紐約包厘街歷史街區(qū)開發(fā)實踐

1 背景

如何協(xié)調(diào)城市發(fā)展與文物建筑保護是大多數(shù)現(xiàn)代城市面臨的問題。一個歷史街區(qū)中的建筑若原封不動保存，既不現(xiàn)實又不能促進發(fā)展，而成片開發(fā)、全部改變街區(qū)面貌又與保護歷史街區(qū)的初衷不符。以美國紐約包厘街為例，介紹其歷史街區(qū)的開發(fā)實踐。

美國紐約市包厘街因與唐人街毗鄰，被很多中國人所熟知。其北鄰布滿藝廊和名店的蘇豪區(qū)，南接熙攘熱鬧的紐約唐人街，聯(lián)通紐約下城區(qū)和東村，區(qū)位優(yōu)勢明顯（見圖1）。其曾經(jīng)背負“包厘滑道”的惡名，被美國總統(tǒng)西奧多·羅斯福形容為“工作骯臟而可怕的悲劇之路”。它還是中國、意大利、德國移民文化的聚集地，集貧窮與富有、暴力與文化等于一體，像一部微縮的紐約歷史電影。

圖1 包厘街全景

2 包厘街歷史街區(qū)發(fā)展變化

2.1 19世紀

包厘街是曼哈頓島上最古老的大道，它的名字Bowery來源于最早定居在曼哈頓島上的歐洲殖民者荷蘭人，在荷蘭語中Bowery（老華僑翻譯為包厘）是農(nóng)場的意思，這條路把郊區(qū)的農(nóng)田和莊園連接到當時紐約的前身——新阿姆斯特丹的市中心，即今天的華爾街和炮臺公園地區(qū)。英國人占領(lǐng)紐約后直到18世紀早期，包厘街區(qū)還是一個郊區(qū)的農(nóng)業(yè)和游覽休閑區(qū)，農(nóng)場大宅和各種小酒館星羅棋布。隨著紐約市北部邊界不斷擴張，包厘街逐漸被納入城市，成為1條主干道。很多銀行在此設(shè)立總部，如地標之一具有科林斯柱式及大拱門古典建筑風(fēng)格的包厘儲蓄銀行（見圖2）。這里也留有名人足跡，如實業(yè)家和慈善家彼得·庫柏（Peter Cooper）曾居住于此，庫柏設(shè)計制造了美國第一臺蒸汽機車，并在紐約創(chuàng)立庫柏科學(xué)與藝術(shù)發(fā)展聯(lián)盟，其校園坐落于包厘街北部盡頭的庫柏廣場。庫柏聯(lián)盟現(xiàn)今被公認為美國建筑、工程和藝術(shù)領(lǐng)域的領(lǐng)先學(xué)院之一。1826年建立的包厘劇場（Bowery Theatre）是當時北美最大的禮堂。

19世紀中葉美國南北戰(zhàn)爭時期，包厘街成為曼哈頓“五點區(qū)”貧民窟的東部邊界。街上的豪宅和商店逐步讓位于低調(diào)的音樂廳、妓院、德國啤酒館、典當商店等。包厘街也成為美國最早的街頭幫派——紐約黑幫之一“包厘男孩”的地盤。以“包厘男孩”為代表的反移民政治力量與紐約愛爾蘭移民關(guān)系緊張，19世紀中期發(fā)生了暴力事件。

19世紀下半葉，紐約城市交通擁堵日益嚴重，市政府開始興建用于市區(qū)通勤的高架鐵路。1869年，一條名為“EL”的高架線通過包厘街，成為這條街的明顯標志（見圖3）。使用蒸汽機車雖通勤便利，但也帶來了嗆鼻濃煙和震耳欲聾的噪聲，包厘街周邊的地價因此下跌，大量高端商店搬離。1955年高架鐵路被拆除，未成為今日紐約捷運系統(tǒng)的一部分。

