“兩會”話棚戶改造

崔霽 朱麗娜

摘要：2018年3月5日，《政府工作報(bào)告》中再次提及棚戶區(qū)改造，提出“更好解決群眾住房問題。啟動新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套”。作為提高保障和改善民生水平的重要內(nèi)容，棚戶區(qū)改造再次被放到重要位置。近年來，隨著棚戶區(qū)改造的推進(jìn)，尤其是棚改貨幣化和PSL對拉動三四線房地產(chǎn)市場發(fā)揮了積極作用。但隨著棚改進(jìn)入攻堅(jiān)階段，棚改空間逐步縮小，加之資金面收緊導(dǎo)致PSL規(guī)模縮減，預(yù)計(jì)棚改貨幣化安置對房地產(chǎn)拉動效應(yīng)將有所減弱。

關(guān)鍵詞：棚改貨幣化；PSL；城市布局

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）04-0025-28 收稿日期：2018-03-06

1棚改貨幣化對三四線樓市去庫存效果顯著

根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2016年三季度以來三線及以下城市商品房銷售明顯好于一二線，一方面受到一二線城市需求外溢的支持，另一方面棚改貨幣化也是其重要驅(qū)動力。根據(jù)易居研究院全國80城住宅成交數(shù)據(jù)，隨著樓市密集調(diào)控開啟，2016年10月以來，一二線城市商品住宅成交量快速下滑，盡管近半年來降幅有所收窄，但2018年1月一線城市仍表現(xiàn)為負(fù)增長，降幅為9.8%。與此相對，三四線城市成交量有所上升，2018年1月份增速已達(dá)到26%。

對于這種“分化”現(xiàn)象，一種可能的解釋是一二線城市需求外溢、帶動周邊三四線城市銷售。然而，分地區(qū)來看，年初以來，中部和西部地區(qū)銷售同比增速遠(yuǎn)好于東部地區(qū)，意味著三四線商品房熱銷并不能簡單歸因于一二線城市需求外溢效應(yīng)，而是全國“普遍性”的現(xiàn)象。棚改貨幣化帶來的定向貨幣寬松，或是三四線城市商品房熱銷的重要驅(qū)動力（見圖1）。

三四線房地產(chǎn)市場最核心的問題是缺乏需求，與之相對的，則是大量的棚戶區(qū)居民有住房需求但沒有購買能力，市場上，大量的商品房又在積壓，棚改貨幣化，就架起了商品房去庫存和基礎(chǔ)貨幣投放的橋梁。

根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，全國80個重點(diǎn)城市2014年底新建商品住宅庫存達(dá)到峰值，自2015年初開始庫存逐步下降，其中棚改貨幣化起到了重要作用。2015年棚改貨幣化安置率近30%，2016年達(dá)到50%，棚改貨幣化安置面積分別為1.5億平方米和2.5億平方米，分別占當(dāng)年商品住宅銷售面積的13.6%和18.2%。棚改貨幣化安置對三四線城市去庫存效果明顯。

2 PSL為棚改貨幣化安置提供有力支撐

2014年4月央行創(chuàng)設(shè)PSL（抵押補(bǔ)充貸款），加大對“棚戶區(qū)改造”重點(diǎn)項(xiàng)目的信貸支持力度，2015年國務(wù)院37號文提出“積極推進(jìn)棚改貨幣化安置”。2015年至今，棚改安置模式重心逐漸轉(zhuǎn)向貨幣化安置，PSL（抵押補(bǔ)充貸款）成為貨幣化安置的主要資金來源。在2014年創(chuàng)設(shè)PSL之后，央行在2014年、2015年和2016年新增PSL分別為3831億元、6981億元、9714億元，利率僅為2.75%。截至2017年12月，PSL余額已接近2.7萬億元。

2016年，全國棚戶區(qū)改造開工606萬套，完成投資1.48萬億元。其中，國開行棚改專項(xiàng)貸款9725億元，占比66%；農(nóng)發(fā)行棚改專項(xiàng)貸款約3000億元，占比20%。從資金來源上看，PSL支持的政策性銀行專項(xiàng)貸款占棚改資金來源的86%，是棚改貨幣化最重要的資金來源。

