投資性房地產公允價值計量模式的利弊分析

黃玲萍

【摘要】前海是深港深化合作的重要平臺，也是粵港澳灣區城市群發展中的核心引擎。投資性房地產是前海某房地產企業（以下簡稱“前海房企”）未來發展的主要資產，如何恰當反映投資性房地產價值，向管理層經營決策提供有用信息？當前社會熱議的公允價值計量模式能否適用前海房企，存在哪些利弊之處？本文對投資性房地產公允價值計量模式進行探索與研究，拋磚引玉，希望能給予前海人探索圓夢之路起到借鑒作用。

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值；會計準則

【中圖分類號】F233

一、投資性房地產公允價值計量的相關概念

我國現行《企業會計準則第3號—投資性房地產》規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。對于企業投資性房地產相關項目后續計量的會計處理，一般應運用成本計量模式，但如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本計量模式轉為公允價值計量模式的，應當作為會計政策變更處理。已采用公允價值計量模式的投資性房地產，不得從公允價值計量模式轉為成本計量模式。

二、我國上市公司采用公允價值計量模式現狀

隨著我國資本市場的發展，越來越多的上市公司持有投資性房地產項目，據財經網站資料顯示，截止2015年我國上市公司中持有投資性房地產的公司約占上市公司總數的42.29%。據統計，2007～2015年我國擁有投資性房地產項目的上市公司中采用公允價值計量模式的數量較少，但近幾年比例呈逐年增長趨勢，相關數據如下：

三、上市公司采用公允價值計量模式動因分析

（一）提供質量更高的會計信息

財務報告的目的就是給投資者揭示更有效的信息，然而成本計量模式的投資性房地產不能真實地反映投資性房地產的現時價值。通過采用公允價值計量模式，能更如實地反映其真實價值，為投資者做出正確的決策提供可靠的依據。

（二）拓寬融資渠道

房地產在開發過程中有很大的融資需求，外部融資主要是通過發行新股、向銀行貸款來實現。由于發行新股程序復雜等原因，企業傾向于選擇通過貸款獲取資金需求，而銀行一般通過審查企業的財務報表達到一定標準才能貸款。公司采取公允價值計量模式后，由于房地產的市價通常高于歷史成本，變更計量模式后能增加資產價值，從而降低資產負債率達到美化指標的目的。

（三）改善公司經營業績

釆用公允價值計量模式的公司不需像成本計量模式下那樣對投資性房地產計提折舊或攤銷，但在資產負債表日需對投資性房地產的公允價值與賬面價值之間進行調整，將差額計入當期損益。由于目前我國大部分地區房地產市場上價格呈現上升趨勢，通過變更計量模式采用公允價值進行后續計量，可以顯著增加企業后續經營期間利潤，改善公司業績。

四、前海房企投資性房地產會計政策研究必要性

（一）調動企業積極性，踐行國家戰略使命的需要

在當前加快建設“粵港澳深度合作示范區和城市新中心”的大背景下，前海房企作為前海規劃落地的法定單位和開發建設的生力軍，肩負著新城建設、深港合作、金融創新的特殊歷史使命。通過研究投資性房地產會計政策，有利于恰當反映企業真實資產與收益狀況，調動前海房企積極性，充分發揮和提升公司在引導重大產業落地、戰略新興產業扶植過程中的基礎性和引導性作用和地位。

（二）實現公司發展戰略，充分發揮平臺作用的需要

基于前海合作區的定位，前海房企提出成為“現代服務產業發展商”和“城市開發投資運營商”的雙重戰略愿景。承載深港合作和現代服務業發展核心資源，完成區域開發建設使命的同時形成優質城市資產，實現公司整體上市，在前海地區成為該區一二級開發建設和非金融類現代服務業集聚發展平臺，列入了公司未來3～5年的發展戰略目標。因此，確定投資性房地產會計政策，對公司未來尋求上市路徑，提高融資效率及降低融資成本具有至關重要的意義。同時，真實反映公司資產和盈利狀況，有助于提升前海房企專業實力和資信，獲得市場的認可，實現戰略目標。

（三）政府對前海規范管理，形成“前海模式”的需要

房地產行業是國民經濟的重要組成部分，對社會經濟整體建設發展有著非常重要的影響和作用。前海房企在土地和建設資金上均獲得政府的政策支持：一方面，投資性房地產計量模式有章可循、有據可依，是政府對前海規范管理的內在需求；另一方面，作為深港合作、對外開放的窗口，研究前海投資性房地產會計政策，基于前海經驗，形成“前海模式”，形成可復制的產品和可持續的競爭力，它將對未來國內產業園區的建設與發展具有重大的促進和推動作用。