圖2 包厘儲蓄銀行

圖3 舊明信片上通過包厘街的“EL”高架鐵路

2.2 20世紀

20世紀初包厘街淪落為貧民區(qū)。當時用“滑行”的人來描述窮人、無家可歸者或不被社會認可的棄兒，這些人的聚集處被叫做“滑道”(Skidrow)。包厘街是當時紐約最著名的“滑道”，成為城市枯萎病的受害者。這里以酗酒和無家可歸的“包厘混混兒”（Bowery bums）出名。街道的商業(yè)除了迎合男性失業(yè)人口的廉價服裝店外，還有廚具用品和照明設(shè)備的批發(fā)商店。包厘街形象衰敗顯著以至于紐約當時“在包厘（on Bowery）”的意思等同于下滑出局。同時期出現(xiàn)很多關(guān)于包厘街的戲劇和電影，如1891年音樂喜劇“唐人街之旅”的歌曲“包厘(The Bowery)”，其中有一段合唱：“包厘啊，包厘！他們說這樣的話，他們做了奇怪的事”。

包厘街和紐約唐人街有著千絲萬縷的聯(lián)系。它的南半段，從查塔姆廣場到地蘭西街的地段屬于唐人街一部分。19世紀末美國通過排華法案，唐人街因大部分華人的妻室不能入境團圓而變成“單身漢社會”，包厘街上出現(xiàn)大量開設(shè)在私宅里為單身漢服務(wù)的家庭客棧。廣東移民稱其為“散仔館”。“散仔館”往往多人蝸居一室，只租床位，共用廚廁，存在衛(wèi)生與安全隱患，不時遭到樓宇局和消防局的查封。但由于租金低廉，是華人移民的首選落腳地。時代變遷，盡管“二戰(zhàn)”時美國廢除了排華法案，這種“散仔館”的孑遺仍然在唐人街有市場，服務(wù)于1965年移民許可后大量涌入的新華人移民。華人在“散仔館”落腳，并在附近的唐人街餐館和成衣廠工作，直到20世紀80年代都是移民美國的經(jīng)典路徑。20世紀90年代風(fēng)靡國內(nèi)的《北京人在紐約》電視劇即描述了新移民在成衣廠奮斗的故事。

2.3 21世紀

2001年“911”襲擊后，紐約制衣業(yè)萎縮，包厘街附近地價和房租不斷升高，大量華裔搬到新興的郊區(qū)華人聚集區(qū)。“散仔館”被開發(fā)商建設(shè)的高檔酒店、公寓和大型商住混合項目所替代。包厘街開始了歷史街區(qū)復(fù)興過程中常見的高檔化（Gentrification）過程。現(xiàn)代建筑開始涌入，2006年在正對著王子街的包厘街上，SANAA事務(wù)所設(shè)計的新當代藝術(shù)博物館完工并開放。博物館打破周邊建筑的刻板造型，利用不同大小方盒子的堆疊來表達個性。銀白色氧化鋁網(wǎng)狀的表皮優(yōu)雅輕盈，一個個白盒子與周邊街道立面既有差異，又存在一定聯(lián)系，仿佛從舊有城市肌理中向高空生長一般，這座建筑成為包厘街的新地標（見圖4）。以新藝術(shù)博物館為代表，在21世紀前10年，包厘街10%的建筑為新建筑，以至于當?shù)厣鐓^(qū)對于歷史風(fēng)貌的保護憂心忡忡。

豐富多彩的歷史造就了包厘街多樣的外貌，沿街立面盡管破舊卻獨特，社區(qū)居民引以為傲，視之為文化遺產(chǎn)（見圖5）。在這條街上進行建筑設(shè)計，建筑師面臨的限制更多。

