面掌握，充分發揮自身的優勢資源，選擇適合企業自身發展的融資渠道，并對自身服務方式進行適當改革和創新，構建出符合企業自身發展特色的服務模式，幫助企業樹立良好的公眾形象。同時優化融資效果，全面提高企業經濟效益和社會效益。房地產企業在提高自身服務水平的過程中，應有計劃的針對當前金融市場現狀進行分級處理，即劃分后的市場主要分為2個等級，第一等級的內容主要是認購與發行，而第二等級的內容主要負責資金的流通。

目前為止，我國房地產行業發展正處于第二等級，要相對企業融資渠道進行拓展，首先要加強并提升金融市場的創新能力，確保第一與第二等級市場能夠同時發展，避免處出現發展失衡；而對于渠道創新過程中出現的各種風險，要進行合理把控，加強企業在該方面管理，在對風險進性針對性處理的同時避免其進一步擴大，影響企業發展速度；在房地產發展過程中一定要確保目標明確，對第二市場進行針對性發展，以便為房地產企業營造一個良好的融資環境。此外，除了上述對策，房地產企業在構建融資模式時，一定要充分明確總體構建思路，將融資成功后為企業帶來的發展和價值充分彰顯出來，這對企業優化融資方式、建立融資制度起著決定性作用。在企業選定融資方式后，要對融資模式進行合理規劃。

（三）進一步發揮政府調控的作用

房地產市場投資呈現投資高、回報率高的特點，但是項目匯報周期較長且容易受到宏觀調控政策的影響，這意味著政府可以借助信貸政策調控房產投資。同時銀監會出臺具體政策引導商業銀行投資行為，實現控制房地產信貸規模，并對房地產企業貸款規模與個人住房貸款申請流程詳細規定。房地產行業信貸資金的提空可以通過銀行貸款利率提高或制定貸款等級的形式完成，實現調控的目的；

聯系實際完成風險管理控制制度，準確判斷房地產行業存在的信貸風險并制定預防措施。或是采取有效措施直接調控房地產信貸資金，如，商業銀行加息、提高存款準備金率等，這也是當前最為有效、最直接的控制行業風險的手段。這是利用提高融資難度增加生產成本，達成監管流向房地產市場銀行資金的目的；基于房地產行業市場需求持續完善居民住房信用體系，構建一套符合我國實際情況的個人信貸評價制度，準確評價個人信用等級，通過這種方法有效控制融資風險；最后，持續總結各項政策經驗，將一些效果顯著且能推進房地產行業發展的政策提升到法律層面。同時差別化對待不同目的的房地產購買行為，并以法律形式將這種政策體系規定下來，并將其作為指導房地產市場宏觀調控。豐富融資渠道，包括稅收政策、土地轉讓、融資等方式，各地政府大力扶持低價位住房開發的房地產商。通過法律手段實現住房市場主體結構的穩定，實現房地產行業健康發展。

四、結語

總之，房地產融資風險產生的本質，就是市場法律法規不健全，采取針對性的解決措施，可以起到推動房地產行業快速發展的目的。本文中通過分析房地產融資過程中存在的風險問題，詳細分析房地產融資風險的成因，并給出針對性解決措施，從推行房地產市場證券化、創新房地產服務的形式、完善法律法規強化政府調控三方面展開論述，給出解決房地產融資風險的措施，實現房地產行業持續發展。（作者單位為寶雞三迪房地產開發有限公司）