創建農村集體租賃監管平臺的實踐與思考

■顧 岱

近年來，嘉定區針對農村集體土地和物業租賃過程中，存在的租期過長、租金過低、租金無理由拖欠和租賃合同文本不規范、條款不嚴謹、合同檔案管理不規范等現象，在充分應用“三資”監管平臺的基礎上，創建了農村集體土地和物業租賃監管平臺（以下簡稱“租賃平臺”），對鎮級、村級集體土地和物業的租賃形成區、鎮、村三級監管，促使農村集體資源和資產更加合理規范地利用，進一步保護了農村集體經濟組織及成員的利益。

一、租賃平臺取得的初步成效

（一）有利于促進農村集體經濟健康發展

目前，農村集體土地和物業租賃已成為集體經濟收益的重要來源。嘉定區涉及租用于二、三產業的租金年收入25億元左右，對村級經濟來說，租賃收益已占到全區村平均可支配收入的五成以上，個別鎮超過七成。通過租賃平臺的運行，采用落實重點整治和加強日常監管并舉的方式來降低和規避農村基層集體經濟范疇的廉政風險，是保障農村集體經濟健康發展的一項重要舉措。

（二）有利于深化農村集體“三資”管理

租賃平臺充分應用原“三資”監管平臺的信息資源，并加以拓展創建而成，它不僅能讓全區各級政府、各級管理部門能瀏覽和關注農村集體土地和物業的整個租賃過程，基層街鎮、村有關部門，也能通過平臺的預審、預警、督辦，及時發現問題，及時組織整改，及時反饋整改效果，增強了農村集體資產的租賃監管，進一步深化了農村集體“三資”管理。

（三）有利于規范農村集體資產的租賃行為

前些年，農村集體資源、資產的租賃，存在著一些薄弱環節和不足之處：

一是租賃主體不規范。如租賃主體很多為村委會，甚至是村民小組。二是租賃合同文本格式自由化。大部分采用租賃協議，格式簡單，內容缺少關鍵要素，如缺少預付押金、違約責任的條款，繳租形式約定不明確等。三是租期過長，價格偏低。有的租期超過法律規定20年，甚至30年或更長，部分物業租賃價格在每平方米0.3元以下，嚴重偏離指導價。四是合同履行缺少制約。租金習慣性拖欠，如12月底應收租金的，往往都拖欠到農歷年前才能收到，因征地、拆違、規劃等非正常終止合同所引起的拖欠租金、賠償事宜，缺乏制度約束，個別不了了之，或長期擱置。五是事前監管薄弱。一般只對已簽合同作備案，缺乏合同簽訂前的預審和把關，以致往往因缺少對征地、拆違、規劃等整體因素的考慮，影響租賃的實施。

通過租賃平臺的創建和運行，這些情況得到了明顯的改觀。

一是提高了租賃過程的透明度。平臺設置了區、鎮、村三級瀏覽權限，區級相關領導和職能部門都可以查看各級租賃合同的執行情況，街鎮職能部門可以查看鎮本級和轄屬各村的租賃情況，村級可查看本村的租賃情況，村民可以通過村委會的“農民一點通”查看本村的租賃信息，大大增強了租賃行為和合同履行過程的透明度。

二是提升了租賃情況的監管效能。平臺實行合同履行過程的監督管理，在督辦過程中，相關街鎮或村需要對預警情況及處理作出說明，所有操作記錄都會在平臺中留下痕跡，鎮級職能部門可以及時了解轄屬內所有預警情況和發生的原因，及時研究對策，督促整改。平臺還公開了區監察局、區農委、區規土局的監督投訴電話。

三是增強了租賃行為的法律意識。針對合同及租賃過程中的一系列問題，邀請資深法律人士，區級組織針對性的法律知識培訓，通過提高法律意識，采用統一規范合同文本格式，從源頭上杜絕租賃的違規操作，確保新增合同的規范性。對履行中的合同管理，積極進行梳理和整改。

四是加大了不規范租賃的整治力度。以前租賃監管相對薄弱，出現合同執行不順、租金長期拖欠現象，租賃平臺的運行將合同履行過程、租金收繳等透明化，發現預警后，為了加大整改力度，不少村支部書記親自出面協調，有的親自上門催繳租金。由于平臺的公開化，合同中出現的“人情價”“關系價”也得到有效的遏制，切實保護了集體經濟組織和廣大成員的利益。

五是成為加強監管工作的有力抓手。原來區、鎮兩級無法做到對租賃進行實時監管，現在通過平臺運行，各鎮級、村級的租賃情況一目了然，預警后要求及時作督辦處理，這樣倒逼鎮、村相關部門重視農村集體土地物業租賃管理工作，同時成為上級部門考核相關工作和干部的有力抓手，也成為集體經濟組織監督干部的有力工具。