我公司通過設(shè)計1棟位于唐人街北部邊界的建筑與紐約歷史建筑保護機構(gòu)進行對接，了解了美國法律是如何保護文物建筑和歷史街區(qū)風(fēng)貌的。甲方業(yè)主是居住在唐人街的老華裔，物業(yè)是1座臨街的3層小樓，坐落于地標建筑包厘儲蓄銀行對面。建筑已有百年，但本身沒有特殊之處。樓下是燈具店，樓上是唐人街典型的“散仔館”。由于區(qū)劃規(guī)則的更改，建筑面積遠低于規(guī)劃的容積率標準（見圖6）。在20世紀初包厘街的高檔化地產(chǎn)開發(fā)中，很多舊建筑通過改擴建增加出租面積，進而帶來可觀收入，甲方業(yè)主也想效仿，于是在2008年找到我方進行設(shè)計。初步方案根據(jù)該區(qū)容積率規(guī)定，建筑可由現(xiàn)有3層加建到8層，地上1層半零售加7層辦公出租，地下可做倉庫。由于當時房地產(chǎn)市場變化陰晴不定，唐人街地產(chǎn)開發(fā)收益的短期前景不明朗，業(yè)主并未下定決心，初步方案提出后擱置了很長時間。

圖4 新藝術(shù)博物館

圖5 包厘街的多彩立面

圖6 改造前建筑

2010年，2位紐約地標保護委員會調(diào)查員來此進行古建調(diào)查。紐約地標保護委員會是美國市級單位中最大的官方文物古跡保護機構(gòu)，它的建立是政府與房地產(chǎn)開發(fā)商博弈的結(jié)果。“二戰(zhàn)”后紐約興起“城市更新”運動，因文物保護工作不到位，地產(chǎn)商在城內(nèi)大量拆改，很多珍貴的歷史建筑遭難。1964年，紐約地標——具有第二帝國巴洛克風(fēng)格的老賓夕法尼亞車站被開發(fā)商拆除，經(jīng)歷了一番民眾抗議活動后，1965年4月由紐約市長小羅伯特·F·瓦格納牽頭，成立地標保護委員會，其主要職責(zé)是保護市內(nèi)重要的歷史和文化建筑古跡不再受地產(chǎn)開發(fā)的侵害。委員會規(guī)定，凡建成30年的建筑就有資格申請成為紐約地標。在申請之前需經(jīng)過古跡調(diào)查和測繪，委員會的調(diào)查員實地考察，調(diào)查目標建筑相關(guān)的歷史事件和名人事跡后，匯總信息報告給委員會。如果委員會確定具有保護價值，測繪員將上門測繪，留下第一手資料以供修復(fù)，最后宣布成為地標。建筑成為地標后，業(yè)主將享有減稅和其他經(jīng)濟優(yōu)惠，但地標建筑的保護和改造工作都需通過保護委員會審批，審批通常曠日持久，且業(yè)主每年還需支付高昂的建筑保護費，對于地產(chǎn)開發(fā)無異于噩夢。

當時對于我方項目的古建調(diào)查已經(jīng)展開，業(yè)主明白，如果調(diào)查員再次出現(xiàn)，該棟樓就可能成為地標，再實現(xiàn)改擴建計劃困難重重。由于建筑是私人所有，業(yè)主可合法處置其物業(yè)，于是在業(yè)主要求下，我公司迅速完成了拆除工程的制圖和報批。拆除隊半年內(nèi)把這棟3層小樓拆得只剩一半的外墻和通往地下室的樓梯。為什么要剩下一半外墻和樓梯？因為業(yè)主是“改建”而非“新建”。全部拆除重建是新建，而留一半原有外墻和原有逃生通道為改建。改建建筑在逃生、防火等方面比新建項目享有更寬松的法規(guī)要求，如稍窄的通道、稍高的樓梯臺階等，一字之差背后是實際的開發(fā)利益。與此同時，我公司也在幾個月內(nèi)完成了建筑設(shè)計擴初，并開始申請紐約樓宇局的圖紙審批。

