倉儲行業發展趨勢分析

張鵬

摘 要：在互聯網時代電商快速發展的大背景下，物流行業發展迅速，倉儲作為物流行業中的基礎設施產業也呈現出較高的增長速度。倉儲行業的發展也出現了諸如成本過高、資源配置不平衡等問題，隨著新零售、信息技術、自動化設備及物聯網等的不斷發展，物流行業將加快行業的整合及效率的提升，倉儲行業將面臨資源整合、降低成本、需求結構變化等諸多跳漲，相關物流企業需要加快業務整合，提高企業核心競爭力。

關鍵詞：倉庫 電商 新零售 自動化

中圖分類號：F252 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）09（c）-001-02

自2010年以來，隨著電商行業的快速發展，中國的物流行業出現了前所未有的發展，電商業務訂單爆發式的增長對物流效率提出了越來越高的要求。各大電商企業來自于物流時效的競爭也愈演愈烈，市場上各類企業加大投入積極整合各類物流資源，在此環境下倉儲作為物流行業的重要基礎資源和各項業務匯集的結點，物流企業對倉儲資源的需求持續增長，倉儲市場也呈現出了快速增長的態勢。倉庫面積飛速擴大，從原來的沿海港口城市（如上海、深圳）延伸至每一個主要的一線及二線城市。此外，各類倉儲企業在政策引導和市場推動下紛紛加大投資，倉庫設施建設呈現大型化、網絡化趨勢，電商倉庫成為建設熱點。

倉儲業既是傳統物流業的主體，同時也是現代物流業的重要組成環節。在物資流動過程中，倉儲成本在整個產品流通成本中占有很大比重，提高物流管理水平的最終目的是為了節約產品的流通成本，從而提高倉儲行業管理水平十分有必要。在當前電商經濟新常態下，物流企業的發展基本上是以信息系統為基礎，通過合理配置全國乃至全球業務網絡，建立多級配送體系，提高配送資源的整合和信息對稱度，通過業務規模和網絡效應實現競爭優勢。而在整個資源配置和網絡建設過程中，倉儲資源占據越來越重要的地位。

因此，隨著業務的發展和國家政策的導向作用，國內物流市場上倉儲資源的稀缺性越來越明顯。近年來國內各相關企業開始積極布局倉儲行業，通過自建、合資、收購、定制、租賃等方式快速建立自己的倉儲資源體系，搶占倉儲資源。整個倉儲行業經過近十年的發展和競爭，已經進入到了一個新的發展，由原來粗放式的發展逐步向集約化方向進化。通過對國內倉儲物流市場盤點及分析，國內目前參與倉儲行業競爭的主要有電商企業、物流地產公司、第三方物流公司、企業物流等，在各方企業的競爭中促進了倉儲行業的發展，但也因為不理性的競爭和資源的不合理配置導致了倉儲行業的發展出現了一些問題，下面就目前倉儲行業出現的問題和未來發展趨勢進行簡要分析。

1 倉儲市場的問題分析

1.1 電商業務的快速發展，促進了倉儲市場的發展，但同時帶來了資源配置效率不高的問題

電商企業在業務高速發展期，為了提高客戶服務體驗，打造核心市場競爭力搶占市場份額，物流規劃的核心目標是為了提高配送時效，因此出現了大量倉儲網絡的建設及后來前置倉的設立，這導致了短期內倉儲規劃和規模的粗放式發展。另外因為電商企業之間競爭的原因，市場出現了各大電商物流為了自身業務發展提前儲備倉庫資源及搶占競爭對手倉庫資源的情況，造成了很多偏離業務需求的資源浪費，出現了部分區域企業資源過剩的情況。

1.2 全國各個區域的倉儲資源市場供需及分布不平衡，尤其是高標準倉庫

近年來受政府對倉庫資源合規性的要求，同時物流行業業務結構中快進快出的消費型物流需求比重不斷增加，導致對高標準倉庫數量的需求不斷增加，全國大部分一二線城市出現了倉庫資源不同程度的短缺，倉庫價格大幅度上升。因此物流地產公司、企業物流、電商物流等企業均在這些城市跑馬圈地進行物流地產建設，導致了部分土地供應較充足的城市市場逐步顯現出過剩，而土地緊缺的城市依然一庫難求。如西安，隨著土地的大量供應，目前市場上在建和待建的高標倉庫已經遠遠超出市場需求的體量；北、上、廣、深等一線城市處于長期短缺高標準倉庫的狀態。

1.3 短期市場及政策因素，導致市場出現不理性的發展，加劇了行業的資源配置效率下降

2017年各地政府加強了對物流地產和物流園區的合規性要求，并集中拆除部分不合規倉庫，同時電商業務的增長對倉庫需求進一步增加，因此一二線城市出現了短期內區域性的供給減少需求增加的情況，全國部分城市的倉庫價格大幅上漲，倉庫資源短期內極度短缺，市場預期價格上漲，市場上出現了一大批以單純轉租獲利為目的二房東，囤積了大量的倉庫資源。但隨著倉庫資源供應的增加和業務需求的放緩，2018年整體市場價格及需求沒有預期的大幅增長，但由于這些二房東的存在人為地推高了整個倉庫市場的價格，增加了企業的成本。

2 倉儲市場的發展趨勢

2.1 新零售業務模式的轉變，將帶來行業供應鏈體系的重構，對倉儲資源配置產生較大影響

新零售，是應用互聯網新技術新思維，對傳統零售方式加以改良和創新，將產品或服務出售給消費者的所有活動。它不僅僅是線上線下聯動和物流的簡單融合，同時還融入云計算、大數據等創新技術，包括全渠道但又超越全渠道，打破了過去的所有邊界，以一種全新的面貌與消費者接觸，使消費者隨時都可以在最短時間內買到自己所需的商品。