二、租賃平臺建設的主要做法

租賃平臺的建設得到了嘉定區委、區府的高度重視，由區農委牽頭，區科委、區司法局、區監察局、區規土局、區民政局共同協助，召開全區推進會，出臺了《嘉定區農村集體土地和物業租賃監管平臺運行規則（試行）》《嘉定區農村土地和物業租賃監管平臺預警處置督辦流程》。近幾年，該項工作一直列為區級黨風廉政責任制和從嚴治黨責任制的項目，成為村居社會管理重要的考評項目，每年列為條線的重點工作之一。同時，為租賃平臺的運行，一是提供了設施保障。嘉定區近幾年已經達到鎮、村及鎮級集體企業政務網絡管理全覆蓋，日常能夠確保政務網絡暢通，硬件設施完備。二是提供了人員保障。各街鎮、村和鎮級集體企業分別落實了專人負責平臺的信息更新和預警督辦處理。

（一）全面推進集體資產的租賃監管

一是采取了全覆蓋運行。租賃監管平臺于2015年建成并開始試運行，有5300多份正在執行中的合同列入平臺監管，其中土地合同2190多份，物業2920多份；街鎮級1070多份，村級4050多份，涉及年租金收入25億左右，監管面達到全區所有鎮、村集體土地和物業租賃全覆蓋，形成區、鎮、村三級監管。

二是實施了全年度預警。平臺對租賃情況實施全年度365天實時監控預警，明顯提高了對農村集體土地和物業租賃的監管力度和不規范租賃的整治效果，全區的平均預警率也從剛開始的40%以上降至現在的8%左右。每年由農委牽頭組織1－2次區級專項檢查，采用多次問題反饋，反復清理整改的方式，已改進了80%的租金拖欠問題，整改了300多份問題合同。

三是采用了全過程監管。租賃從預審開始，通過申報、審核、審批，反饋申報單位、系統標準合同文本統一打印、簽訂后信息進入“三資”監管平臺的基礎數據系統，由租賃平臺通過采集相關數據展開日常監管，監管期間有預警—督辦—整改，一直到合同結束終止退出監管，整個過程透明化，統一規范。

（二）實現租賃網上操作無紙化“一條龍”

租賃平臺具有監管方便、操作簡單、內容直觀等特點，充分利用了全區政務網絡系統的優勢和便利，通過授權即可操作。租賃的申請、審核、審批，合同填寫、合同打印等步驟，統一在平臺網絡系統中完成。具體是將鎮、村級集體土地和物業租賃的申請表及相關資料，通過平臺系統上報給街鎮農經部門，由農經部門根據合同性質轉發給有關部門、分管領導進行審核、審批，審批通過后反饋給申報單位，然后在系統中統一填報正式合同，確認打印，再由雙方簽字蓋章，然后電子文檔鎖定存檔。除了正式簽訂合同，整個過程采用無紙化運作。

（三）租賃監管功能多樣、精湛實用

租賃平臺有紅燈預警、手機提醒、督辦留痕、統計分析等功能。紅燈預警主要涉及欠租、決策程序及紀要、租期超過規定年限、合同文本格式、履行信息更新不及時等內容。系統具有短信提醒功能：一是對即將到期的應收租金和即將到期的合同給經辦人員進行手機提醒；二是各個預審環節當事人都有手機提醒，用來縮短審批周期，提高工作效率。在處理預警時，所有的操作記錄都會在平臺中留下痕跡，便于督察。統計分析主要有各類預警率、合同年限、無證面積、非正常終止合同、租賃單價、年租金收入等內容。

三、進一步拓展和完善租賃監管

（一）進一步拓展預審監督作用

嘉定區目前正在實施“村賬鎮記”“村財鎮理”“村資鎮管”，集體經濟在往后的運行中，會增加需提交預審的內容，如大額資金使用、重大投資、重大資產購置、處置等等一些涉及重大經濟運營的項目，都可以通過這個預審系統，達到事前監管的目標，把問題杜絕在源頭。據此就要跳出原來租賃監管的局限，將預審系統的優勢進一步拓展，使之更能淋漓盡致地在農村經濟運行中發揮其事前監管作用。

（二）進一步完善大宗租賃項目實施網上公開招租流程

嘉定區目前已初步建成網上公開招租平臺流程，再加以完善后就可以具體實施。公開招租一般整套流程繁鎖復雜，怎樣做到既操作簡便，提高流程效率，又要做到整個環節規范到位，是接下來需要縝密思考的一項工作。

（三）進一步解決租賃的歷史遺留問題

要繼續妥善解決租賃期過長、租金過低合同。由于歷史原因，各街鎮尚存有個別租賃期超20年和租金過低的合同，不符合目前政策和法規的要求，近期嘉定區會將這部分合同再一次進行梳理，分類分批進一步加以整改和解決。鼓勵鎮、村采用協商的方式重新簽訂合同，也可采取自1999年10月1日起合同法實施后，按規定滿20年租期的，根據實際情況，重新續簽合同或者解除合同，并妥善解決歷史遺留問題。□