五、前海房企采用公允價值計量模式利弊分析

（一）優勢分析

1.真實反映公司資產價值

近十年左右，我國經濟穩中有升的發展為房地產行業打下了堅實的基礎，房價逐年攀升的腳步從未停止，在這種現實環境中，投資性房地產的原始入賬價值很有可能與其市場價值有很大的落差。因此，在這種外部環境下采用公允價值計量模式能夠更真實反映公司投資性房地產價值，及時披露公司相關資產信息，有助于管理層及時了解公司經營與資產狀況，做出更為合理的戰略決策。

2.未來3～5年內有助于改善公司經營業績

采用公允價值計量模式，未來3～5年前海房企資產運營業務的成本費用將大幅減少，利潤將立即顯現出來，且預期未來3～5年內，前海片區房地產價格仍呈現增長趨勢，公允價值的上漲將帶來利潤的增加，將向前海房企管理層傳遞公司經營業績良好的信息，對整個團隊將起到鼓舞士氣、傳遞正能量作用。

（二）劣勢分析

1.公允價值波動對當期利潤的影響

根據《準則》規定，采用公允價值計量模式，資產價值按當期公允價值確認，公允價值的波動計入當期利潤，因此，采用公允價值計量模式，若未來房價呈增長趨勢，將增加公司當期利潤；反之，若房地產泡沫破裂，未來房價大幅下跌，將對當期利潤產生重大不利影響。然而，根據《準則》限制性條款，不得從公允價值計量模式轉為成本計量模式，當房價下跌時，公司將非常被動。同時，由于公允價值的波動，將會導致未來公司的利潤呈現不穩定狀態，公司利潤將很大程度上受宏觀環境變化、房地產市價波動等外部因素變化的制約。

2.公允價值定期評估將帶來運營成本增加

根據《準則》規定，采用公允價值計量模式的，應當定期進行估值，使用的估值技術主要包括市場法、收益法和成本法。公允價值計量使用的估值技術一經確定，不得隨意變更。由于公司定期需要聘請具有房地產評估資質的第三方機構出具評估報告，進行估值確認公允價值，將增加公司的運營成本。同時，由于估值技術一經確定，不得隨意變更，使得對評估機構的專業勝任能力會要求比較高，從而成本較高。此外，如何控制每一期的公允價估值是一項難度較高的技術。

3.企業所得稅方面存在折舊不可抵扣風險

根據《準則》規定，選擇成本計量模式后續按期計提折舊或攤銷，這部分折舊或攤銷可以在稅前扣除，從而形成“稅盾”效應。然而采用公允價值計量模式，稅法在會計期末確認投資性房地產的計稅基礎時，其賬面價值所產生的增值或減值不予考慮。同時，因賬面未計提折舊，在計算企業所得稅時很可能存在折舊不能從應納稅所得額中扣除的風險，相當于喪失了抵稅效應，間接增加了企業稅收成本。

4.對未來IPO的不利影響

根據我國《經濟法》規定，公司將在主板、中小板首次公開發行股票上市，財務指標必須滿足：公司最近3個會計年度凈利潤均為正數且累計超過人民幣3 000萬元，凈利潤以扣除非經常性損益前后較低者為計算依據。采用公允價值計量模式的投資性房地產，公允價值變動損益帶來的凈利潤屬于非經常性損益。同時，IPO要求公司必須具備持續盈利能力。因此，采用公允價值計量模式，并不能從根本上改善公司盈利能力，反而有可能因報表數據改善使得管理層對企業經營狀況過于樂觀。

（三）總結

采取公允價值計量投資性房地產，公司應加強財務風險的防范和控制，在實現提高報表業績目標的同時，加強樹立風險防范意識。同時，應建立健全前海房企會計政策，不斷完善相應的財務管理制度。此外，還應關注對未來前海房企資本結構的調整，重視財務杠桿在投資性房地產行業中的積極作用和約束機制，從而有效降低財務風險。

基于前海房企作為“粵港澳深度合作示范區和城市新中心”的戰略定位，在財務會計政策的研究選擇上應充分考慮穩健性原則，盡可能規避重大財務、稅務風險。另一方面，作為現代服務業體制機制創新區，前海房企應積極研究會計準則，制定最適合公司可持續發展的會計政策，向管理層提供最佳解決方案。

作為前海開發建設的主力軍和骨干力量，前海房企仍應積極尋找改善公司經營業績路徑，開源節流，將業績提升的重點放在各個項目經營上，通過有效管控實現營業利潤的增長，以獲取持續盈利能力，形成企業核心競爭力。