房地產市場筑起“隔離墻”

文 蔡繼明

作者系全國人大代表，民進中央常委，清華大學政治經濟學研究中心主任、教授

增加城市住房的有效供給，必須打破政府對城市住宅用地的賣方壟斷，開展房地產供給側改革，實現城市住宅用地和住宅供給主體的多元化。而首先保障居民對房子的居住需求，就要在自住房與投資房之間筑起一堵“隔離墻”，讓兩個市場互不干擾，各自獲得充分發展。

為了讓投資、投機需求不綁架基本人權的居住需求，就有必要設置保居住、保人權的“隔離墻”，使這種需求不受其他因素的干擾和綁架。具體措施就是推出共有產權、價格相當于普通商品房價格50%的自住性商品房。購買此房者必須用于自住，當自住條件喪失（死亡或遷出）時，可將此房在規定的渠道中按照扣減折舊的價格進行轉讓，堅決杜絕獲利的可能性。

在共有產權商品房敞開供應的前提下，放開對投資性質和奢華高端商品房購買和銷售的限制，誰有錢都可以買，沒有必要進行價格管控，就是上漲十倍也對國民經濟無傷大雅，就像豪華汽車那樣，再高的價格也不會對社會造成傷害，開發商自然會遵循市場法則提供不同檔次的商品去滿足多層次市場需求。只有這樣，房地產才能回歸到和普通商品完全一樣的競爭性市場，才能不斷推陳出新，為社會提供越來越好的住宅產品。

自住性住宅和投資性、奢華性住宅的雙敞開供應，是徹底解決房地產難題的治本之策。其中最重要的技術手段是顯著區別自住性商品房與投資性、奢華性商品房的容積率，前者的容積率不得小于3，后者的容積率不得大于1.5。通過這種形式敞開供應土地，政府的收入并不會減少。其次，對兩類商品房設置不同的質量標準。使這兩類不同性質的商品房各行其道、互不干擾，在價格上不出現交叉，彼此不存在價格沖擊，使房地產市場通過微調，逐步走向健康發展軌道，真正成為支撐中國經濟良性發展的支柱產業。

在對兩類商品住宅敞開供應土地的同時，對房地產開發的主體也應該放開。將房地產市場改造成競爭性市場，就應該允許房地產公司之外的主體來參與住宅建設，尤其是自住性商品房的建設。任何合法經營、經得起信用調查的單位、公司和個人，都可以成為自住性商品房的開發主體。在自住性商品房中，還可以設置基本型住宅和改善型住宅兩類，對基本型住宅來說，在土地的招拍掛中，就應該確定該地塊的出讓價（底價不競標），以售價最低者中標為規則，并讓除了開發商之外的主體參與競標，公平競爭，將最大利益讓給居住者，實體經濟的公司和單位就獲得了機會用這種方式為職工解決住房難題。