政策打壓但房依舊好賣地產龍頭低估值有機會

石運金

今年以來，中央和地方政府都在發布房地產的調控措施，住建部不久前還就房地產市場調控問題約談了成都、太原、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等12個城市政府相關負責人。監管層對房地產去杠桿、抑投機的態度很堅決，后續調控政策還可能加碼。地方政府紛紛對新開盤項目備案限價，結果造成限價后的房子在開盤時被排隊抽簽搶購。

房地產行業銷售增速放緩。2017年和2018年一季度全國商品房銷售面積分別為16.94億平方米和3.01億平方米，分別同比增長7.7%和3.6%；銷售金額分別為13.37萬億元和2.56萬億元，分別同比增長13.7%和10.4%，這明顯慢于去年同期數據。2017年和2018年一季度的銷售增長主要來自三四線城市的貢獻，從數據來看，2017年全年三四線城市在銷售面積上以及銷售金額增速上分別領先一二線城市16個以及25個百分點，是近五年來兩者差距最大的一次。

行業集中度提升明顯。隨著2017年恒大、萬科、碧桂園銷售額躋身5000億俱樂部，房地產行業越來越成為大玩家的游戲，市場集中度在進一步提升。TOP3銷售額市占率在2018年一季度已經上升到占20%。從不同規模企業的市占率提升速度來看，規模越大的房企市占率提升速度越快，兩極分化明顯。故對房地產股投資更應關注行業龍頭股。

地產龍頭股高增長低估值。地產龍頭股雖然銷售收入高速增長，集中度也得到大幅提升，但A股市場給地產龍頭股的估值卻相當低。以龍頭股萬科A為例，2017年銷售金額5239億，同比增長44.6%；從財報公布的凈利潤來看，萬科A在2017年凈利潤280億元，同比增長33.4%，2018年一季度同比增長28.7%；反觀萬科A的估值卻十分低，目前股價對應2018年業績PE低于9倍。其他地產龍頭股如保利地產和招商蛇口也是類似高成長低估值。當然萬科A面臨寶能系資管計劃清理，中短期股價面臨沖擊，但只要萬科A能保持業績高速成長，股價遲早會反應出來，短期沖擊因素在中長期來看幾乎可以忽略。

房地產企業市占率