商業地產企業成本核算問題探析

摘 要：在我國社會經濟增長的推動下，當前商業地產行業得到較快發展，且呈現出逐漸生成的趨勢，在國民經濟發展中占有重要位置，而商業地產企業自身所具有的特殊性使得當前商業地產企業成本核算難度與復雜性與日俱增。本文將結合實際情況對當前商業地產企業成本核算過程中存在的問題進行分析并提出有效意見，旨在促進我國商業地產企業的進一步發展。

關鍵詞：商業地產企業；成本核算；有效措施

成本核算主要是指商業地產企業在開發商品房過程中所支出的全部費用按照成本項目來進行歸納與分配，并最后計算出該開發項目的總成本與單位建筑面積內消耗成本的會計過程中，因此成本核算的準確性將直接影響到商業地產企業的實際管理水平，進而影響到企業在實際經營過程中所獲取的經濟利益。然而，由于企商業地產企業自身具有特殊性特征，在一定程度上增加了商業地產企業成本核算的難度與復雜性，這就對商業地產企業的管理水平以及相關工作人員的工作質量提出了更高的要求。本文將結合實際情況對當前商業地產企業在實際經營過程中所體現出的成本核算問題進行分析，并提出可行性建議，以期為今開展的相關工作提供寶貴經驗。

一、商業地產企業成本核算過程中存在的主要問題

1.成本核算對象模糊

現階段，大部分商業地產項目在開發過程中通常是以成片開發的方式對土地進行利用，且需要分期、分批來完成項目開發工作，而產品的種類也是多種多樣，這就為成本核算工作帶來一定難度。在實際工作過程中，由于會計準則中缺乏對核算對象的具體規定，使得商業地產企業的會計人員核算過程中并不能及時明確成本核算對象，且缺乏有力的參考依據，嚴重影響到企業成本核算的準確性，進而為商業地產企業的長期穩定發展帶來一定不利影響。

2.缺乏合理的費用分配方式

根據成本會計中的相關規定，在實際生產過程中因生產產品而產生的所有直接費用，均屬于該產品的成本，然而若是屬于生產多種產品時所共同產生的費用，則需要根據相關規則將費用規歸屬進行分配，在此之后才可以根據相關法律法規中的相關規定，結合產品生產的實際情況對其產生的成本進行核算，間接將共同產生的費用歸集到該產品的成本中?，F階段，我國商業地產企業在對成本進行核算的過程中，通常會將開發過程中產生的建設工程費用作為主要開發成本，而對于在開發過程中產生的拆遷補償費等其他配套費用這些間接成本，卻因缺乏合理的費用分配方式，無法得出明確結果，最終嚴重影響到商業地產企業在實際經營管理過程中成本核算這一工作環節，為企業的長期穩定發展帶來一定不安全因素。

3.會計人員缺乏對相關規定的認知

由于商業地產自身具有較強的特殊性，使得會計成本核算工作難度日益增加，而在商業地產企業實際經營管理的過程中，成本核算這一部分工作內容將直接影響到企業今后發展以及稅收籌劃。若是在核算過程中出現核算錯誤，將會為企業帶來較多稅收風險，這就需要會計人員具備較強的專業水平，以充分保證成本核算的準確性、真實性。然而當前商業地產企業中，大部分會計人員在實際工作的過程中并沒有嚴格按照相關法規中的要求進行操作，且存在不了解稅法法規的情況，這就導致工作人員在成本核算的過程中極其容易因理解錯誤、記憶錯誤等方面因素，出現成本核算偏差的現象，進而嚴重影響到企業成本核算工作質量及工作效率，對企業稅收籌劃造成嚴重影響。

