旅游影響下濱水住區的空間優化建設

0 引言

近年來，我國城市濱水地區進行了大規模開發與再開發建設，但住區建設相對封閉，未能合理利用濱水資源。開發的旅游住區因季節因素空置率較高，住區私有化導致濱水資源與城市空間功能割裂，部分濱水住區喪失了活力，無法發揮社會和經濟效益。濱水住區在開發建設過程中如何適應城市發展需要，提升城市功能，推動城市可持續發展？在分析迪拜人工碼頭規劃建設的基礎上，筆者著重研究：①旅游城市濱水住區如何漸進式發展旅游服務功能；②濱水住區空間如何優化建設成為城市綜合功能區以避免被再次規劃和拆遷重建。

1 研究對象

1.1 城市區位

迪拜位于阿拉伯半島，是中東最大的再出口和區域性貿易中心，也是全球重要的商業和旅游中心（見圖1）。迪拜政府通過加強旅游設施建設、建設標志性建筑物等方式增加吸引力，發揮旅游對經濟的帶動作用。由于迪拜政府對旅游高度重視并大力發展，游客和外來人口的比例越來越高，一些居住社區逐漸兼具旅游服務功能。

1.2 城市發展歷程

迪拜的快速城市化經歷了4個階段。

1）自然緩慢發展階段（1900—1955年） 迪拜作為海灣國家、波斯、印度次大陸與東非之間的交通商貿港口，大部分用地功能為住宅和小型商業。

2）緊湊發展階段（1956—1970年） 20世紀60年代迪拜發現石油，由于勘探石油需要進口大型和重型設備，迪拜開始拓寬道路、修建機場，大規模開發建設迪拜灣。

3）城市擴張階段（1971—1995年） 得益于石油工業帶來的經濟增長，迪拜城市建設發生了翻天覆地的變化，區別于傳統低密度城市空間和建筑形態，迪拜開始填海造地并建設多層及高層建筑。

4）全球化階段（1996年至今） 迪拜轉變城市發展方向，將以石油工業為主的資源型城市轉變為集房地產、旅游、酒店、物流服務、休閑和娛樂等多元經濟于一體的全球中心。

圖1 迪拜區位示意

圖2 迪拜碼頭航拍

2 迪拜碼頭住區發展

如圖2所示，迪拜碼頭是一個大型國際社區，沿波斯灣海岸線綿延3km，東鄰謝赫扎伊德大道，西側沿海為購物商街，北側為阿拉伯海灣，南鄰朱美拉海灘社區，總用地面積578hm2。

1999年，HOK設計公司主持迪拜碼頭總體規劃，計劃引入阿拉伯海灣水，在沙漠中開鑿長達3km的中央水道，建設新型濱海社區。2003年，項目初始階段完成并啟用，聚集了各類奢華酒店、公寓和咖啡館。碼頭定期舉辦社區活動并開放集市，吸引了大量游客。這種情況開發商始料未及，但也促使其將原本配套的居住區休閑公園開發為旅游住宿之地，激發了該區域的活力。開發商計劃建設35棟超高層住宅和5棟酒店，并沿海灘規劃設計Marina Walk濱水商業街，配置各類餐飲、購物等娛樂設施。

2013年2月，迪拜政府批準了距朱美拉海灘社區500m的“藍水島”開發項目。該島嶼融合了居住、旅游、休閑等功能，還建設了極富當地特色的巴扎、全球最大的摩天輪迪拜眼（高210m）。最初定位為國際社區的城市功能區演變為集沿海灣旅游服務區和近海居住社區為一體的城市綜合功能區。

3 迪拜碼頭住區演變分析

3.1 市場需求

據統計，2007—2014年，迪拜游客人數增長91%，年增長率9.4%，截至2015年，酒店客房數約10萬，2017年，迪拜游客人數達1760萬。目前，常住迪拜的日均活動人口約107.3萬人。

3.2 公共空間營造

HOK公司的設計方案規劃中央水道，占總用地面積的12%，巨大的公共開放空間影響了房地產開發商的利益，但最終仍采用了該設計。中央水道建設完成后，沿其設計了長達8km的景觀走廊，改善了迪拜碼頭的生態環境，提高了公共空間的開放性，帶來了極高人氣，提升了土地價值。為方便人與水充分接觸，設置了很多濱水廣場和游樂設施，如探入中央水道的碼頭、伸出水面的平臺、臨水的咖啡館和水上游艇等。

3.3 多元業態吸引

濱水大道兩側配套多樣化服務，目前開設了300多家店鋪，包括商業購物中心、餐館、酒吧、咖啡店、書店、美術館等（見圖3）。為創建方便居民的城市社區，滿足社區居民需求，規劃將零售商業、社區服務及活動中心等分散布置在整個社區，散步道和斷頭路也聯系了一系列口袋公園、咖啡館、便利店等，形成濱水活力點。

圖3 濱水大道兩側商業

3.4 交通可達性

如圖4所示，整個區域道路呈環狀＋放射狀的主干路布局形式，為區域中的主要車行道。車行道高架于環中央水道的步行道，直通沿海商業區，形成環水道舒適步行區。次干道為步行道，與內河垂直，內外環路形成寬闊的林蔭大道，次干道及鄰里街道的近端都通向碼頭附近的公園綠地、公共服務設施等。網絡化的開放空間鼓勵區域內人群通向濱水活力地帶。便捷的交通換乘也促進了迪拜碼頭旅游資源的形成，有助其被充分利用。除陸路交通外，內設水上巴士，利用迪拜濱海及內河連貫的水系，串聯城市內其他濱水景點，形成水上游覽線。