半年后地標保護委員會發(fā)現(xiàn)建筑已經(jīng)消失，無論當時是否有計劃列入地標已不得而知，但該工程仍脫離不了地標委員會的監(jiān)管，因為此時包厘街即將成為歷史街區(qū)。2011年下半年，經(jīng)過名為“包厘社區(qū)聯(lián)盟”（Bowery Alliance of Neighbors，BAN）基層社區(qū)組織與社區(qū)型住房組織“兩橋鄰里委員會” 的聯(lián)手努力，包厘街從查塔姆廣場到阿斯特廣場的街區(qū)被紐約州歷史名錄登記為歷史街區(qū)。紐約地標法規(guī)定，歷史街區(qū)的所有工程，無論是建筑復(fù)原、改變、改造、拆毀或新建，只要調(diào)整物業(yè)外觀，施工必須得到地標委員會同意。于是在獲得樓宇局批準并拿到開工許可之前，建筑方案還要經(jīng)過地標保護委員會審批。在他們要求下，我公司代表多次造訪位于市政廳對面的委員會，與這個由3名建筑師、1名熟悉建筑史的歷史學(xué)家、1名城市規(guī)劃專家、1名房地產(chǎn)業(yè)界代表及紐約市屬5個區(qū)的5名民間代表組成的機構(gòu)進行討論，如何最大化保存歷史信息，使新建筑不過分破壞包厘街的既有風(fēng)貌。

3 政策應(yīng)對辦法

美國內(nèi)務(wù)部對歷史遺產(chǎn)處理分為4種。

1）保護 通過保存、維護及修理，幾乎保存歷史建筑的一切歷史信息，包括歷代修復(fù)印跡。

2）復(fù)原 在保存歷史特點情況下進行合理優(yōu)化，使之符合建筑法規(guī)。需復(fù)原的建筑往往現(xiàn)狀堪憂，具有不同程度的損毀。復(fù)原強調(diào)與原建筑材料保持一致，局部修復(fù)或局部模仿原狀建筑。

3）修復(fù) 只保存最珍貴時期的建筑材料，可清除其他歷史痕跡。

4）重建 重現(xiàn)歷史，是4種方法中最不準確反映歷史信息的1種，用現(xiàn)代手段重現(xiàn)已經(jīng)消失的歷史建筑，包括用現(xiàn)代材料重建不存在的場地、環(huán)境、結(jié)構(gòu)，如馬薩諸塞州的普利茅斯殖民開拓村。

對該項目，地標委員會傾向于2和4的結(jié)合，鑒于原有建筑已被部分拆除，他們要求回收利用原建筑19世紀的鑄鐵結(jié)構(gòu)店面框架和部分舊磚，用于新建筑的外立面。臨街新立面需與周邊街區(qū)保持一致，不能使用玻璃幕墻及現(xiàn)代風(fēng)格的外墻材料，市場上通用的鐵現(xiàn)貨磚也不能使用。

為盡快通過地標委員會審批，我公司聘請專門從事紐約古建保護的建筑事務(wù)所作為顧問，由他們設(shè)計新的建筑立面。除了臨街店面回收利用舊建筑的鑄鐵店面裝飾外，新建筑1～6層仿照包厘街的經(jīng)典立面模式，黑色小隔窗配煙紅面磚，仿造黑漆檐口和楣梁裝飾。6層以上建筑有退臺，建筑以鋁合金面板作為外墻。該立面設(shè)計經(jīng)過反復(fù)推敲，最后通過了委員會批準。通過3年施工，2014年新樓順利落成（見圖7，8）。

圖7 原建筑的店面被重新利用

圖8 改造后建筑外觀

4 結(jié)語

最終結(jié)果可謂多贏，地標保護委員會得到不破壞街道風(fēng)貌的新建筑，而業(yè)主也獲得了地產(chǎn)開發(fā)回報，包厘街整體檔次提高也使房屋租金水漲船高，唐人街地區(qū)的華人外遷，住宅需求減少而商業(yè)需求增加，本項目樓上的辦公面積和樓下零售面積得到充分利用。隨著華人經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，這座歷史街區(qū)將會被進一步開發(fā)，但歷史風(fēng)貌仍會受到尊重與保護，未來面貌一定不會與過去雷同，我方項目為包厘街成功轉(zhuǎn)型做了注腳。

參考文獻：

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