PSL相當(dāng)于央行通過棚改貨幣化安置這一路徑，向房地產(chǎn)市場注入了2.7萬億的低成本貨幣。由于棚改貨幣化安置加大了對地方政府的資金壓力，而央行推出的PSL創(chuàng)新性政策工具有效解決了棚改貨幣化安置的資金問題。其資金流向?yàn)檠胄型ㄟ^PSL向國開行發(fā)放貸款，國開行通過棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，地方政府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。PSL可以理解為是一種基礎(chǔ)貨幣投放的新渠道，借助棚改貨幣化實(shí)現(xiàn)對三四線城市的貨幣定向?qū)捤伞?/p>

3棚改對房地產(chǎn)拉動效應(yīng)逐步減弱

過去幾年，棚改對帶動部分三四線城市房地產(chǎn)熱銷發(fā)揮了積極作用。但隨著棚改空間的逐步縮小，以及資金面收緊導(dǎo)致PSL收縮，未來棚改貨幣化安置對房地產(chǎn)的拉動效應(yīng)預(yù)計(jì)將逐步減弱。

2018年政府工作報(bào)告中指出啟動新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套，較2016年減少40萬套，2019和2020年預(yù)計(jì)將進(jìn)一步減少。根據(jù)2012年統(tǒng)計(jì)的全國棚改存量戶數(shù)大約為4200萬套，按照計(jì)劃，到2020年棚戶區(qū)存量將降至100萬套，棚改工作進(jìn)入尾聲，基本兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾（見圖2）。

除棚改空間逐步縮減外，在去杠桿環(huán)境下，資金面收緊，包括PSL等政策性銀行、國開行提供的貸款量也將收縮。2017年P(guān)SL凈增加值共計(jì)6350億元，較2016年的9714.11億元同比減少34.6%。PSL余額總量盡管有所增加，2017年12月達(dá)到26876億元，但增速有所放緩，較2016年1月回落10個百分點(diǎn)。隨著PSL規(guī)模的縮小，將對棚改貨幣化安置比例造成一定影響，2018年棚改貨幣化安置比例預(yù)計(jì)將與往年持平或有所下降（見圖3）。

2018-2020年將再改造各類棚改區(qū)1500萬套，其中2018年改造580萬套，考慮到資金面收緊貨幣化比例預(yù)估為50%，按照2015-2016年貨幣化安置套均面積85平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)棚改貨幣化安置將帶動商品住房銷售面積約6.5億平方米，2018年為2.5億平方米，2019和2020年為2.0億平方米。未來隨著全國房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，商品住宅銷售面積將在2016年達(dá)到頂峰之后持續(xù)下降，假設(shè)年均為10億平方米，棚改貨幣化安置拉動的銷售面積占商品住宅銷售面積的比重2018年約為25%，2019和2020年均為20%，棚改貨幣化安置拉動商品住宅銷售作用逐步減弱（見表1）。

4分省市關(guān)注棚改空間率先布局

各地棚改規(guī)模的差異將直接影響未來房企作為棚改參與主體的發(fā)展空間。盡管未來三年棚改將進(jìn)入量縮攻堅(jiān)階段，但各地棚改規(guī)模差異較大，部分省市仍存在較大發(fā)展空間。

一是房企應(yīng)優(yōu)先選擇未來棚改計(jì)劃量大、發(fā)展空間較好的省市。由于未來三年各省市棚改空間存在較大差異，大部分省市進(jìn)入量縮攻堅(jiān)階段，而遼寧、云南、內(nèi)蒙古等未來三年的棚改規(guī)模則出現(xiàn)較快增長。房企在考慮進(jìn)入城市時，應(yīng)優(yōu)先選擇此類城市。

二是房企參與棚改應(yīng)注重自身綜合能力的培育。隨著棚戶區(qū)改造進(jìn)入攻堅(jiān)期，對參與房企的綜合能力也提出了更高要求。房企可重點(diǎn)向兩個方向嘗試轉(zhuǎn)型：城市配套服務(wù)商和產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營商。對房企來說，目前在一些城市拿地難度越來越大，通過棚改來獲取土地，不僅要求住宅開發(fā)能力，更要求對城市區(qū)域進(jìn)行綜合配套的開發(fā)，包括商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、社區(qū)服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境整治等，房企需不斷提升城市運(yùn)營意識。同時，對于林區(qū)、礦區(qū)、資源枯竭城市、邊遠(yuǎn)地區(qū)的棚改，市場化操作難度大，安置居民除了貨幣化安置之外，地方政府需要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，將安置居民進(jìn)行再就業(yè)，這就需要有產(chǎn)業(yè)特色小鎮(zhèn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的市場化企業(yè)參與。