圖4 區域道路及功能分析

3.5 視覺吸引

水道南北兩側是寬15m的住宅及商業用地，通過中央水道將各區域連成整體，分區設置不同的吸引要素，配套商業或標志性建筑物。在視覺焦點和交叉口，通過不同的建筑尺度和特殊的空間形態形成視覺吸引，如超高層建筑組成的標志性高樓群、世界上最高的旋轉式大廈“卡延塔”等。

4 濱水住區優化建設分析

迪拜人工碼頭由城市功能區優化建設成為國際旅游目的地，其成功經驗包括分區發展、注重不同群體的利益訴求、漸進式高水平規劃設計、規劃建設動態更新機制等。

4.1 分區發展

2007年開始沿海加建5～8m寬，1.7km長的濱水商業街，不僅為大量游客提供了休閑游憩場所，也將游客和居民的活動空間適當分隔。從規劃平面看，臨海建筑設計的構思來源于模仿傳統露天市場的中央羊腸小道和街道。布局分散、建筑密度低，低矮的商店既是海平線與超高層建筑間的過渡，又成為海灣自然空間和購物空間的過渡。購物街分為5個區域，每個區域形成不同的圍合空間，主題各異：電影院、家庭用餐廳、正式餐廳、特色美食及SPA會所。

圖5 區域人流分析

較大建筑體量和較長縱深塑造出的消極空間降低了內部空間活力。臨海一側建筑的狹窄尺度與南側建筑的開敞尺度在視覺上形成強烈對比，引導人群向北部沿海聚集活動（見圖5）。根據不同的人群類型劃分建筑功能，北部臨海一側建筑功能以餐飲、咖啡座為主，南側建筑功能以零售商店為主。游客可在海灘用餐、步行、鍛煉、游玩和享受戶外活動；居民可在南側購買生活用品。居民主要使用南側步道，其他區域人群活動較少，沙灘上散步游玩的主要是游客，居民生活空間和游客活動空間有一定隔離，減少了游客對居民生活的干擾，維護了居民的自身利益，也相應提高了居民的好客度。

4.2 重視不同群體的利益訴求

迪拜屬于政治權利集中型國家，主要政權集中于中央政府、大型公私合營企業及部落，故其城市規劃和治理決策主要由政府機構與商界精英合作，統一制定發展策略，只有有限的公眾參與。

規劃設計的成功之處是在城市開發與設計過程中，鼓勵公眾參與決策，推進城市片區可持續發展。項目規劃初期，由政府和開發商規劃主導，得出傳統的“自上而下”規劃方案，考慮視角單一，在實際建設過程中無法滿足城市居民和國際游客的雙重需求。隨著項目推進，不同公眾參與規劃國際化社區推動了片區轉型發展，為其提供了新的發展方向。居民主要通過互聯網表達訴求，阿聯酋的市政部門和決策者在互聯網論壇討論、評論和反饋市民提出的問題和意見。

在我國城市建設中，公眾參與規劃渠道單一，主要通過規劃公示等方式實現，屬于項目建設前期的意見反饋，往往忽略了項目建設過程中及建成后對周邊居民產生的實際影響。由于居民并非規劃專業人士，對項目實施的實際效果無法準確預見，且項目對城市社會經濟發展的影響存在很多不確定性。因此，提高建設過程中的公眾參與度可使城市規劃設計更適應城市發展變化。

4.3 漸進式高水平規劃設計

建設過程中，規劃很難一步到位，而是根據居民和游客訴求反復修改，后續規劃中，原本以居住為導向的開發建設轉變為以旅游、游憩為導向的開發建設，規劃設計中充分考慮到此因素，協調未建設用地與周邊用地的功能關系，合理組織片區交通，通過調整空間和功能，適度隔離居民與游客，避免矛盾沖突。

4.4 規劃建設動態更新機制

政府、開發商在項目實施過程中，既關注前期發展定位、分期規劃及建設質量的監督控制，又注重在建設實施管理中對項目竣工后的評估和跟蹤，及時再分析和判斷原規劃定位，加強對土地開發的控制管理，并將此作為一項長期任務。漸進式規劃設計可實現城市土地空間彈性發展，給政府和開發商修改規劃方案留有余地，體現城市的經濟和社會效益。

5 結語

迪拜極其重視濱水區開發建設，綜合體現在：①為保障濱水區朝著有利于城市空間結構調整、經濟社會發展及滿足居民需要的方向可持續發展，制定長遠計劃和實施跟蹤評估，進行漸進式規劃建設；②高水平規劃設計使濱水區空間多樣化、交通可達性強、環境優美、具有可識別性空間和標志性建筑物；③重視不同群體的利益訴求，通過規劃建設解決居民和游客的沖突，保證旅游功能良性發展。我國旅游城市濱水區開發也應重視以上因素，滿足居民和游客的雙重需求，并持續推動城市經濟發展。

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