新零售的核心是提升用戶體驗，因此在新零售業務場景下將對現有供應鏈體系尤其是物流體系產生較大的影響。現有的電商業務通過RDC倉到區域倉到前置倉到末端配送的線路將與傳統零售商品流通的供應鏈體系實現融合，從而形成基于云計算和大數據全渠道的物流體系。那么在這個過程中，隨著物流體系的變化，那相對應的對倉庫網絡體系的建設也將隨之發生變化，這將會對整個倉庫市場的供應和需求產生較大的影響。

經過近電商物流近十年來的發展，目前整個電商物流體系的倉庫資源體系已經形成了一個非常龐大的資源量，而粗放式的擴張和發展導致了整個電商物流體系的成本和管理壓力逐年上升。尤其是目前倉庫成本大幅上升的背景下，通過加速資源整合和優化網絡布局建設，重構業務網絡和物流業務流程，根據市場倉庫資源供求優化網絡布局等方向越來越成為擺在電商物流體系面前的問題，并尋求通過降低倉庫面積及提高周轉效率來提高市場競爭力。因此隨著電商物流的不斷調整，倉儲物流市場會出現新增需求增速下降，結構調整需求增加，將會增加一些位置不佳、硬件落后物流園區的經營風險。

2.2 自動化設備和智慧物流的發展，帶來倉庫資源結構的調整

根據前瞻產業研究院發布的數據顯示，2010年以來我國自動化物流倉儲系統市場保持年均28%以上的速度快速增長，到2016年我國自動化物流倉儲系統的市場規模已經達到758億元左右。目前以菜鳥和京東為代表的電商物流企業，都在加大對智慧物流的研發和投入，并已在部分領域實現了智慧物流的落地，如自動倉儲、物流機器人等。而隨著物流行業自動化設備和智慧物流的發展，必將帶來物流倉儲作業效率和倉庫庫存周轉率的提升，從而實現相同業務量使用更少倉庫面積。因此，自動化設備和智慧物流的應用將導致倉庫資源需求的變化，出現部分區域倉儲需求增量放緩，甚至部分區域倉促需求面臨下降風險。

2.3 電商自建物流園區和物流地產加速布局，會給市場供給和需求帶來重大影響

由于倉庫資源的稀缺性和不可替代性，以及前期市場倉庫資源供給不足，以菜鳥、京東、蘇寧、日日順等為代表的電商物流企業早就開始進行籌劃并實施自建物流園區，且在2017年國家對物流園區的合規審查和拆遷政策刺激下，越來越多的物流企業加入自建物流園區的大軍。且這些物流企業的自建物流園區規劃體量都比較大，少則幾百畝多則上千畝的物流園區規劃。而隨著這些企業自建物流園區的逐步交付和投入使用，原來租賃的倉庫必將出現退租和庫存調整，將導致該區域市場短期內倉庫資源供應大幅增加，同時大客戶租賃需求下降，會造成市場供需不平衡，出現短期的高標倉庫過剩的情況，進而影響倉庫市場價格給相關企業帶來經營風險。

另外，因近年來房地產市場不景氣，大量的投資企業將目光轉向工業地產尤其是物流地產行業。由于近一兩年政府土地政策收緊，促使物流地產企業紛紛轉向存量物流地產用地，通過收購重建的方式獲取土地資源。但因政府相關部門由于缺乏對區域物流地產資源的統一規劃和資源供給，物流地產的開發周期較長，物流地產倉庫資源需求增長速度較穩定，會出現部分區域供給爆發式增加，進而影響市場供求。

2.4 電商物流體系開放和傳統物流企業的轉型，將加快行業整合

近兩年各個系統的物流開始探索轉型和整合之路，電商物流體系的不斷發展和完善后逐步面向社會開放，利用自身電商業務優勢和數據優勢開始了社會化業務整合之路，開始進行物流全產業鏈的整合；而傳統的老牌物流企業則在開始進行跨越原有細分行業的業務拓展，如順豐開始做快運、德邦在做快遞業務；物流行業頭部企業均開始在進行云倉業務的探索，嘗試提供全鏈條的一體化的物流服務，甚至于向普洛斯、寶灣等物流地產企業也在嘗試進行云倉等物流業務的探索。

因此，隨著物流企業單一業務模式發展瓶頸的出現和物流行業對一體化服務的需求，物流行業將加快業務整合，會進一步擠壓中小微物流企業的生存空間，同時對現有倉庫需求結構也將產生影響，市場對倉庫的需求將進一步轉向高標倉庫。

綜上所述，隨著業務結構和資源供應的調整，國內倉儲市場將向著更加理性和高效資源配置的方向發展，倉儲企業將面臨較大的挑戰，因此建議倉儲相關企業要做好相關準備，做到以下幾點：第一，合同規劃建設企業倉庫網絡，提高資源配置效率和倉庫利用率，不盲目擴張倉庫面積和網絡；第二，在倉庫網絡建設時，要充分調研區域市場的倉庫資源供求情況，并對未來業務發展進行充分預判，尋求最佳區位和硬件的倉庫資源，以降低未來倉庫資源變化帶來的風險；第三，提高自身的核心競爭力，提供更多的與倉庫相關的增值服務，提高與客戶的黏度，而不是以單純的倉庫租賃作為業務，如提供倉庫庫內管理服務、提供供應鏈金融服務等；第四，結合新零售業務模式下物流的業務需求，加快業務網絡整合優化，并充分運用新技術不斷提升作業效率，實現最優的成本和效率。

參考文獻

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