4.財務人員綜合水平較低

商業地產行業作為我國國民經濟的重要組成部分，自身具有較強大特殊性，這就需要企業會計人員自身具備較強的專業知識，同時還需要專業技能較強的財務人員作為工作支撐，以充分保證成本核算工作質量。在成本核算的過程中，不僅需要會計人員對相關費用進行計算，同時還需要財務人員來完成部分成本數據分析、確認、計算等方面工作，而這些數據將會作為成本分析、項目可行性分析的基礎，為企業領導人的各項決策提供有力的參考依據。然而現階段，大部分商業地產企業的財務人員，在實際工作過程中存在專業知識單一、業務事業狹隘等方面問題，缺乏較強的工作積極性，組織協調能力較差，進而導致商業地產企業會計成本核算工作質量始終停滯不前，無法得到有效提升，從而嚴重影響到企業的整體管理水平以及成本核算的準確性，為企業經營管理帶來一定不利因素，不利于企業的長期穩定發展。

二、解決商業地產企業成本核算問題的有效措施

隨著我國社會經濟的不斷發展，當前市場經濟結構逐漸發生變化，而商業地產行業作為我國國民經濟中的重要組成部分，對促進經濟發展具有重要意義，且在市場經濟變化的影響下，商業地產企業的經營方式逐漸發生變化。為了有效提高當前商業地產企業的經營管理水平，企業領導應針對企業發展過程中存在的上述問題及時采取有效措施，以規避經營過程中可能遇到的各種風險。第一，完善成本控制措施體系。為了充分保證成本核算的準確性，商業地產企業應在今后發展過程中不斷完善成本控制措施體系，使得成本核算對象、費用分配方式可以得到明確規定與劃分，進而為會計人員的相關工作提供有力參考依據。一方面，企業領導人員可以根據當前成本的主要類型，將成本按照其性質、經濟用途等方面進行成本歸集，使得會計人員在成本核算的過程中可以明確核算對象；另一方面，企業領導可以將無法直接歸屬于某類開發產品的單位工程、需要在多種類型開發產品或多個單位工程之間分攤的成本，可以直接按照占地面積、建筑面積等方面標準進行分攤，以充分保證相關配套費用的準確性。第二，加強會計人員對稅法、會計法等相關法律的學習。由于當前商業地產企業中存在會計人員無法充分理解相關法律法規的現象，為成本核算工作帶來一定困難。因此，商業地產企業應加強會計人員對相關法律的學習。由于成本核算工作質量將直接影響到企業稅收籌劃，為會計人員的相關工作帶來一定挑戰，對此企業應深化會計人員對成本核算這一工作的了解，使得會計人員可以充分認識到這一工作的重要性，并可以在今后的工作過程中關注企業所得稅、土地增值稅等方面的相關信息，充分掌握企業經營的實際情況，加強自身對相關法律法規的學習，與此同時，企業還可以為相關工作人員舉辦座談會，為會計人員創造良好的外界環境，進而提高會計工作人員的專業能力。第三，提高財務人員的整體素質。財務人員綜合素質不高是當前商業地產企業中較常存在的問題，因此企業在今后發展過程中應注重結合當前企業發展的實際情況對相關工作人員進行定期培訓，以提高財務人員的整體素質，使得這些財務人員可以在充分掌握專業知識理論的同時，提高自身的實踐應用能力，同時提高自身的相關預算、目標成本編制、成本控制等方面能力，進而在今后工作過程中充分發揮自身優勢，有效提高工作效率及工作質量，為企業領導人的各項決策提供有力的參考依據。

三、結束語

綜上所述，隨著我國社會經濟的不斷發展，當前商業地產市場經濟逐漸發生變化，這就對商業地產企業經營管理水平有了更高的要求，而成本核算作為商業地產企業管理的重要組成部分，將直接影響到企業經營效益以及今后發展狀況。因此，商業地產企業在今后的經營管理過程中應結合當前社會經濟發展的實際情況，嚴格按照相關法規中的具體要求進行操作，同時充分認識到成本核算工作的重要性，在法律條例的引導下合理制定本企業的成本核算與管理制度，定期組織會計人員參與培訓與考核，從而有效提高工作人員的工作質量及工作效率，為商業地產企業今后的長期穩定發展奠定良好基礎。

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作者簡介：趙躍（1977.03- ），男，籍貫：石家莊，漢族，會計師，中國注冊會計師，本科，天津泰達建設集團有限公司，研究方向：商業地產企業財務管理、稅務等經濟類